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1、我国房地产业的发展及周期性规律,房地产论文对于中国这样一个长期处于住房难的大国来说，2001 年最令人鼓舞的转折 就是告别了城镇住房短缺时代。全国城镇人均住房建筑面积突破 20 平方米，达 到中等收入国家水平。与此同时，理论界与产业界就“泡沫论”、“过热说” 产生了激烈的争论，研究房地产市场的经营发展趋势，把握市场的机遇与风险， 直接关系到房地产业与住房金融的稳健运行，也是关系到国家通过拉动内需实 现国民经济良性循环的重要课题。一、我国房地产业的发展及周期性规律新中国成立以来，房地产业的三次重大发展均出现在改革开放以后的近 20 年，每次都呈现 68 年的周期性规律。第一次高涨期来自 80 年
2、代初期，改革 开放带来了国民经济的快速发展和社会财富迅速增加，农业及农村经济实现跨 越发展，国有企业在短缺经济中购销两旺。在这种情况下，长期以来人们梦寐 以求的住房问题开始得到关注，机关、企事业单位开始兴建职工住宅，并以福 利形式分配给员工，这种解困式的住宅大多数建造于本单位周边的空闲土地上， 虽然没有现在小区的规模与环境，但总量相当巨大。这些房产至今仍然是城镇 中等收入群体的主要居所。本论文由无忧论文网 整理提供 第二次高涨期起始于 1988 年宪法和土地管理法修改之后，土地使用权 可以有偿转让，使房地产作为商品流通有了法律依据，这股蕴藏的住房需求在 邓小平同志南巡讲话后爆发出来。当时房地
3、产热点地区主要集中于经济发达的 南部沿海城市，例如，海南、广州、珠海、北海等，而房地产类型也集中于写 字楼、宾馆、酒店及别墅，其销售对象主要是当时如雨后春笋般出现的各类公 司和旅游度假等社会需求。这一特殊的高涨阶段由于盲目圈地、盲目开发、盲 目投资、价格炒作，而于 1993 年上半年落下帷幕。第三个高涨期起始于 1998 年国家住房制度改革。停止福利分配住房实行货币化住房补贴，彻底改变了人 们的住房消费观念，有效拉动了社会需求。特别是东南亚金融危机以后，国家 清醒地认识了中国房地产长期低价运行，市场尚未开发的现实，采取了启动和 扩大内需，推进住宅建设的政策，从而刺激了住宅消费，带动了国民经济的
4、持 续快速发展。 从西方发达国家的房地产业发展历程来看，都有着周期性规律。而我国短 短 20 几年的房地产发展过程其周期性也特别明显，即房地产业总是从萧条走向 繁荣，而房地产市场一般不会永远持续繁荣，它总是与经济增长质量、增长速 度、市场需求及购买力联系在一起，并在高潮期以后进入调整期，在调整中酝 酿新的高潮。 把握房地产市场周期性变化规律，有利于调控市场供求矛盾，避免社会资 源浪费，优化社会资源配置。同时，也有利于正确把握住房金融的经营策略， 通过优化资源配置调节市场行为，规避行业风险乃至金融风险。下面对当前正 处于第三高涨期的房地产市场进行简要的分析。二、当前房地产市场状况及发展趋势尽管“
5、泡沫论”、“过热论”仍然不绝于耳，但是，从去年起人们预言的“房地产冬天”仍然没有到来，甚至今年上半年房地产市场仍然顽强地攀升。 今年 15 月，全国房地产共完成土地开发面积 3771 万平方米，同比增长 43.7%。 房地产施工面积达到 43112 万平方米，其中新开工面积 14355.8 万平方米。房 地产开发到位资金 3105 亿元，同比增长 35%，比上年同期增幅高 14 个百分点。 在上述到位资金中，房地产开发企业自筹资金 971 亿元，同比增长 39.5%；国 内银行贷款 790 亿元，同比增长 35.9%；利用外资 50 亿元，同比增长 15%，也 呈现恢复性增长态势。本论文由无忧
