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1、纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法的解读的解读第一条第一条 根据根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 （财（财税税201636201636 号）及现行增值税有关规定，制定本办法。号）及现行增值税有关规定，制定本办法。【政策解读政策解读】本条是关于制定纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法 （以下称办法 ）的法律依据。办法作为 36 号文件的配套文件，目的是在现行增值税有关规定的总体框架下，将36 号文件的相关内容进行细化，在实际操作层面上，对 36 号文件中确立的基本原则和
2、制度作出进一步明确和细化，区分不同情况，做出便于税务机关和纳税人更好地理解和执行的规定，以增强政策文件的可操作性。第二条第二条 纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。债等各种形式取得的不动产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。【政策解读政策解读】本条明确了办法适用的范围，以及与房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增
3、值税征收管理暂行办法之间的关系。一是纳税人转让取得的不动产，适用该办法 。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，不适用本办法 。二是取得的不动产包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人销售权属登记在自己名下的不动产时，适用该办法 。三是房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，不适用本办法 ，而是适用房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法 。也就是说，纳税人销售还没有进行权属登记的不动产时，即是一手不动产时，不适用该办法 。举例：如果一个房地产开发企业，开发一批商铺，销售出 90%，剩余有 10 套商铺尚未售出。房地产开发企业办理权
4、属登记，将该 10 套商铺登记在自己企业名下，以自己名义对外出租。3 年后，该商区房产价格上涨，有买家提出要购买商铺。房地产开发企业决定将该 10 套商铺再出售，此时，该 10 套商铺已经登记在不动产企业名下，再次销售时，属于“二手” ，不是尚未办理权属登记的、房地产开发项目的房产，因此，房地产企业应适用本办法 ，而不是房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法办理相关税务事项。第三条第三条 一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）一般纳税人转让其（一）一般纳税人转让其 20162016 年年 4 4
5、月月 3030 日前取得（不含自建）的不动产，可以选择日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照产时的作价后的余额为销售额，按照 5%5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（二）一般纳税人转让其（二）一般纳税人转让其
6、20162016 年年 4 4 月月 3030 日前自建的不动产，可以选择适用简易计税日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照 5%5%的征收率计算应纳税额。纳税的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。关申报纳税。（三）一般纳税人转让其（三）一般纳税人转让其 20162016 年年 4 4 月月 3030 日前取得（不含自建）的不动产，选择适用日
7、前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（四）一般纳税人转让其（四）一般纳税人转让其 20162016 年年 4 4 月月 30
8、30 日前自建的不动产，选择适用一般计税方法日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照款和价外费用，按照 5%5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。管国税机关申报纳税。（五）一般纳税人转让其（五）一般纳税人转让其 20162016 年年 5 5 月月 1 1 日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计日后取得（不含自建）的不动产
9、，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照 5%5%的预征率向的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（六）一般纳税人转让其（六）一般纳税人转让其 20162016 年年 5 5 月月 1 1 日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取日
10、后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照按照 5%5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。纳税。第四条第四条 小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：规定缴纳增值税：（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，
11、以取得的全部价款和价外费（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照 5%5%的征收率计算的征收率计算应纳税额。应纳税额。（二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，（二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照按照 5%5%的征收率计算应纳税额。的征收率计算应纳税额。除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地除其他个人之外的小规模纳税人，应按照
12、本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。【政策解读政策解读】上述均为政策规定，比较长。纳税人是一般纳税人还是小规模纳税人，不动产是自建还是外购，不动产是改革前取得的，还是改革后取得的，增值税一般纳税人对于老房产是选择简易计税方法，还是一般计税方法，在各种情况下，预缴税款的计算，应纳税额的计算，纳税地点等，均存在差异。这里，区分地方税务部门和国家税务部门两块来分别介绍，
13、以便于大家理解。（一）地税机关（一）地税机关地税机关征收的对象是：所有纳税人，包括单位和个人。征收的范围是：转让取得的不动产，包括二手房、住房、路、桥等等。也就是说，纳税人只要销售不动产，全部需要在不动产所在地主管地税机关预缴或者缴纳税款。根据上面的条款总结，所有纳税人，不论是增值税一般纳税人还是小规模纳税人，不论是单位还是个人，不论是 5 月 1 日前取得的不动产还是 5 月 1 日以后取得的不动产，统一按照以下政策执行：1、非自建不动产：对于纳税人销售非自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照 5%的预征率（或者征收率）向不动产所在地
14、主管地税机关预缴（或者缴纳）税款。这也就是说，纳税人应按照差价和 5%征收率计算预缴（或者缴纳）增值税款。例 1：某纳税人（非自然人） ，2016 年 6 月 30 日转让其 2013 年购买的写字楼一层，取得转让收入 1000 万元（含税，下同） 。纳税人 2013 年购买时的价格为 700 万元，保留有合法有效凭证。请问，如果该纳税人为增值税一般纳税人，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额，如该纳税人为小规模纳税人又如何呢？分析：在地税机关预缴税款时，不需要区分纳税人性质，也不需要区分房产取得的时间是改革前还是改革后，只需要知道所销售的不动产，是属于自建的不动产，还是非自建。在该题中，
15、纳税人转让的不动产为 2013 年外购的，因此属于非自建，应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，即 1000 万-700 万=300 万，此为含税价，换算为不含税价后，按照 5%的预征率（或者征收率）向不动产所在地主管地税机关预缴税款。2、自建不动产：对于纳税人销售自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用，按照 5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴（或者缴纳）税款。这也就是说，纳税人按照全额和 5%征收率计算缴纳增值税。同样举例说明：例 2：某纳税人（非自然人） ，2016 年 6 月 30 日转让其 2013 年自己建造的厂房一间，取得转让收入
16、 1000 万元。纳税人 2013 年建造厂房的成本为 700 万。请问，如果该纳税人为增值税一般纳税人，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额，如该纳税人为小规模纳税人又如何呢？分析：同理，在地税机关预缴税款时，不需要区分纳税人性质，也不需要区分房产取得的时间是改革前还是改革后，只需要知道所销售的不动产，是属于自建的不动产，还是非自建。在该题中，纳税人转让的不动产为 2013 年自建的，因此应以取得的全部价款和价外费用，即 1000 万，此为含税价，换算为不含税价后，按照 5%的预征率（或者征收率）向不动产所在地主管地税机关预缴税款。虽然本题给出了 700 万元的建造成本价格，但是在自建房产的销售中，地税机关在预缴税款时，不允许扣除成本，这是需要大家注意的地方。从地税机关的角度而言，政策规定非常简单，基本与原营业税保持一致。此政策设计的初衷是，国地税之间尚未实现信息共享，纳税人身份信息，是一般纳税人还是小规模纳税人，回机构所在地后，纳税人是选择一般计税方法还是简易计税方法，地
