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1、1蓟州酒店项目投资分析报告北京通天福地餐饮文化传播有限公司二 O 年 月 日2第一章总 论第一节第一节项目提出的背景及建设的必要性项目提出的背景及建设的必要性1、项目提出的背景、项目提出的背景历史已跨跃千年，进入一个崭新的世纪。在蓬勃发展的旅游业中，宾馆居于重要地位。蓟县的宾馆业尽管有了很大发展，但对于蓟县旅游 业大的发展形势，无论在数量还是质量上，仍有很大的发展空间。为此，北京通天福地餐饮文化传播 有限公司和盘山风景名胜区管理局，为拓宽其经营领域，决定进一步发挥专业优势，建设天津市蓟州 酒店。2、项目建设的必要性、项目建设的必要性此项目的选定与成功运行，可以进一步弥补蓟县旅游配套设施的不足，
2、扩大再就业，第二节项目概况及项目建设单位简介1、项目概况、项目概况北京通天福地餐饮文化传播有限公司，在对盘山风景区及云南昆明、丽江等地区的酒店服务业进行调查研究的基础上，对本项目选址及经营等有关情况进行了分析研究，确定本项目建设方案如下：3（1）项目名称、地址、性质和法定代表人。项目名称：天津市蓟州酒店（暂定名称）项目地址：盘山风景名胜区管理局院内（天津蓟县县城南关津围公路东侧）附：蓟县地理位置图（图一） 、蓟州酒店位置图（图二）企业性质：民营（有限责任）法定代表人：岳艳菊（2）建设内容项目占地面积 12.6 亩。总建筑面积 25050 平方米。主楼建筑面积 13000 平方米。包括：住房 5
3、000 平方米餐饮 2000 平方米写字楼 2000 平方米各种会议室、健身娱乐、服务大厅等 4000 平方米。辅楼 1600 平方米。锅炉房、配电室 1450 平方米。其余为停车场等。（3）项目总投资 9000 万元人民币，其中固定资产投资 8000 万元人民币，流动资金垫支 800 万元人民币，递延资产支出 200 万元人民币。资金全部通过招商、引资解决。（4）项目市场前景广阔，经济效益乐观。计算期内，年均实现利润总额 1443.84 万元人民币，利税 1639.62 万元人民币。42 2、项目单位简介、项目单位简介项目开发建设单位是北京通天福地餐饮文化传播有限公司。该公司主要以酒店管理、
4、组织餐饮文化交流活动为主，已组织一批精明强干的决策人员和勤奋敬业的管理人员，为游客提供一流的服务。第三节第三节结结 论论天津蓟县旅游区融自然资源和人文资源为一体，通过近年来对资源管理及全力打造品牌，可以认定，该项目前景广阔，项目切实可行。第二章 市场预测第一节第一节旅游市场发展趋势旅游市场发展趋势随着新世纪的到来，我国实行的生产、生活假期制度，已进入一个新的换代期。发展中短期旅游观光及附属文化的配套设施，是丰富生活内容、发展旅游业的必然结果，实非商业炒作的标新立异。国力的增强，人们生活水平的提高，对旅游的需求量大幅度提高。追求质量好，品位高的旅游服务业，已形成大趋势。第二节第二节国内市场预测国
5、内市场预测为了建设好本项目，我们对酒店选址的周围饭店和服务业进行了大量的分析，结果表明：本项目的位置选在北京和天津两大旅游度假带内，山清水秀，名胜古迹众多，民风淳朴、具有强烈的地方吸引性，是旅游热点区域，是中短线游客的旅游观光的理想之地，是京、津两大都市广大市民度假的首选之地。据统计，5第三节第三节国外市场预测国外市场预测世界经济发展前景的不确定性因素增加，东亚日本经济复苏缓慢，美国经济滞涨，惟有中国一枝独秀，世界看好中国。中国加入世贸组织，2008年北京成功举办奥运会，必将极大地促进中国对外贸易的进一步发展，必将带来巨大的人流，蓟县有更大的优势。市、县旅游部门每年成功的组织大型活动，吸引了大
