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1、房地产经纪相关知识精讲班第房地产经纪相关知识精讲班第 1616 讲讲义讲讲义房地产经纪相关知识精讲班第 16 讲课件讲义（环球职业教育在线） 房地产经纪相关知识精讲班第 16 讲讲义房地产市场波动（三）房地产市场波动只要是市场，就会有变化、有波动，房地产市场也不例外。(1)房地产市场周期从长期来看，房地产市场会呈现出一种有规律的上升和下降的周期性变化。房地产市场周期大体有如下几个阶段：1上升期。这一时期可描述为“消费需求夹杂着投资需求增加的时期” 。上升期的主要特征有：租金和售价几乎同步上涨；二手房屋的价格上涨。另外，在这一阶段的初期，房屋空置率略高于正常水平，随后，需求的不断增加使房屋空置率
2、不断下降。到这一阶段后期，房屋空置率下降到正常水平。2高峰期。在这一时期，需求继续增加，但增加的势头逐渐减弱，并在此阶段的后期，需求开始出现减少的势头。这一时期可描述为“投资需求夹杂着消费需求增加的时期” 。主要特征有：售价以比租金快得多的速度上涨；新房换手快，交易量大；大批开发项目开工；房屋空置率也经历了在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程。3衰退期。这一时期的主要特征有：新房销售困难；投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大；售价以比租金快得多的速度下降；房屋空置率上升。4低谷期。需求继续减少，新的供给不再产生或很少生。这一时期的主要特征有：市场极为萧条，交易量很小
3、；开发项目开工率低；消费需求依市场惯性减少，租金下降。(2)房地产“泡沫”“泡沫”一词用在经济方面是指一种价格运动现象。在现代市场经济下，股票和房地产却容易出现“泡沫” ，而且其影响和造成的危害更大，甚至可以说“泡沫”是房地产的易发症。在房地产中，最容易出现“泡沫”的，第一是土地，其次是楼花(期房)，第三是新建成的商品房。存量旧房一般难以出现“泡沫” 。房地产“泡沫”的形成原因有多种，归结起来主要有两个：一是群体的非理性预期，二是过度的投机炒作。此两者有时相辅相成。其中，对房地产价格看涨的共同预期是形成房地产“泡沫”的基础。群体的非理性预期和过度的投机炒作，一开始通常不会空穴来风，有其一定的客
4、观条件和环境，即有诱因、借口、利好消息等。有许多学者认为， “泡沫”的形成是因为人类的心理在作怪。可将房地产需求归纳为 4 类：(1)消费需求。 (2)投资需求。 (3)投机需求。 (4)跟风需求。投资需求、投机需求、跟风需求最终都要回归使用上来，否则就会成为虚假需求。判断房地产是否有泡沫的方法，是看房地产的市场价格是否持续地越来越高于其理论价格。简单的衡量指标有房价与房租之比(又称“毛租金乘数” 、 “租售比价”)、人住率。从房价与房租之比来看，在房租由市场决定及经济正常发展的情况下，房价与年房租(或月房租)有一个合理的倍数，一般为 10 倍左右。如果房价与年房租之比大大高于这个倍数，则说明
5、房价有泡沫。因为房租比房价更能反映真实的房地产供求状况。从入住率来看，因为之所以出现房地产泡沫，是因为许多人买房而不入住，等待时机再卖掉。因此，不论房屋卖出以后是房主自己住还是出租，只要有人住，泡沫的危险就不大；相反，虽然房屋卖掉了，但如果没有人住，泡沫的危险就存在。所谓泡沫破灭，是虚假的高需求之后，突然发现是供给过剩。因此，泡沫表面上看起来是供不应求，实际上是供大于求。题目：房地产市场是容易出现“泡沫”现象的，其中最容易出现“泡沫”现象的第一位是( )。A 土地 B楼花(期房)C新建商品房D存量旧房答案：（ A ）房地产供给与需求房地产市场波动，房地产价格水平及其变动，从经济学上来讲，都是由
6、房地产的供给和需求这两种相反力量共同作用的结果，其中，待售的房地产(新开发的增量房地产和已有的存量房地产)形成了市场的供给面，房地产的买者形成了市场的需求面。其他一切因素对房地产价格的影响，要么是通过影响房地产的供给，要么是通过影响房地产的需求来实现的。从这种意义上讲，要想知道某个政策或事件将如何影响房地产市场和房地产价格，应先考虑它将如何影响房地产的供给和需求。房地产需求（三）房地产需求(1)房地产需求的概念房地产的需求，是指消费者(买者)在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。形成需求有两个条件：一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。在确定需求时，只考虑有支付能力的
7、需要。如果没有支付能力的约束，人们的需要可以说是无止境的。(2)决定房地产需求量的因素对某种房地产的需求量是由许多因素共同决定的，其中主要有：(1)该种房地产的价格水平；(2)消费者的收入水平；(3)相关物品的价格水平；(4)消费者的偏好；(5)消费者对未来的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下：1该种房地产的价格水平。一般来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少；价格下降，对其需求就会增加。比较重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品，在某种特定条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。2消费者的收入水平。对于多数商品来说，当消费者的收入水平提高时，就会增加对商品的需求。3相关房地产
8、的价格水平。与某种房地产相关的房地产，是指该种房地产的替代品和互补品。替代品之间，一种房地产的价格上升，对另一种房地产的需求就增加。互补品之间，对一种房地产的消费多了，对另一种房地产的消费也会多起来。4消费者的偏好。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加。5消费者对未来的预期。当预期某种房地产的价格会在下一时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求。(3)房地产的需求曲线房地产的需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系。见课本 113 页图 51(a)和图 51(b)。题目：决定房地产需求量的主要因素有( )。A房地产的价格水平B消费者的收入水平C消费者偏好D消费者
