《青岛市中级人民法院民事审判例释-(青岛中院民事审判例释)物权篇》由会员分享，可在线阅读，更多相关《青岛市中级人民法院民事审判例释-(青岛中院民事审判例释)物权篇（15页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 青岛市中级人民法院民事审判例释-（青岛中院民事审判例释）物权篇 物权法是一部维护国家基本经济制度，维护社会主义 市场场经济秩序，关系人民群众切身利益的民事基本大法，物权法的颁布施行 为人民法院审理各种物权纠纷案件提供了更加明确统一的法律依据。在民事审 判中，人民法院应当围绕国家经济发展战略和“保增长、保民生、保稳定”要 求，准确把握物权法的立法精神，深刻理解物权法条文的含义，全面正确贯彻 执行物权法，巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济发展， 保障各种市场主体的平等法律地位和发展权利，保护私人所有权、业主的建筑 物区分所有权、土地承包经营权、宅基地使用权等关乎人民群众切身利益的
2、合 法权益，并真研究、及时解决审判实务中与宏观经济形势变化密切相关的普遍 性问题、重点问题，有效化解矛盾和纠纷，以维护诚信的市场交易秩序，保障 公平法治的投资环境，公平解决纠纷。同时，在处理物权纠纷案件中，人民法 院要充分发挥行政机关、社会组织、企事业单位以及其他各方面的力量，促进 各种纠纷解决方式相互配合、相互协调和全面发展，做好诉讼与非诉讼渠道的 相互衔接，为人民群众提供更多可供选择的纠纷解决方式，维护社会和谐稳定， 促进经济社会又好又快发展。一、如何把握中华人民共和国物权法 （以下简称 物权法 ） ）与其他法律中已有物权规定的适用关系？答：在物权法颁布以前，民法通则、担保法、土地管理法、
3、 城市房地产管理法、农村土地承包法、矿产资源法等法律中均有物权方面的相 关规定，物权法实施后，上述已有的物权规定并未全部失效或废止，在审判实 践中对法律的适用及裁判文书中对法律的援引应当注意以下几点：1、物权法有规定而已有物权规定没有涉及的，适用物权法； 物权法没有规定而已有物权规定有所涉及的，适用已有的物权规定。2、物权法与已有物权规定发生冲突的，按照新法优于旧法 的原则，适用物权法。3、物权法没有溯及既往的效力，不适用于其实施前发生的 法律行为与事件。应当注意的是，物权法的不溯及既往应以法律行为与事件的 发生时间为准，而不是以立案的时间为准，即若法律行为与事件发生在物权法 实施之前，案件立
4、案于物权法实施之后，该案不能适用物权法，仅能适用当时 已有的物权规定；若当时的物权规定没有涉及该案的相关问题，则应参照当时 已有物权规定中最为相近的规定进行处理。二、对物权法定原则应如何理解？答：物权法第五条规定， “物权的种类和内容，由法律 规定。 ”因为物权的种类和内容属于民事基本制度，根据立法法的规定，民 事基本制度只能由全国人大及其常委会制定的法律进行规定，故物权法第 五条中的“法律”应当限定为全国人大及其常委会通过的法律。除法律授权外， 行政法规、行政规章和地方性法规不规定物权的种类和内容，最高人民法院制 定的司法解释、最高人民法院裁判的案件不规定物权的种类和内容，当事人也 不得通过
5、约定设立物权的种类和内容。相关法条链接物权法第五条 物权的种类和内容，由法律规定。三、如何把握物权变动与合同效力的区分原则？答：物权法第十五条规定：当事人之间订立有关设立、 变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外， 自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定体现了我国 物权法物权变动与合同效力相区分的原则，即当事人间变动不动产物权的 合同与物权变动是否发生效力是两个相互独立的法律事实，其各自的效力应根 据不同的法律规范来确定。对于不动产物权的变动受物权法的规制，物权的设 立、变更、转让、消灭必须以进行物权公示（登记）为生效要件，未经登记， 不发生物权
6、公示的效力。而对于约定不动产物权变动合同的效力，只要不是合 同法及相关法律明确规定的无效情形，均应当认定其效力；合同能否履行、物 权变动的结果能否实现等不能影响合同的效力。即使不动产物权变动的结果未 能实现，则虽不发生物权变动的效力，当事人仍可以依据合同约定及相关法律 规定主张相应的合同责任。相关法条链接物权法第九条第一款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发 生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权 的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物 权登记的，不影响合同效力。四、物权纠纷
7、案由的确定应当注意什么原则？答：在案由的适用上，应当按照物权变动原因与结果相区 分的原则，对于因物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷， 应适用债权纠纷部分的案由，如物权设立原因关系方面的担保合同纠纷，物权 转移原因关系方面的买卖合同纠纷；对于因物权成立、归属、 ，效力、使用、收 益等物5b 权关系产生的纠纷，则应适用物权纠纷部分的案由，如担保物权纠 纷。人民法院应根据当事人诉争的法律关系的性质，查明该法律关系涉及的是 物权变动的原因关系还是物权变动的结果关系，以正确确定案由。五、 中华人民共和国城市房地产管理法 （以下简称城 市房地产管理法 ）第三十九条规定的完成开发投资总额的百
8、分之二十五等条件 能否影晌土地转让合同的效力？答：城市房地产管理法第三十九条规定：（c 以出 让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出 让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二） 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 百分之二十十五以时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 “该法第三 十八条规定超，不符合上述条件的，土地使用权不得转让。这里的“不得转让” ， 是指行政管理部门在审查土地使用权权属变更申请时，对不符合城市房地产 管理法 ）第三十九条规定条件的不予登记，该规定是行政管理性质的规定，不 是针对
9、土土地转让合同效力的强制性规定，故土地出让金是否全额交纳、土地 转让时投资是否达到开发总投资额的百分之二十五等条件的满足与否，不能直 接影响土地出让合同的效力。相关法条链接城市房地产管理法第三十八条 下列房地产，不得转 让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十 九条规定睦的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其 他形式限限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产 时，应
