物业管理企业的设立与会计工作组织的建立

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1、第一章第一章 物业企业的设立流程与会计工作组织的建立物业企业的设立流程与会计工作组织的建立物业:是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。 物业应具备如下几个要素： (1)物业所指房屋必须是已建成的并具有使用功能。 (2)这些房屋包括供居住和非居住的各类房屋。 (3)物业还包括与这些房屋相配套的房屋内部各项设施以及与房屋相邻的场地、停车场、 小区干道等。 (4)物业也包括与房屋相配套的设备和市政公用设施。 物业与房地产业既有着本质的联系又有所不同。房地产是指房地产的投资开发、建造、 流通、消费的整个过程。而物业是指房地产进入消费领域的房地产产品。 物业管理是指由专门的机构和

2、人员对已竣工验收投入使用的各类物业以经营的方式进 行维护、修缮，并为产权使用人提供全方位的综合服务。 :物业管理类别可分为商住、写字楼、高级公寓和一般住宅小区四种。物业管理企业会计与物业管理的发展息息相关，蓬勃发展的物业管理要求物业管理企 业会计工作能够发挥更大的作用。物业管理越发展，会计核算越重要。 一、物业管理企业设立的流程和条件物业管理企业的设立分两个部分，首先应到工商行政管理局进行工商注册登记，取得 营业执照，而后新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起 30 日内，持营业执照等 文件向工商注册所在地直辖市、设区市的人民政府房地产主管部门申请资质。取得相应的 资质后才能对外营业。

3、（一）物业管理企业工商、税务登记的条件和流程根据中华人民共和国公司法的规定，设立公司，应当依法向公司登记机关申请设立登 记。依法设立的公司，由公司登记机关发给公司营业执照。公司营业执照应当载明公司的 名称、住所、注册资本、实收资本、经营范围、法定代表人姓名等事项。具体流程如下图 所示（二）新设立物业管理企业资质核准的条件和流程根据中华人民共和国建设部令第 125 号物业管理企业资质管理办法的规定：新设 立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起 30 日内，持营业执照；企业章程；验资证明；企业法定代表人的身份证明；物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术 人员的职称证书和劳动合同等文

4、件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产 主管部门申请资质。物业管理企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业管理企 业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质 证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证 书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产 主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设 主管部门的指导和监督。各资质等级物业管理企业设立的条件如下：（一）一级资质：1.注册资本人民币 500 万元以上；2.物业管理专业人员

5、以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少 于 30 人。其中，具有中级以上职称的人员不少于 20 人，工程、财务等业务负责人具有相 应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基 数的百分比之和不低于 100%：（1）多层住宅 200 万平方米；（2）高层住宅 100 万平方米；（3）独立式住宅（别墅）15 万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业 50 万平方米。5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系 统，有优良的经营管理业绩。（二）

6、二级资质：1.注册资本人民币 300 万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少 于 20 人。其中，具有中级以上职称的人员不少于 10 人，工程、财务等业务负责人具有相 应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基 数的百分比之和不低于 100%：（1）多层住宅 100 万平方米；（2）高层住宅 50 万平方米；（3）独立式住宅（别墅）8 万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业 20 万平方米。5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理

7、制度和标准，建立企业信用档案系 统，有良好的经营管理业绩。（三）三级资质：1.注册资本人民币 50 万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少 于 10 人。其中，具有中级以上职称的人员不少于 5 人，工程、财务等业务负责人具有相应 专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.有委托的物业管理项目；5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系 统。新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以承接

8、 30 万平方米以下的住宅项目和 8 万平方米以下的非住 宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接 20 万平方米以下住宅项目和 5 万平方米以下的非住宅 项目的物业管理业务。申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列材料：1.企业资质等级申报表；2.营业执照；3.企业资质证书正、副本；4.物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动 合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；5.物业服务合同复印件；6.物业管理企业的业绩材料。二、物业管理企业会计的特点二、物业管理企业会计的特点（一）物业管理企业的会计对象物业管理是一种与房地产综合开发相配套的综合性管

9、理，是随着住房制度改革的推进 而出现的产权多元化格局相衔接的管理，具有高度的统一性、全方位多层次、市场化经营、 将经营管理于服务之中的特点，是一种服务性行业。物业管理企业会计是用来反映和监督 物业管理企业经济活动的一种行业会计。它与其他行业会计一样，都是运用会计学的基本 理论和基方法。但是，物业管理企业会计又具有其自身的特殊性，它是结合物业管理业自 身的经营特点，在遵循国家统一的企业会计准则的基础上按照施工、房地产开发企 业财务制度、物业管理企业财务管理规定、物业管理企业会计核算补充规定（试 行）以及各地方颁布实施的物业管理企业财务管理实施细则的规定，进行会计核算， 提供会计信息的。会计对象是

10、指会计反映和监督的内容。一般来说，企业在生产经营活动过程中，凡是 能够用货币表现的经济活动，都是会计反映和监督的内容。 物业管理企业会计对象是物业管理企业的资金的运动过程会计对象。具体表现为 6 大 要素包括：资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润六大要素。（二）物业管理企业会计核算的内容1.物业管理企业的经营范围物业管理企业的经营范围涉及的领域非常广泛，一般包括商住楼、写字楼、高级公寓 和一般住宅小区的基建、施工、餐饮、商业、维修、安全保卫等诸多领域。2.物业管理企业的经营方式物业管理企业的经营方式主要包括单一管理和综合性管理两种类型。单一管理型经营方式。是指物业管理企业接受物业产权人的委