6、量的外宾来蓟观光、游览。他们对住宿条件要求很高，但蓟县目前仅有的三星级宾馆，远远不能满足需求。如一年一度的黄崖关长城的国际马拉松专项旅游活动，每次都有 2000 人/天以上的住宿需求，蓟县目前接待外宾的宾馆设施明显不足。该项目蓟州酒店选在蓟县城内，地理位置优越，交通便利，优势明显。因此，蓟州酒店客源市场，前景广阔。第三章 项目选址及建设方案第一节第一节项目的地理位置及自然条件项目的地理位置及自然条件1、项目的地理位置、项目的地理位置酒店选定在蓟县县城南关津围公路东侧的盘山风景名胜区管理局院内，邻近蓟县火车站和汽车总站，是蓟县县城的南大门，交通十分便利，环境舒适，非常适合游人休闲度假。62、自然
7、条件蓟县地处京、津、唐腹地，交通十分便捷。京秦（北京至秦皇岛） 、大秦（大连至秦皇岛）铁路，途经蓟县县城。北京至蓟县、天津至蓟县的高速公路，汽车只需 40 分钟，可谓京、津两大都市的后花园。3、宏观环境、宏观环境旅游业是新兴服务业，是第三产业的龙头。第二节第二节消防设施消防设施1、消防设计遵循的原则为了保护国家和个人家庭财产不受损失，保证公民和顾客人身安全，必须贯彻“预防为主，防消结合”的方针，采取行之有效的防火措施，防止和减少火灾危害。2、消防设计依据、消防设计依据消防设计依据有：建筑设计防火规范 、 高层建筑防火规范和人民防空工程设计防火规范等。3、消防外部条件、消防外部条件蓟州酒店距蓟县
8、消防支队不到 2 公里。该消防支队装备新、能力强，在7其保防半径范围内，消防、自救的外部条件是非常好的。4、消防设施、消防设施项目平面布置上，严格执行防火规范和高层建设设计防火规范，保证建筑物间隔距离和消防通道宽度，设计的建筑物面积等级要求二级以上耐火等级。多层建筑设置消防栓和灭火器，高层建筑和商业建筑设置火灾自动报警装置和自动喷淋装置系统。5、消防供水室内、外消防水量为 55 升/秒，室内自动喷水灭火设备用水量为 45 升/秒，总消防用水量为 133 升/秒，设置两个 1200 立方米的消防水池及消防配套泵房，可满足项目要求。6、消防供水保障本项目拟用电属二类负荷，消防水泵单独设置，保证消防
9、水泵的随时启动。7、消防通道高层建筑设有便于疏散和共用前室的布置，并考察防烟通风道设置。8、消防供电消防电源及配电、火灾应急照明等，均严格按规范要求执行。第三节第三节项目设计和规划项目设计和规划81、总体规划项目总占地面积 10000 平方米。总建筑面积 25050 平方米。（1）主体楼，建成 13 层的主体大厦，13000 平方米，内设住房：标准间 200 套，豪华包间 12 套，普通包间 35 套，共有 500 个床位。餐厅包括：贵宾厅、雅间和大厅，开设中餐厅、西餐厅、药膳厅，同时可供 600 人用餐。另设写字楼，各种会议厅，健身、娱乐厅和服务大厅等。（2）辅楼 2 层 1600 平方米。
10、内设办公室，职工宿舍、职工食堂、洗衣房和职工浴室等。（3）其他建筑包括：锅炉房、变电室、停车场等。2、主要设计规范及标准（1） 建筑结构统一规定 （GB50022000）（2） 建筑结构荷载规范 （GB50092001）（3） 建筑给排水设计规程 （GB500152003）（4） 建筑设计防火规范 （GBJ1687）2001 年版（5） 民用建筑电气设计技术规范 （JGJ/T1692）以及国家关于“环境影响评价”的相关规定等。土土 建建 工工 程程 一一 览览 表表（表 1） 序号土建工程名称建筑面积（m2）备注 1主体大厦（13 层）13000 2辅楼（2 层）1600 3锅炉房45094配
11、电室1000 5停车场及绿化9000第四章项目组织机构、物业管理及营销方案第一节第一节组织机构及劳动定员组织机构及劳动定员企业实行董事会领导下的总经理负责制，独立核算，自负盈亏。公司设总经理 1 人，副总经理 2 人，总会计师 1 人，管理人员 10 人，厨师、服务员、保卫人员等 114 人。员工实行聘任制。主要从当地旅游业、职业高中及社会聘任。第二第二节物业管理为提高客房的出住率，在创造并保护居住环境的同时，把舒适、安全、方便带给客人，一个重要的条件就是有超一流的现代化服务管理机制，充分发挥饭店的服务管理水平，创一流服务。第三节第三节营销方案营销方案1、总体战略本公司以经营酒店为主，弘扬中国