10、当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金， 并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工 程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工 业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证 书。六、对于物权法第二十八条、第二十九条、第三十条 规定的情形，是否不经登记或交付即可直接取得物权？答：物权法第二十八条、第二十九条、第三十条规定 的不动产物权变动的情形，不以登记或者交付为生效要件，只要法律规定的原 因出现，就发生物权变动的效力。1、对人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收 决定
11、等，导致物权设立、变更、转让或消灭的，物权变动自法律文书或者人民 政府的征收决定等生效时发生效力。人民政府征收决定的生效时间应当自征收 决定做出时发生法律效力，被征收的集体土地或者单位、个人的房屋、其他不 动产的所有权自征收决定做出时转移给国家。2、因继承或受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时 发生效力，即继承人自被继承人死亡（包括自然死亡与宣告死亡）时、受遗赠 人自遗赠人死亡或遗赠条件成就时即取得遗产的所有权。3、因合法建造、拆除房屋等事实行为导致物权设立或消灭 的，自合法事实行为成就时发生效力。基于上述情形取得不动产物权的，新权利人再行处分该物 权时，依照法律规定需要办理登记的，仍应办
12、理登记，否则，不发生物权变动 的效力。相关法条链接物权法第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收 决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的 征收决定等生效时发生效力。第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时生效力。第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消 灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的， 处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权劲效力。七、如何理解物权法第一百零六条关于善意取得成立条件 的规定？答：善意取得的成立应当符合下列条
13、件：1、让与人无权处分，这里的无权处分包括根本无处分权和 无完整的处分权（如部分共有人擅自处分共有物） 。2、受让人系善意的。 ”善意”即不知情，指受让人在受让 财产时不知道让与人无权处分。法院在具体认定时，应当由提出异议的一方对 受让人是否恶意等进行举证，不能证明受让人为恶意的，应当推定其为善意。3、以合理的价格有偿转让。善意取得的适用以有偿转让为 前提，无偿转让、赠与均被排除在外。同时善意取得还要求支付的对价应当合 理，对价合理与否应当以市场价格作为参照。实践中，不动产交易大多为分期 付款，在适用善意取得时，除审查交易价格的合理性外，还应审查履行期限以 及实际支付价款的情况，避免名为有偿、
14、实为无偿的情形。4、转让物已经登记或交付。完成公示是适用善意取得的要 件之一。 ，即动产转移占有、不动产完成登记。动产没有交付，不动产以及需要 进行登圣记的动产没有办理完毕登记手续的，不发生善意取得的法律效果。对 于不动产，只交付权利凭证而未办理变更登记的，不适用善意取得，但已实 际交付、装伎修或入住的，可以参照善意取得制度的相关规定，酌情处理。当事人善意取得其他物权，如用益物权、担保物权，参照 善意取得丘所有权的相关规定。八、如何把握物权法第六章中业主身份的界定标准？答：以下 5 种民事主体可以认定为物权法第六章所称的业 主：1、依法登记取得建筑物专有部分所有权的；2、依据生效法律文书或人民
15、政府的征收决定等取得建筑物 专有部分所有权的；3、依据继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的；4、依据合法建造房屋等事实行为取得建筑物专有部分所有 权的；5、未依法办理所有权登记，但基于与建设单位之间的商品 房买卖民事法律行为，已经合法占有使用建筑物专有部分的房屋买受人。此处的建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包 销价格购买未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。相关法条链接最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体 应用法律若干问题的解释 （以下简称区分所有权解释 ）第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称
16、的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合 法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法 第六章所称的业主。物权法第二章第三节其他规定第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收 决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的 征收决定等生效时发生效力。第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者 受遗赠开始时发生效力。第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消 灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条 依照本法第二十八条全弟三十条规定享有不动产物权的， 处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。九、认定物权法第六章中所称专有部分的标准有哪些？答：物权法第六章中的专有部分应当具有经济上和法律上 的独立意义，其界定标准主要有：1、具有构造上的独立性，能够明确区分，即此专有部分的 范围与彼专有部分的范围具有明
