收益性物业价值评估

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1、1第四章第四章 收益性物业价值评估收益性物业价值评估一、单项选择题 1物业价格构成中，土地取得成本一般是由购置土地的价款和（ ）等构成。A 契税B 土地占用税 C 土地增值税D 土地出让金 2物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用，于（ ） 。A 前期工程费B 基础设施建设费 C 建筑安装工程费D 公共配套设施建设费 3物业估价中，物业开发商自由资金应得的利息计入（ ） 。A 管理费用B 投资利息 C 开发成本D 开发利润 4 （ ）是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业打量成交价格的抽象结果。A 理论价格B 总价格 C 市场价格D 单位价格 5成交过程中买卖双方都有自己所

2、愿意接受的价格，下列有关表述不正确的是（ ） 。 A 卖价总有一个最低界限，买价总有一个最高界限 B 在买方市场下，成交价格会偏向最高买价 C 当买者的最大高价等于卖者的最低价格时，交易可能成功 D 最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间 6物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定的时点的（ ）价格 或价值进行测算和判定。 A 市场B 正常 C 理论D 客观合理 7爱评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用（ ）种以上估价方法。 A 1 B 2 C 3 D 4 8 （ ）是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似 物业的成交价格作适

3、当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法 A 市场法B 成本法 C 收益法D 趋势法 9 （ ）是先分别求取估价对象在估价时点时的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价 格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 A 市场法B 成本法 C 折旧法D 收益法 10 （ ）是预测估计对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为 价值，以求估价对象客观合理价格或价值的方法。 A 趋势法B 成本法 C 收益法D 市场法 11运用市场法估价的步骤不包括（ ） 。 A 搜集交易实例 B 对可比实例成交价格进行处理 C 选取可比实例 D 求取计算价格212 （ ）特别适用于那

4、些既无收益有很少发生交易的物业的估价，如公用、公益物业，以 及有独特设计或只针对个别用户的特殊需求而开发建设的物业。 A 市场法B 成本法 C 折旧法D 收益法 13在物业保险及其他损害赔偿中，一般采用（ ）估价。 A 市场法B 成本法 C 折旧法D 收益法 14运用成本估计的步骤不包括（ ） 。 A 搜集有关物业开发建设的成本、税费等资料 B 测算重新构建价格 C 测算折旧 D 求取比准价格 15收益法的原理基础表明，物业当前的价值通常是（ ） 。 A 历史价格 B 开发建设它所花费的成本 C 过去的市场状况 D 市场参与者对其未来所能带来的收益的预测 16关于物业价格与一般物品的价格相同之

5、处，不正确的是（ ） 。 A 都容易受单个消费者的个别因素影响 B 都是价格，用货币来表示 C 都有波动，受供求因素的影响 D 都是按质论价：优质高价，劣质低价 17关于使用价值与交换价值，下列论述不正确的是（ ） A 人们在经济活动中一般所称的价值指的是交换价值 B 物没有使用价值就不会有交换价值 C 交换价值是使用价值的前提 D 交换价值通常用货币来衡量 18一般而言，物业的（ ）可以反映物业价格水平的高低。 A 保留价B 总价格 C 起价D 单位价格 19将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的物业是（ ） 。 A 现房价格B 期房价格 C 实际价格D 名义价格 20关于商品房

6、销售价格的表述，不正确的是（ ） 。 A 起价指所销售的商品房的最低价格 B 保留价指商品房出售在其价目表上标注的不同商品房出售价格 C 成交价是商品房买卖双方的实际交易价格 D 均价是所销售商品房的平均价格 21 最高法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第 8 条规定：“人民法院确定的保留价， 第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的（ ） 。 ” A 90%B 60% C.70%D 80% 22（ ）是指以物业价值为基础确定的租金。 A 市场租金B 商品租金3C 福利租金D 成本租金 23 （ ）又称分成租金，零售商业用房通常采用这种租金。 A 成本租金B 日租金 C 按建筑面积计算的租金D

7、定率租金 24一项资产在取得时实际发生的成本，会计核算中要求将其作为资产的入账价值的是（ ） A 原始价值B 折余价值 C 账面净值D 账面价值 25C 一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额是（ ） A 原始价值B 历史成本 C 市场价值D 账面价值 26下列标书中，不正确的是（ ） 。 A 原始价值是始终不变的 B 账面价值是随着时间的流逝而不断减少的 C 市场价值是随着时间的流逝而上下波动的 D 物业的市场价值总是随着时间的流逝而不断增加 27下列关于收益性物业价值的表述，不正确的是（ ） 。 A 未来净收益越大，物业的价值就越高 B 可获得净收益期限越长，物业的价值就越高 C 获得净

8、收益越可靠，物业的价值就越高 D 影响收益性物业价值的最直接的因素是城市规划 28物业价格影响因素的表述。不正确的是（ ） 。 A 预期某国货币会升值而对该国进行物业投资，会导致该国物业价格上涨 B 增加物业开发环节的税收，会使物业价格下降 C 城市规划规定用途不妥，会使地价下降 D 急于购买某物业，会抬高其价格 29收益法可分为报酬资本化法和（ ） 。 A 直接资本化法B 收益还原化 C 假设开发法D 现金流量折现法 30 （ ）是预测估价对象未来各期的净现金流量，选用的折现率将其折算到估价时点后相 加，以求取估价对象合理价格或价值的方法 A 直接资本化法B 收益还原法 C 假设开发法D 报