6、论文网 整理提供今年 前 5 个月房地产累计竣工面积 4076 万平方米，同比增长 18.7%，其中，商品住 宅竣工面积达 3392 万平方米，同比增长 17%；商业用房竣工面积同比增长 37%。另外，从销售情况来看，今年 15 月份全国实现商品房销售 4564 万平方 米，同比增长 20.3%。这一增长速度是在 2000 年和 2001 年连续两年旺销基础 上实现的。那么，怎样认识保持房地产业持续增长的动力之源呢？ 1.国民经济的持续快速增长。近几年来，我国国民经济增长率持续超过 7%，高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大，大 量农转非人口涌入城市必然要实现住房消费
7、，从而为房地产市场带来新的购买 力需求。本论文由无忧论文网 整理提供国民经济的持续快 速增长，也使城市中低收入劳动者的经济收入持续增长，这在一方面“激活” 了中低收入者的购房需求，为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体； 另一方面，也使原来购买力较强的消费者提升了消费层次，从而推动着住房品 质的不断提升。因此，经济增长速度与增长质量是决定房地产发展的前提与基 础。 2.体制与机制的市场化。长期以来，我国主要靠国家和集体来建房分房， 这种供给模式是中国城市居民居住环境差的主要原因。国家住房制度的改革， 把建房与购房一同推向市场，从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引 入，使建房者成为自
8、负盈亏的法人，购房者用货币去选择适应个人需求的商品。 这种产权的明晰化、个体化，催生了当前这个世界上最大的房地产市场，而这 个巨大并且日益增长的市场需求，正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。 3.与消费观念更新配套的住房按揭贷款。市场经济不但提升了购买力，更 重要的是催化了人们全新的消费观念。20 世纪 80 年代以来在市场经济体制下 就业的劳动者，大多数不会等到攒够钱以后再去买住房，而是充分利用住房按 揭贷款来实现“居者有其屋”。据统计，70%以上的购房者都会选择利用银行住 房贷款。目前全国商业银行个人住房按揭贷款已经超过 6000 亿元。大量的按揭 贷款间接注入和不断递增的住房开发贷款已
9、经成为支撑房地产市场最重要的资 金来源。 尽管我国当前新一轮房地产市场高潮有着良好的市场基础和政策基础，并 且这一轮高潮尚处于非“泡沫”的良性增长过程，但是，市场规律证明：一个 谁都能赚到钱，甚至获得暴利的行业肯定是危机四伏的。也许我们面对的市场 恰恰是拐点前的最高峰，因为市场自我调控和释放风险的信号已经显现。 第一，商品房空置率增加，超过风险控制线。虽然从 2000 年 5 月国家统计 部门在公布了 1999 年商品房空置量之后，我们很难查找到有关空置量最新、最 权威 的资料，但仍然可以通过商品房景气指数、产销率、空置面积增长率等指标推 算出这一数据。据中国房地产报2002 年 6 月 26
10、 日的消息：“5 月份商品房 空置面积的分类指数值为 95.7 点，比上年同期增加 2.9 点。本论文由无忧论文网 整理提供作为逆指标，此项指数增加，表明商品房空置 面积增长幅度出现反弹。今年 15 月份，全国商品房空置面积增长幅度为 8.2%， 明显高于去年同期增长 2.3%的水平。”该报 7 月 1 日还披露：到 2002 年 7 月， 全国商品房空置总量在 12000 万平方米以上，其中空置超过一年以上的占 50% 以上，占压资金超过 2500 亿元，居中国各行业不良资产之首。并进一步指出， 眼下的“商品房空置率”应该在 26%左右，而美国商品房空置率约为 7%，香港 3%4%。当空置
11、率超过 10%的时候，就已经是超警戒线运行了。 第二，房地产市场体温仍在升高，业外巨头抢滩房地产。2001 年全国房地 产到位资金达到 7378 亿元，比上年增长 29.8%；而今年前 5 个月，房地产到位 资金已达 3105 亿元，同比增长 35.9%。就是在这种情况下，传统的家电厂家 “海尔”、“美的”、“TCL“、“康佳”正在大举进入房地产，饲料大王四川新 希望集团也斥资 30 亿元进军地产。一批上市公司，诸如“数源科技”、“亚华 种业”、“益鑫泰”、“经纬纺织”，甚至“联想集团”、“三九药业”也争 相跻身房地产。在这种一面是商品房空置率扩张，一面是新开工楼盘大幅增长 的氛围中，新企业持
