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1、胜宏置业营销策划部胜宏置业营销策划部 关于西区块的建议2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789胜宏胜宏尚郡尚郡-产品定位及经济可行性报告产品定位及经济可行性报告胜宏置业营销策划部胜宏置业营销策划部20082008 年年 3 3 月月 5 5 日日胜宏置业营销策划部胜宏置业营销策划部 关于西区块的建议2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789第一章第一章 东营市
2、房地产市场综述东营市房地产市场综述一、东营市房地产市场供需特征综述1 1、供应量巨幅增加，市场结构发生转变、供应量巨幅增加，市场结构发生转变据不完全统计，2007 年东营市东城区未出售及规划面积达 300 万，预计将在未来 1-3 年左右推出市场，未来市场竞争将十分激烈。2007年度东营市东城住宅投放量和已规划尚未投放住宅量见下表所示：20072007 年度东营市东城住宅投放量一览表年度东营市东城住宅投放量一览表类型类型楼盘名称楼盘名称在售住宅面在售住宅面积（万积（万）规划住宅、规划住宅、面积（万面积（万）总计总计（万（万）户数户数区区 位位备注备注多层科达远鉴一期 0.13二期 4三期约 7
3、.511.631000市安居工程内二期：220 复式 2 栋楼/130型 16 套小高层多层海通骏景1.61.83.4110140锦华对面/东西城之间花园洋房小高层凤凰国际0.71.30.780120国际新城西侧多层伟浩假日33240锦华对面/东西城之胜宏置业营销策划部胜宏置业营销策划部 关于西区块的建议2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789间多层新新家园2.3102.31000市珍果园西侧88 平方米130 平方米多层胜宏.美居3.63.6300花园洋房/小高层万达高尔夫
4、6.524500开发区临清风湖多层/小高层盛世-嘉园316161000东二路与贝二路向东 500 米(路南)一期 8 栋多层,268 户,二期13 万平,多层/小高层/联排别墅小高层德泰家园0.60.646开发区约计公寓/小高层东辰鉴墅4.6别墅 113.419357480开发区/一期别墅 33 户，二期 447 户小高层聚豪苑1160市安居工程内小高层水岸名都5.65.6312开发区小高层英威花园2.52.5160开发区/滞销小高层大海鑫天地6.56.5580开发区临环城水系综合阳光 100城市丽园99300 多开发区联排/叠拼/花园洋房别墅锦程佳园约 2626300国际新城联排/叠拼多层锦
5、绣.龙轩3.83.8300区安居工程北侧/东西城之间胜宏置业营销策划部胜宏置业营销策划部 关于西区块的建议2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789别墅丽景国际0.80.832东二路与北一路东300 米路南别墅龙熙新都2280北一路与东三路路西别墅雅仕方舟1.251.2550郊州路路东合计：37.6845.8142.687556东城未开发项目情况一览表东城未开发项目情况一览表类型类型楼盘名称楼盘名称住宅用地住宅用地规划住宅规划住宅面积（万面积（万）户数户数预计投放时间预计投放时
6、间区位区位多层/小高层金辰约 300 亩650007市安居工程 b 区西多层/小高层新邦约 200 亩550008丽景国际南侧多层绿洲国际花园约 160 亩1270008北一路以北区经济适用房北侧别墅小高层胜宏.靓都700 亩151508国际新城小高层/高层阳光 100 城市丽园共 500 亩4107开发区中档胜宏.景苑600 亩2608国际新城胜宏置业营销策划部胜宏置业营销策划部 关于西区块的建议2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789中高档西区块230 亩16120008
7、国际新城小高层多层锦绣龙轩约 42 栋13 栋26.82（18）08-10区安居工程北侧/东西城之间未定英华园东侧（电力公司）约 150 亩约 608锦华小区南侧212.82“东满西缺东满西缺”有所改善，有所改善， “缺高少低缺高少低”局面还会维持。东城区是东营房地产市场供应的主力区域，目前西城中心区的发展已经接近饱和，可供应产品的体量较小，产品供应呈现“东满西缺” ，产品类型 “缺高少低” 。随着西城部分楼盘的开发，如格林风景、海信盈城、香格里拉、万家新城、天籁华都、海通枣庄路地块的开发，西城部分需求可得到有效释放。从调研的市场资料分析来看，2007年市场结构已经有了一定的反转，逐步由卖方市
