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1、聊城房产市场三月份调研报告2015 年 3 月聊城主城区在售房源项目约 61 个，其中 5 个项目为商业地产项目，56 个住宅项目。在住在项目中，普通住宅类有 39 个，高端住宅有 17 个，其中别墅项目有 6 个。从本月在售住宅项目去化来看，2 月楼市受农历春节小长假的影响，成交量不高，去化不算理想。在售房源与上月相较几乎无变化的楼盘项目共计 36 个，占已开盘在售的 6 成以上；尾盘在售不足 30 套的楼盘项目共计 15 个，占已开盘在售项目的 29%。而当月去化在 15 以上的楼盘项目共计 14 个，与上月 24 个相较，阵容明显缩少。尾盘项目销售政策一览表项目名称 物业类型 销售价格
2、优惠政策 存盘量 项目地址齐鲁君悦华庭普通住宅 均价 3600 元/平米交 1 万抵 2 万，按揭每平米优惠 20 元，全款每平米优惠 50元；成交赠一年物业费7 套顶层 聊城市站前北街与嘉和路交汇处香格美地 普通住宅花园洋房小高层均价3900 元/平米，花园洋房 4310元/平米无 10 多套，其中花园洋房1 套嘉明经济开发区嘉园路 11 号建科艺苑 普通住宅4800 元/平米无 6 套 昌润北路聊城市京剧院以西、站前街以东阿尔卡迪亚 普通住宅住宅均价 5000元/平米；商铺均价 8500-9000 元/平米住宅每平米优惠 330元；商铺优惠政策为购买小区内商铺除享受返租 3 年的优惠外，分
3、期付款每平米优惠100 元，一次性付款每平米优惠 300 元；购买电大路和商业街商铺单价优惠 1000元/平方米。四期在售 8套；商铺不足 30 套花园路东、双力路北阳光逸墅 普通住宅优惠后成交价格 4700 元 /平米首付 30%可享 83 折，全款 8 折1 套顶层 经济开发区黄山路以东、滦河路以北、秀水路以南经开英伦小高层花园洋房小高层均价5400 元/平米；花园洋房180260 万/套按揭 99 折全款 98 折 小高层 10套左右；花园洋房 5 套开发区中华路东、东昌学院东门对过畅博书香东郡 普通住宅均价 56005700 元/平米 无 24 套 陈口路北、徒骇河东、聊城二中南久安云
4、阳雅轩 普通住宅5700 元/平米无 29 套 振兴路与昌润路交汇处西南角正泓新天地普通住宅均价 6300 元/平米，精装修房源 6500 元/平米左右购房客户赠送地板砖；80 平米小户型赠精装修。20 套左右 柳园南路东昌美食街北邻浩悦澜壹号 普通住宅均价 6500 元/平米 按揭 98 折，全款 96折11 套左右 利民路 12 号、海乐迪斜对面孟达新水明珠普通住宅11#楼 8 楼价格为 6958 元 /平米，其余均为顶层房源价格为 5280 元 /平米；变维户型均价 7888 元/平米，阁楼2980 元/平米普住顶层房源特价房5280 元/平米；阁楼优惠后 2980 元/平米。在售房源
5、26套，其中普住 7 套，变维户型16、17 套、阁楼 2 套聊城市兴华西路明康颐馨园普通住宅起价 6860 元/平米，电梯多层均价 7800 元/平米，不带电梯多层 7000 元/平米全款 99 折 10 套左右 聊城市兴华路以北、向阳路以西伟业中华苑南苑普通住宅别墅别墅 9000-11000 元/平米：多层均价 6000元/平米别墅总房款优惠 10万；住宅 97 折优惠9 套别墅 多层 4、5 套顶层聊城汽车总站东300 米建设路以南东昌府院 别墅每套单独定价，价格区间 190万 300 万/ 套，约为 5700-7000元/平米不等总房款优惠 5 万元 二期在售 20套左右聊阳路盛世天湖
6、生态商住区由以上图表可知：目前房产市场尾盘多为普通住宅，花园洋房、别墅产品占有量较少，就其优惠政策而言，变相加价及直接降价同时存在，如东昌府院，单价较低，市场诱惑力较大，成为别墅产品中去化速度相对较快的楼盘。从纯新房源入市来看，2 月仅裕昌大学城 10#楼 96 套房源开盘入市；莲湖花园 24#楼 40 套多层房源携五重优惠面市。裕昌大学城 10#楼为针对返乡置业客群专门加推楼座，主推 147 平米奢阔大三居和 89.5平米中间两室房源，因中间两室房源居住舒适度弱，147 平米大三居购房门槛高，当月房源去化并不理想。而莲湖花园 24#多层房源定价相对较为理性务实，返乡置业五重优惠的让利幅度大，