12、餐饮文化，为发展旅游事业服务。与旅游业各方联手，为中外游客提供全方位服务。公司的宗旨是“以诚为金” 。2、职能战略根据旅游市场需求，酒店会不断推出受游客欢迎的具有地方风情的服务10项目、具有地方特色的绿色佳肴和中外名菜形成的最佳菜谱。为游客及社会各界来酒店的顾客提供食、住、行、休闲、娱乐等一流的服务。力争年利润达到 1500 万元人民币以上。3、竞争战略目前蓟县有 4 家三星级或接近三星级的宾馆。旅游旺季远不能满足市场需求。随着旅游业的发展，酒店将会增加，因此，蓟州酒店与同行业竞争会日趋激烈。蓟州酒店在经营过程发挥以下的优势：（1）服务价格优势（2）花色品种优势（3）服务项目优势（4）定位优势
13、（5）位置优势第五章 项目实施进度根据国内同类型建筑的建设情况、本工程的工作量、材料运输及施工的具体条件，初步确定施工期为 3 年。各项施工内容、时间如表 2 。项项目目实实施施进进度度表表表2 序号实施内容实施时间（月）建 设 期111勘察设计3 2土建施工24 3内外装饰6 4竣工验收2 5交付使用1计划建设期为 3 年。从 2010 年 7 月起，到 2007 年 7 月竣 工，交付使用。第六章 投资估算与资金筹措第一节投资估算1、编制依据（1）国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（2）天津市关于减免行政性收费的有关意见 。2、固定资产估算固定资产投资估算为 8000 万元人
14、民币，详见表 3 。12（表3） 单位：万元人民币3、流动资金估算流动资金包括现金、应收款和外购材料、燃料等 。预计赊销款占营业收入的 20%，平均收现期为 30 天。外购材料、燃料间隔期为 30 天。现金除了用于支付水电汽、工资及福利、营业税金及附加、所得税、管理费用及偿还本息外，还用于客户所需商品的供应及组织各类大型活动等费用的支出。项目营业前流动资金垫支 800 万元左右。附：流动资金估算表见表 另外项目建设期递延资产支出估计为 200 万元人民币。综上，项目总投资为 9000 万元人民币左右。概算价值序号工程或费用名称建筑工程设备安装其他费用合计备注一工程费用2670.12000495
15、5165.11欧式主体大厦 13 层1996.6336.92333.513000m22综合楼19237.6229.61600m23锅炉房31.5169200.5450m24变配电室1001206.51306.51000m25停车场及绿化1501509000m26其他附属房1001007室外排水1001008室外客线1001009总图运输10050150包括三台车10室内陈设配套959511餐厅装具30030012健身、娱乐、音像100100二其他费用2834.92834.91勘察设计费4524522工程监理费135.6135.63预备费284.3284.34配套费6786785土地使用权费63
16、06306购买原建筑物655655合计总费用2670.120003329.9800013第二节第二节资金筹措及分年度使用计划资金筹措及分年度使用计划1、资金筹措项目总投资为 9000 万元人民币，其中固定资产投资为 8000 万元人民币，流动资金投资为 800 万元人民币，递延资产为 200 万元人民币。资金采用向融资方式解决。 2、资金分年度使用计划计划项目建设第一期，从 2010 年 7 月至 2011 年 7 月。购买土地使用权、购买原建筑物（楼房等） 、工程勘察设计、土建施工等，需要建设费用 5000万元人民币。项目建设第二期，从 2011 年 7 月至 2012 年 7 月。土建施工、购置设备等，需要建设费用 2000 万元人民币。项目建设第三期，从 2012 年 7 月至 2013 年 7 月，工程装饰、建筑辅助配套设施、室内陈设、人员培训、广告费、流动资金等，需要费用 2000 万元人民币。投资计划与资金筹措表见附表；递延资产摊销表见附表。第七章