8、场向买方市场转变。消费者将面临更大的选择空间，较大的楼盘投放量必定会分流客户量，地方/油田的经济适用房建设计划也会分流大批客源。2 2007年，东西城区众多2006年的老项目将持续供应市场，同时大量新增项目也将于2008年面市， 2007下半年-2008年市场供应量将达到最高点，总量上，供应大于需求的格局将更加明显，整体竞争情况依然严峻。 2 2、多层、小高层产品是、多层、小高层产品是主流主流在 07 年，东营市房地产市场供应中，多层产品仍是主流，所占比例将达到 50.65%左右，07 年小高层投放量集中并呈升高趋势，所占比例约为 31.12%，花园洋房所占比例约 6.33%，别墅所占比例约为
9、 10.21%。3、花园洋房、联排别墅胜宏置业营销策划部胜宏置业营销策划部 关于西区块的建议2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789此类产品为中高端产品，受到市场的接受和认同，并且是下一步提高生活质量的优选产品，尤其得到中产阶层的高度认同。小结：受政府政策导向指引，东营市的房地产产品向多元化方向发展，普通多层正逐步减少，提升型花园洋房将逐步走进消费中心领域。小结：受政府政策导向指引，东营市的房地产产品向多元化方向发展，普通多层正逐步减少，提升型花园洋房将逐步走进消费中心领域。
10、现阶段主力购房人群对高层电梯房仍具有一定的心理抗性, 市场上多数项目中，多层产品销售状况优于高层产品；但随着各小高层社区的入住，小高层其本身较高的舒适度会逐步被接受和认可。受用地规划指标限制，目前新开发楼盘，都不同程度的开发有小高层。凤凰国际城初期的热销说明东营市消费者对于花园洋房的认可程度较高，结合主要城市城区的产品发展历程，认为花园洋房产品本身具备较大优势。从发展来看其受欢迎的程度会持续增长，尤其是在东营，土地成本占整个房屋建设成本小于 25%时，花园洋房的综合竞争力较强。在产品设计上，东营市消费者比较喜好大开间、大户型，随着东营市房价水平的提升，消费者审美观念的变化以及将来物业税的征收，
11、产品将会逐步朝合理空间、带露台、花园式社区等方向发展。二、东营市房地产住宅市场价格走势预测：二、东营市房地产住宅市场价格走势预测：目前东城区房地产项目的购买客户群与西城比具有一定差异，东城区购房客户的住房消费观念要优于西城区，西城区更为看中价格、生活便捷等因素，而东城区客户更看重环境、教育、项目品质、发展前景等因素。从长远看，随着城市房地产行业开发水平和产品品质的提升，东营房地产价格水平仍然存在一定上涨的空间，但由于产品类型的丰富性和产品档次的两极化，房地产价格区间将会加大；从近期看，东营房地产市场供应体量大，市场竞争激烈，价格受区位影响大。按照东营的城市综合实力、人均收入水平和消费能力作横向
12、对比，东营的房价并不高。但现阶段，东营的城市经济结构相对单一，流动人口比例很小，房地产市场相对封闭，导致房价增长空间受到一定的限制。投资回报率投资回报率 4%4%，风险不断积累，风险不断积累政府公务员大都拥有两套甚至三套可作为第一居所的住房，近两年销售的房屋入住率很低，市直安居工程入住率平均不高于 30%，说明市场权宜型投资意味浓厚，真实住房需求并不迫切；由东营独特的城市经济特征所决定，东营的房地产市场相对封闭，绝大部分的购房者和租房者均为本地人，流动人口及外来迁居人口比例很低。造成房屋的出租率也低，租金水平低，以租金和房价为对照关系计算的投资回收期约为 25 年，胜宏置业营销策划部胜宏置业营
13、销策划部 关于西区块的建议2008 房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789已基本失去了投资价值。三、东营市房地产市场发展趋势分析三、东营市房地产市场发展趋势分析1 1、中低密度产品将成为高端市场供应的主流、中低密度产品将成为高端市场供应的主流07 年内东营房地产市场的产品供应仍将以多层为主，4.5-5.5 层花园洋房市场的竞争程度相对较弱，目前东营市在售的凤凰国际城、万达高尔夫、格林枫景、海信盈城，阳光 100 大都选择了这种产品类型，均价在 2600 元4000 元/平米左右；格林枫景 4.5 层的叠拼产品售价仅 3300元左右。在售项目仍取得了不错的销售成绩，说明东营市消费者对以花园洋房为代表的中低密度产品形态是非常认同的。近 2-3 年内
