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1、北京路零售商圈市场调查 分析研究报告戴德梁行（广州）公司 2007年7月1报告纲要一、北京路商圈概况及商业发展规划一、北京路商圈概况及商业发展规划二、区域交通情况及未来交通条件发展的预测二、区域交通情况及未来交通条件发展的预测三、北京路商业物业调查三、北京路商业物业调查四、消费者对商品品牌结构的满意度及需求分析四、消费者对商品品牌结构的满意度及需求分析五、市场调查结论及项目建议五、市场调查结论及项目建议2一、北京路商圈概况及商业发展规划n n北京路商圈概况北京路商圈概况n n北京路商圈内常住人口情况北京路商圈内常住人口情况n n北京路商圈内商业发展规划北京路商圈内商业发展规划3北京路步行街商圈
2、在广州市的地理位置北京路商圈一、北京路商圈概况及商业发展规划4北京路商圈概况北京路商圈概况北京路商圈是以中山四路与北京路 交叉处为中心向四方伸展的商业群 区，东起仓边路，西至广州起义路 ，北起财厅前，南至大新路，延及 高第街一带。 北京路步行街全长440米，目前从财厅到泰康路的北京路段共有近 500家商铺，其中开通步行街的中 段有临街商铺约150家，以经营服装、百货、鞋类、餐饮、珠宝为主 。北京路历史文化氛围浓郁，商贸业 发达，人文景点众多，自古以来就 是广州市政治、文化、商业的中心 。北京路 商圈 范围一、北京路商圈概况及商业发展规划5n n北京路商圈概况北京路商圈概况n n北京路商圈内常住
3、人口情况北京路商圈内常住人口情况n n北京路商圈内商业发展规划北京路商圈内商业发展规划一、北京路商圈概况及商业发展规划6北京路常住人口情况n据了解，北京路商圈2公里内分别有北京街（35060人）、珠光 街（7.5万人）、光塔街（ 43959人）和广卫街（44838人）。区 域内常住人口198857人，约66286户。n常住人群（包括居住和工作人群共105个样本量）的消费习惯归 纳进总样本量进行分析，以体现商圈内各类人群消费习惯的总体 性。n常住人口（这里以调查53个长期居住人群为样本）情况：n户籍情况：以广州市为主，占73.6%，广东省内共占88.7%。一、北京路商圈概况及商业发展规划7l常住
4、人口年龄情况：本次调查中已经甄别出了15岁以下 和60岁以上的人口，因此在此条件下，常住人口的年龄分 布如下：2635岁的人口最多，占41.5%；其次是3645岁 的占30.2%。一、北京路商圈概况及商业发展规划居住人群年龄结构（n53）15-25岁, 11.3%26-35岁, 41.5%36-45岁, 30.2%46-60岁, 17.0%8l常住人口职业结构：企业一般职员占的比例最大，为 22.6%；其次个体户占18.9%。一、北京路商圈概况及商业发展规划居住人群职业结 构（n53） 企业一般职员22.6% 个体户18.9% 自由职业 者15.1% 学生9.4% 无业，退休，家庭主妇等9.4
5、% 营业员 ，服务员 ，工人，司机7.5% 专业 技术，研究人员5.7% 企业中高层管理人员5.7% 政府公务员3.8% 私营企业主0.0% 其它1.9% 9n n北京路商圈概况北京路商圈概况n n北京路商圈内常住人口情况北京路商圈内常住人口情况n n北京路商圈内商业发展规划北京路商圈内商业发展规划一、北京路商圈概况及商业发展规划10北京路商圈内商业发展规划n规划年限：n总体定位：建成越秀区乃至全市繁华程度最高的商业群落，新老商业资源 有机结合，经营档次高，最能代表广州商贸服务业发展水平、 最能反映岭南文化与现代文明融合发展的趋势、充满时尚和活 力、集聚力和辐射力超强的国际商贸区。 n功能定位