12、巨资再度猛烈加入，势必加剧房地产市场的风险。 第三，房价增幅回落，销售趋淡。与房地产开发持续升温相对应的是市场 反映冷淡。今年前 5 个月全国商品房平均价格为 2290 元平方米，同比下降 3.3%，增幅比上年回落 15.6 个百分点；商品房销售面积为 4564 万平方米，同 比增长 20.3%，但增幅比上年同期回落 8 个百分点。 我们无意讨论房地产市场是否“过热”或存在“泡沫”，但却关注房地产 市场的发展趋势与风险动态，因为这直接关系到住房金融的经营取向，同时也 是优化信贷资源配置，引导房地产业及房地产金融持续稳健发展的前提与基础。三、住房金融的风险控制及经营取向面对我国房地产业发展的现实
13、，住房金融的经营取向宜分为短期调节目标 与长期发展目标两步运行。短期目标以调节市场供求矛盾，约束房地产开发， 拉动市场消费需求，提高市场购买力，消化现有空置商品房为主。远期目标则 包括优化信贷资源配置，提升国内房地产业竞争能力，提高住房金融服务质量， 推进住房金融市场化，促进我国房地产业持续、稳健、高效运行等内容。 1.调控房地产业信用总量，约束市场扩张规模与速度。房地产业是国民经 济的敏感产业，调控得当，市场发展稳健规范，将对国民经济产生强劲的拉动 作用。同时，这又是一个高风险产业，若长时间内发展失控，极易产生经济泡 沫，对国民经济造成重大危害。早在 1999 年国家建设部就强调房地产业的“
14、总 量控制”与稳健发展，但由于房地产业的诸多调控手段分别归属于各城市的计 委、建委、规划、土地、房地产管理等不同职能部门，由于“各管一段”，就 难于形成整体的客观调控合力。在市场繁荣的条件下，控制哪一个项目都是 “得罪人”的差事，这种谁都管，必然形成谁都不管。本论文由无忧论文网 整理提供因此，“总量控制”的关键，一是把上述分散的职 能归集于一个权威部门，这个部门按照房地产发展速度、市场价格和房地产积 压控制警戒线来实行宏观调控与微观调节。二是由人民银行根据全国的房地产 业运行指标，在一定时间和空间范围内提出房地产业授信总量，并分解到国内 商业银行，利用信贷对资源配置的引导与调节作用调控房地产
15、业的稳健运行。三是商业银行要在切实防控风险的前提下，对城市土地管理中心发放土地储备 贷款，通过强化土地资源的宏观调控能力，张弛有序地调节房地产开发规模与 市场供求关系。四是商业银行加强对优质开发企业的遴选，通过发放项目储备 贷款等方式，重点支持一批实力强、信誉好、具备品牌优势的大型房地产企业， 更好地调节市场和引导市场。 2.适度控制住房开发贷款增量，调整房地产开发贷款的内在结构。房地产 开发总量的扩张与国内银行住房开发贷款增长较快密切相关。例如，在今年的 新增房地产开发投资中，国内商业银行贷款较同期增长 35.9%，这说明，资金 环境的宽松助长了房地产开发的提速。在充分计算现有空置房及已开工
16、新建商 品房的市场消化能力的基础上，充分运用信贷杠杆，少投放甚至短期内不投放 住房开发贷款，调节市场商品房的供应量，既可消化“泡沫”压力，又有利于 降低房地产市场和银行贷款两方面风险。必须指出，控制开发贷款总量扩张， 并不意味着不放款，而是集中精力调整住房开发存量贷款的区域结构与客户结 构。目前，我国房地产市场发育很不平衡，局部过剩与局部短缺并存，本论文 由无忧论文网 整理提供在调整存量上一方面是要压缩空置 房数量大、区域价格及销售下降地区的开发贷款总量，投向市场商品房供应不 足、价格攀升的地区，以达到区域内的均衡发展；另一方面是清收资质低、库 存商品房积压、竞争能力差的开发企业贷款，将腾出的资金投向资质高、品质 好、实力强、市场竞争能力强的企业。我国商业银行房地产开发贷款投向分散、 调控能力差、风险相对较高的问题比较普遍，通过这种调整，既是商业银行优 化贷款客户结构