9、酬资本化法 31某百货商店在建成后的前几年由于试营业等原因收益不稳定，更适宜选用（ ） ，计算 出物业的收益价格。 A 收益期限为无限年且净收益每年不变的公式 B 收益期限为有限年且净收益每年不变的公式 C 净收益在前若干年有变化的公式 D 收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式 32 （ ）是物业的某种年收益与其价格的比率 A 收益乘数B 资本化率 C 有效毛收入乘数D 净收益乘数 33用收益法估价出租型物业时，物业的净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用 后的余额，下列有关求取净收益需要扣除费用的表述，不正确的是（ ） 。4A 出租人负担的水费、电费等应从租赁收入中扣除 B 有出

10、租人提供家具设备的，应扣除它们的折旧费 C 物业服务费、物业税、租赁代理费、租赁税费不应作为扣除项目 D 租约约定一切费用有出租人负担的，则应将这些费用全部扣除 34报酬率可视为包含无风险报酬率和（ ）两大部分 A 投资风险补偿报酬率B 缺乏流动性补偿报酬率 C 管理负担补偿报酬率D 风险报酬率 35关于物业状况调整的表述，不正确的是（ ） 。 A 物业状况调整是将可比实例在其物业状况下的价值，调整为估价对象物业状况下的 价格 B 物业状况调整包括区位状况调整 C 物业状况调整包括物业市场状况调整 D 可比实例状况好于估价对象状况，则应对可比实例价格作减价调整 36关于重置价格和重建价格的下列

11、 表述中，不正确的是（ ） 。 A 重置价格又称重置成本 B 重置价格通常要比重建价格高 C 一般建筑物适用重置价格 D 有特殊保护价值的建筑物适用重建价格 37下列关于估价上建筑物折旧的表述，不正确的是（ ） 。 A 其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与原始价值的差额 B 功能上的落后或过剩所造成的建筑物价值损失要进行功能折旧 C 建筑物在实体上的老化所造成的建筑物价值损失要进行物质折旧 D 经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失 38一个高档住宅区附近新建了一座工厂，该居住区的物业价值下降，这是一种（ ） 。 A 自然折旧B 物质折旧 C 功能折旧D 经济折旧 3

12、9 （ ）是指建筑物从竣工验收合格之日起至对物业价值不再有贡献时止的时间。 A 自然寿命B 有效年龄 C 经济寿命实际年龄 40下列关于建筑物第四位有限年龄的表述，不正确的是（ ） 。 A 是指建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点止的日历年数 B 建筑物的经历寿命减去有效年龄之后是剩余经济寿命 C 当建筑物维修养护正常时，其有效年龄与实际年龄相当、 D 是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄 41某宗物业的正常成交价格为 2500/，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的 7%，买方 应缴纳的税费为正常成交价格的 5%。卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格依次为（ ） 。 A 2800 元/

13、 2200 元/B 2325 元/ 2675 元/ C.2325 元/ 2625 元/D 2675 元/ 2325 元/ 42某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方 2325 元/。买卖中涉及的税 费均由买方负担。该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 7%，应由买方 缴纳的税费为正常成交价格的 5%。该宗物业正常成交价格（ ）元/A 2325B 2500 C.2625D 2800543某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方 2625 元/，买卖中涉及的税 费均由卖方负担。该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 7%，应由方缴 纳的税费为正常成交价格

14、的 5%。该宗物业正常成交价格（ ）元/A 2325B.2500C.2625D 2800 44某期房尚有 1 年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 3300元/，出租的年 末净收益为 330 元/.假设折现率为 10%，风险补偿估计为限房价格的 2%，该期房目前的 价格为（ ）元/。A 2200B.2580 .2934D.2475 45某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发商建设的，当时获得的土地使用年限为 50 年， 至今已使用了 6 年；预计利用该宗物业正常情况下可获得净收益 8 万元；该宗物业的报酬 率为 8.5%。该宗物业的收益价格为（ ）万元。 A 90.02B.91.02 C.9

15、4.12D.95.02 46某宗物业预计未来每年的净收益为 8 万元，受益期限可视为无限年，该类物业的报酬 率为 8.5%。该宗物业的收益价格为（ ）万元。 A 90.02B.91.02 C.94.12D.95.02 47.某宗物业的受益期限为 38 年，通过预测得到其未来前 5 年的净收益分别为 20 万元、22 万元、25 万元、28 万元、30 万元，从未来第 638 年每年的净收益将稳定在 35 万元左右， 该物业的报酬率为 10%，该宗物业的收益价格为（ ）万元。 A.300.86B.400.86 C.900.86D.1000.86 48某旧住宅，测算其重置价格为 40 万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为 1 万元， 因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为 6 万元，由于位于某 城市衰落地区引起的经济折旧为 3 万元。该旧住宅的现值为（ ）万元。 A.39B.37 C.33D.30 49某建筑物的建筑面积 100，单位建筑面积的重置价格为 500 元/，判定其有效年龄 为 10 年，经济寿命为 30 年，残值率为 5%，采用直线法计算其折旧额。则其现值为（ ） 元 A.15833B.15837 C.34167D.36173二、多项选择题 1物业价格构成中包括了（ ） 。 A 土地取得成本B 开发成本 C 投资利息D 物业折旧 E 开发利润 2关