6、：建设成为一个集休闲、购物、旅游于一体，商业氛围浓厚、文 化内涵丰富，环境舒适优美，功能配套完善，能充分体现“古城 商都”形象的中心商业旅游区。资料来源：广州市规划局和广州市越秀区规划分局一、北京路商圈概况及商业发展规划11整体发展策略步行街从带状发展逐渐过渡到块状发展。北京路步行街向南 延伸、向西拓展，实行全线步行街，形成一个综合性、多功 能的国际性商业区。空间结构立体化。引导商圈区的空间结构向“带状块状 立体混合式”发展。逐步实现北京路全线步行，搭建地上、 地下立体式商圈。以点带面。营造核心区大型商场作为增长极带动整个区域发 展。结合广百、光明广场、与名盛广场，形成北京路的商业 核心区，以
7、特色联合形成大型的Shopping Mall。一、北京路商圈概况及商业发展规划12商圈空间规划n北京路步行街的“南拓、北延、 西展”： “南拓”是在继续整治泰康路沿 江路之间的北京南路段的基础上 ，向南将步行街的范围拓展到沿 江路天字码头；“北延”即向北将步行街延伸到财 厅；“西展”即将北京路以西至起义路 的“三纵五横”商业街区纳入到步行 区的范围予以统筹规划建设，促 进整个商业步行区的规模扩大化 。周周边边边边商商业业业业街街规规规规划划中山四路、五 路多功能综合商厦的现代化骑 楼大、小马站文化游览、购物西湖路高档服装、旅游购物为主的 灯光夜市惠福东路岭南饮食文化特色的风味食 街禺山路特色饮
8、食大南路中高档灯饰、布艺装饰材料高第服装专 业街中档服装、特色服装为主的旅 游购物商业街泰康路零售高档、精巧的装饰材料教育路高档精品服装，零售为主一、北京路商圈概况及商业发展规划13商圈功能规划北段（财厅中山路）结合对秦代造船工场遗址、南越国宫署遗址的开发和财厅前文 化广场的建设，增设旅游工艺纪念品店、文化用品店等项目， 突出文化内涵；中段（中山路泰康路）通过政策引导和扶持，吸引更多的国内外名牌服装专卖店和精 品店到此经营，将该路段建设成为大型百货店为龙头的精品购 物旅游区；南段（泰康路以南）结合天字码头改造并作为沿江路酒吧街的延伸，建设一批档次 较高的酒吧、咖啡厅等休闲、娱乐项目，突出娱乐、
9、休闲功能 。一、北京路商圈概况及商业发展规划14商圈公共设施规划普及应用新兴商业服务，如电子商务服务、信息服务等，进一步提升商业档 次，完善商业内涵。建设广州建城纪念广场、大佛寺广场、西湖路和北京路交界处的唐文化主题 广场、惠福东路与北京路交界处的宋文化主题广场、中山路北端的入口广场 和中心地带的文化广场等十多个公共开放空间。增设休息椅廊，成为购物者 提供游憩、娱乐场所。整饰北京路南段，结合珠江边天字码头改造，在北京南路沿江地段建设可识 别性极强、具有入口特性的石碑、小品或牌坊，形成北京路步行街南端的一 个景观节点。增强北京路核心区休闲娱乐功能，扩建和改造永汉电影院，并搬迁广州市三 十九中学，
10、置换用地为文化娱乐用地兼容商业用地。名盛广场与广州市39中 学（目前为13中校区）搬迁置换出来的地块之间建立二层连廊。保护和更新北京路和中山路沿街的骑楼建筑，整饰路面、房屋立面，改善灯 光照明系统，改造落地玻璃橱窗的店面。一、北京路商圈概况及商业发展规划15商业发展规划总结n北京路商圈的定位，给予处于核心商圈内的大型商业物业提 供了良好的发展平台。n北京路商圈的拓展，以及地下商业街的构筑，使得位于核心 区域内的名盛广场共享八方客流。n从业态调整的宏观政策层面上，名盛广场位于北京路中段， 大型百货业得到政策支持。n政府对核心商圈内大型商业物业给予扶持，弥补商圈内餐饮 、休闲娱乐等功能的不足。n商
11、业环境的改善和提高，给商家提供了良好经营氛围。一、北京路商圈概况及商业发展规划16n n区域交通情况现状区域交通情况现状n n未来交通条件发展的预测未来交通条件发展的预测n n交通发展对名盛广场的影响交通发展对名盛广场的影响二、区域交通情况及未来交通条件发展的预测17区域交通情况现状n道路情况：北京路属于城市老城区，存在道路网络不完善 ，各级别道路衔接不合理，道路断面过窄等问题，车道数 以3-4条居多。n公共交通情况：北京路周边共有越华路、广卫路、文德路 、珠光路等四个公交总站，有近90条日班公交线路 。n轨道交通情况：地铁一、二号线交汇于公园前，不但改善 了北京路的交通状况，也为商业的发展带