11、托，对商住楼、写字 楼、高级公寓和一般住宅小区房屋建筑物及其附属设施设备等公共财产和公共事务提供专 业化、规范化的有偿服务与管理。这种经营方式下的物业管理企业，实际上就是业主的 “管家婆”，经营业主的委托服务业务，不具备自己开发市场，拓展自身业务范围的能力。 其实质是一种社会化的简单再生产。综合性管理型经营方式。是指物业管理企业接受物业产权人的委托为物业产权人、 使用人提供社会化、市场化、专业化、规范化有偿服务与管理。这种经营方式下的物业管理企业，实际上就是业主的“总经理”。不仅对产权人的商住楼、写字楼、高级公寓和一 般住宅小区房屋建筑物及其附属设施设备等公共财产和公共事务提供专业化、规范化的

12、有 偿服务与管理，而且还对受托物业的其他经济资源按照社会和市场的需求进行整体开发和 自主经营。不仅开发了自己的市场、拓展了自己的业务范围、扩大了自己的规模，而且为 产权人创造了最大的经济效益，为物业使用人提供更优质的服务，实现了社会价值最大化。 其实质是一种社会化扩大再生产。结合物业管理企业的资金运动过程、经营范围和经营方式的特点， 物业管理企业会计核算的具体内容可以归纳为以下三点：第一，反映和监督物业管理企业各种资产、负债及所有者权益的增减变动和结余情况；第二，反映和监督物业管理企业成本、费用的发生和归集；第三，反映和监督物业管理企业收入的取得、利润的实现以及利润分配情况。 物业管理企业会计

13、核算的具体内容如下表所示。物业管理企业会计核算的具体内容 资 产包括：货币资金、交易性金融资产、应收账款、预付账款、 存货、固定资产、投资性房地产和无形资产等。涉及的日常业务有：存货的采购与使用、利用材料物品维 修房屋建筑物、出租自有房屋等。 负 债包括：短期借款、应付账款、应付票据、应付职工薪酬、 应交税费、代收款项、长期借款、代管基金、长期应付款以及 预计负债等。涉及的日常业务有：向银行借入流动资金，赊购材料物品， 结算职工工资、福利费、社会保险等职工薪酬，计算应交营业 税、增值税、房产税、企业所得税等税费，收取物业公共维修 基金等。 反映和监督物 业管理企业各 种资产、负债 及所有者权益

14、 的增减变动和 结余情况所 有 者 权 益包括：投入资本、资本公积、留存收益（盈余公积和未分 配利润）。涉及的日常业务有：收到投资者投入的资本金、资本溢价， 提取法定盈余公积金等。 物业 管理 成本包括：公共服务成本、代办服务成本、特约服务 成本。是指物业管理企业为物业产权人，使用人提供服 务，为保证房产物业完好无损而从事的日常维修，管理 活动而发生的各项支出。涉及的日常业务有：管理、服务人员的工资和按规 定提取的福利费；楼内公共设施维修和保养费；绿化管 理费；清洁卫生费；保安费；办公费；物业管理公司固 定资产折旧费等。 反映和监督物 业管理企业成 本、费用的发 生和归集费 用物业 经营 成本

15、包括：房屋出租，停车场管理、游泳池、球场的管 理支出等。是指物业管理企业经营业主管理委员会或者 物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施，为 保证物业产权人、使用人提供的各种建筑物和附属设备 正常运营而发生的各项费用支出。涉及的日常业务有：出租房屋的摊销，经营中经营管理人员的工资及福利费，耗用的材料费以及应支付给 物业产权人、使用人的租赁费、承包费等。 物业 企业 大修 成本包括：物业管理企业受物产产权人、使用人的委托， 对房屋共用部位、共用设备进行大修所支付各项费用支 出。涉及的日常业务有：物业企业自行组织工程维修组 对其进行修理，将工程出包，委托专业队伍进行维修。 其他 业务 成本是指

16、除物业管理成本、物业经营成本和物业企业大 修成本等主营业务成本以外的其他日常活动所发生的支 出。按配比原则，企业实现其他业务收入，应同时反映 为取得其他业务收入而发生的其他业务成本。物业管理 企业的其他业务成本，包括房屋中介机构的支出，无形 资产转让的成本，销售的材料物资的成本以及商业用房 经营成本。营业 税金 及附 加是指物业管理企业以加工和修理修配以外的劳务服 务业务为主，按照税法的规定属于营业税纳税人。依据 税法和物业管理企业财务管理规定中的有关规 定，物业管理企业的营业税金及附加包括营业税、城市 维护建设税和教育费附加。管理 费用是指物业管理企业为组织和管理企业生产经营所发 生的管理费用，包括企业在筹建期间内发生的开办费、 董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者 应由企业统一负担的公司经费（包括行政管理部门职工 薪酬、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等） 、工会经费、董事会费（包括董事会成员津贴、会议费 和差旅费等）、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、 诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用 税、印花税