9、对未来的预期E房地产供给量答案：（ ABCD ）（四）房地产供给(1)房地产供给的概念房地产的供给，是指房地产开发商和拥有者(卖者)在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。形成供给有两个条件：一是开发商或拥有者愿意供给，二是开发商或拥有者有能力供给。 供给量=存量-拆毁量=转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种类房地产量+新开发量(2)决定房地产供给量的因素对某种房地产的供给量是由许多因素共同决定的，其中主要有：(1)该种房地产的价格水平；(2)该种房地产的开发成本；(3)该种房地产的开发技术水平；(4)开发商对未来的预期。它们对房地产供给量的影响分别如下：1该种房
10、地产的价格水平。一般来说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图，开发商愿意开发的数量就会越多。2该种房地产的开发成本。在某种房地产自身的价格保持不变的情况下，开发成本上升会减少开发利润，从而会使该种房地产的供给减少。3该种房地产的开发技术水平。开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。4开发商对未来的预期。如果开发商对未来的预期看好，会使未来的供给增加，同时会把现在开发的房地产留着不卖，待价而沽，从而会减少该种房地产的现期供给。(3)房地产的供给曲线房地产的供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系。见课本 115 页图 52(a)和图 5
11、 一 2(b)。（五）房地产供求平衡见课本 115 页图 53。房地产的供求状况分为如下 4 种类型：(1)全国房地产总的供求状况；(2)本地区房地产的供求状况；(3)全国本类房地产的供求状况；(4)本地区本类房地产的供求状况。由于房地产的不可移动性及变更用途的困难性，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区同类房地产的供求状况。题目：( )使房地产价格脱离其市场基础价格，导致房地产过热。A投资性需求B投机性需求C盲目性需求D虚假需求答案：（ D ）房地产供求弹性（六）房地产供求弹性(1)弹性的概念当两个经济变量之间存在函数关系时，作为自变量的经济变量的变化必然会引起作为因变量的经济
12、变量的变化。弹性是对作为因变量的经济变量的相对变化对于作为自变量的经济变量的相对变化的反应程度(或敏感程度)的一种度量。具体地说，它告诉人们作为自变量的经济变量发生 1的变化，将会引起的作为因变量的经济变量的百分比变化，即弹性=作为因变量的经济变量的相对变化/作为自变量的经济变量的相对变化(2)房地产的需求弹性房地产的需求弹性主要有需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性、需求的交叉价格弹性和需求的价格预期弹性。 1、房地产需求的价格弹性是房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比，在通常情况下，需求的价格弹性是一个负数，即当价格上升时，需求量一般会下降，但通常直接把它写做正数。E
13、d=Q2-Q1/（Q1+Q2）/2/-（P2-P1）/（P1+P2）/2例 5-1 见教材 117 页2、房地产需求的收入弹性是房地产需求量变化的百分比与消费者收入量变化的百分比之比。3、房地产需求的人口弹性是房地产需求量变化的百分比与人口数量变化的百分比之比。4、房地产需求的交叉价格弹性是指某种房地产因另一种房地产或商品价格变化 1所引起的其需求量的百分比变化5、房地产需求的价格预期弹性，是房地产需求量变化的百分比与预期的其未来价格变化的百分比之比题目：在正常情况下，房地产的市场需求量与市场供给量相等时，其价格水平称为( )，一旦价格偏离了这个水平，就会导致供求不等的现象，需求量通过市场机制
14、的作用来调节，使之自动地回复到这个价格水平。A 均衡价格B标准价格C合理价格D理性价格答案：（A）(3)房地产的供给弹性房地产的供给弹性主要有供给的价格弹性和供给的要素成本弹性。其中，供给的价格弹性通常简称供给弹性。与房地产需求的价格弹性不同，房地产供给的价格弹性为正数，这是因为供给量与价格一般按照同方向变化。房地产供给的价格弹性是房地产供给量变化的百分比与其价格变化的百分比之比。(4)弹性数值的类型在经济学里，将弹性数值分为 5 种类型：(1)弹性数值大于 1 的情况，称为富有弹性；(2)弹性数值小于 1 的情况，称为缺乏弹性；(3)弹性数值等于 1 的情况，称为单一弹性；(4)弹性数值为无
15、穷大的情况，称为完全弹性；(5)弹性数值等于零的情况，称为完全无弹性。需求的价格弹性的上述 5 种类型见课本 119 页图 5-4。一种房地产需求的价格弹性取决于该种房地产有多少替代品。在有较接近的替代品存在的时候，价格的上涨会使消费者减少该种房地产的购买，而转向购买更多的替代品，这时需求的价格弹性较大；如果没有较接近的替代品，需求往往就缺乏价格弹性。供给的价格弹性的上述 5 种类型见课本 120 页图 5-5。由于房地产的开发周期较长，在影响房地产供给的价格弹性中，时问是一个很重要的因素。另外，就开发周期长短不同的房地产来看，在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，开发商可以根据市场价格的变化较及时地调整开发量，供给弹性相应地就比较大；反之，开发周期较长的房地产，供给弹性相应地就比较小。题目：从长期看，房地产市场会呈现出一种有规律的上升和下降的周期性变化。大体有( )几个阶段。A平稳期B上升期C高峰期D衰退期E低谷期 答案：（ BCDE ）题目：决定房地产供给量的因素主要有( )等几种。A该种房地产的价格水平B该种房地产的开发成本C该种房地产的技术开发水平D金融机构对开发商的支持力度E开发商对未来的预期答案：（ ABCE ）