12、来了新的增长点 ，有利于营造新的商业空间。二、区域交通情况及未来交通条件发展的预测18n停车场情况：北京路地区 大型商业物业停车场备置 如右表。区内停车问题比 较突出。停车供求关系紧 张，目前消费者主要将汽 车停在西湖路、惠福东路 、教育路、大南路的路边 。地点地点停停车车车车位数量位数量现 状 主 要 停 车 场广百 320新大新 100五月花 140名盛广场 600光明广场 100动漫星城 200华联 商厦 200合计1660二、区域交通情况及未来交通条件发展的预测19n n区域交通情况现状区域交通情况现状n n未来交通条件发展的预测未来交通条件发展的预测n n交通发展对名盛广场的影响交通
13、发展对名盛广场的影响二、区域交通情况及未来交通条件发展的预测20未来交通条件发展的预测n公共交通：将泰康路天字码头段建成为只准公交车辆通行的准步行街。实行北京路全线步行化后，天字码头财厅连成一体，将珠江日夜游和北京路购物游有机结合，北京路商圈的交通水路并举。n道路：配合北京路全线步行化，疏导步行区内外的道路交通：拓宽大马站路，并设置人行道；开通北京路东边（即名盛广场东面）的府学西街、教育路延长 线（惠福路泰康路，包括书坊街等）、南堤二马路延长线、 珠光路延长线及光明广场东侧的规划路。二、区域交通情况及未来交通条件发展的预测21未来交通条件发展的预测n轨道交通：地铁公园前站隧道沿两个方向延伸到北
14、京路：一个方向是从地铁公园前站至新大新路口；另一个方向是从地铁公园前站大马站西湖路名盛广场。规划地铁六号线（沙贝高塘石）处于主要客运走廊先烈路、沿江路上，同时能与一、二号线换乘。六号线在越秀区内主要是平行于沿江路穿过越秀区，初步确定设立有海珠广场站和北京路站，通过海珠广场站与二号线实现换乘，有利于北京路商圈和沿江路商贸商务区的发展。12公元前站 和北京路站6二、区域交通情况及未来交通条件发展的预测22未来交通条件发展的预测n停车场：针对区内停车 位供需失衡的现状，政府 规划北京路地区未来落成 的主要停车场的地点及停 车位数量如右表：地点地点停停车车车车位数量位数量未 来 主 要 停 车 场广卫
15、路停车场330惠福东停车场100泰康路停车场300沿江路停车场150回龙路路边停车场16大、小马站地下停车场500文明路临时停车场500合计1896二、区域交通情况及未来交通条件发展的预测23n n区域交通情况现状区域交通情况现状n n未来交通条件发展的预测未来交通条件发展的预测n n交通发展对名盛广场的影响交通发展对名盛广场的影响二、区域交通情况及未来交通条件发展的预测24交通发展对名盛广场的影响n作为核心区域内的商业广场，步行到达的时间比较长；地铁商业街的连通，将带来和疏导更多地铁客流。n名盛广场东面规划路府学西街的建成，引入及疏导的大量客流非常便捷，适合本项目经营大型综合超市及大型百货的
16、业态。n名盛广场大型的停车场有利于吸引高端客户。n名盛广场大型的门前广场可以吸纳和停滞大量的客流。利用好门前广场，如婚纱摄影、明星演出、节假日喜庆布置等，可以分流及利用北京路庞大的人气及商气。二、区域交通情况及未来交通条件发展的预测25n n大型商业物业概况大型商业物业概况n n大型商业物业分布图大型商业物业分布图n n北京路商业物业供求关系分析北京路商业物业供求关系分析n n北京路街铺历史租值走势分析北京路街铺历史租值走势分析n n北京路商品业态分析北京路商品业态分析n n大型商业物业特点、经营状况及其商品品牌结构调研大型商业物业特点、经营状况及其商品品牌结构调研三、北京路商业物业调查26商商业项业项业项业项 目目商商业业业业 面面积积积积楼楼层层层层停停车车车车位位备备备备注注广百(含新翼) 6.3万地下2层,地上9层11-13层为停车场， 共约320个在营业新大新 1万地下1层,地上11层100在营业五月花 5万地下4层,地上11层140在营业丽都潮楼 1万7无在营业名盛广场