7、房源实际成交均价4940 元/平米，与前期开盘多层楼座均价 5280 元/平米相较，无论是在位置还是户型都占据优势的 24#楼以低于前期楼座的价格占据了绝对的优势，成为吸引置业者的首要选择。从房源去化来看，星光旗下星光水晶丽城、星光中央丽都、星光城市广场、星美城市广场、尚东新城邦等刚需楼盘定价合理，户型面积迎合大众需求，外加一系列优惠政策的出台，包括零首付购房、低首付购房及特价房等优惠政策，促使了刚需人群的成交。裕昌大学城二期房源为实现快速清盘，特推出 20 套总经理特惠房，一口价直击底价，最低起价 4028 元/平米，与原来的 4860 元/平米的均价相比，优惠力度为裕昌大学城入市以来之最。
8、但是就高端市场而言，由于面临单价高、总价高的双高情况，导致即使出台交 30 万抵 40 万，交 100 万抵 128 万等看似力度较大，实则单价浮动不大的优惠政策不足以打动客户的购买欲。相比之下，东昌府院凭借低单价、低总价的双低优势在别墅产品中呈现出小步快跑的趋势，二期推出的 58 套房源中，去化量达到近 70%，剩余房源不足 20 套。目前，针对翡翠城所剩产品：别墅、洋房以及西交大物业产品：住宅、写字楼、商铺等，对其同质化竞品进行了调研分析，现将调研情况呈现如下：竞品楼盘分析表项目名称 产品类型销售阶段 销售价格 优惠政策 项目地址 得出结论华建1 街区 花园洋房认筹均价 5300元/； 2
9、0 万认筹 聊城市高新区长江路以北、中华路以东、淮河路以南、庐山路以西由于房产市场行情处于低迷时期，项目正等待开盘时机，现处于以认筹进行“试水”阶段星光城市广场美墅 加推下叠带院8500 元/平米，上叠部分 7200 元 /平米；大平层 7400-全款 94 按揭 95，商铺 9 折；东昌路与黄山路交汇处 单价高、面积大，去化力不足。9200 元/平米，首层带院 9200 元 /平米经开英伦花园洋房 尾盘 180260 万/套按揭 99 折全款 98 折开发区中华路东、东昌学院东门对过建筑风格与价格均有绝对优势龙湾在水一方普住 加推 均价 8000 元/平米无 聊城市东昌湖东南岸，运河以西、以
10、南，湖南路以北与交大住宅属同质化产品，由于单价高以及工程质量等问题，导致前期蓄客量高，后期成交量低的悬殊对比。当代国际广场大厦写字楼加推 当代国际大厦 1101760 平米不等；10#生态写字楼 4289 平米不等无 东昌路与中华路交汇处写字楼面积小，总价低，较受亲睐，但当代国际大厦受面积与价格的影响，去化速度相对较慢。伟业中华苑南苑别墅 尾盘 9000-11000元/平米总房款优惠 10 万聊城汽车总站东300 米建设路以南进入尾盘阶段后，别墅处于无人问津的零去化窘状东昌府院 别墅 强销 每套单独定价，价格区间 190 万300 万/套总房款优惠 5 万元聊阳路盛世天湖生态商住区单价低，仿古
11、建筑，私密性好，成为别墅客户的重要考虑之处盛世天湖 别墅 强销 300-312 平米户型价格在 190-240万/套之间；370-385 平米，户型价格在 230-交 30 万抵40 万、交50 万抵 65万度假区朱老庄乡水城大道以西与东昌府院相对而立，形成鲜明对比，不具竞争优势320 万/套之间光岳府别墅首开区望岳台中式别墅开盘在售；二期聆汐苑50 栋别墅认筹350 万600万/套，每套单独定价首期全款每平米优惠 400 元，按揭每平米优惠 200元；新品认筹交 30万抵 40 万；聊城古城西南光岳府光岳楼向西 200 米。东昌首府别墅首期强销二期预售340 万/套-1000 万/套不等，每
12、套单独定价交 50 万抵70 万，交100 万抵128 万古城西北、东北片区东昌御府别墅开盘 300 万/套-1500 万/套，每套单独定价；销售均价在 11800元/平米左右地上部分一次性付款每平米优惠 200元，按揭每平米优惠 100 元；地下部分一次性付款每平米优惠 800元，按揭每平米优惠 400 元；聊城古城东南片区古城区别墅总价高、面积较大，外加居于市中心，交通便利度较大等因素影响，即便推出优惠政策，但很难形成吸引，其去化难度非常大。根据调研可知，由于房产市场形式仍处于不理想的阶段，除了刚需楼盘被关注度高，成交量相对较好之外，中高端楼盘的去化情况并不理想，华建1 街区、经开英伦花园、星光城市广场的洋房、叠墅产品虽然价格区间并不高，但去化率并不高。再看别墅产品，除了东昌府院具有价格低的极大优势外，古城区别墅产品单价高、总面积大、总价值高，在产品去化上面临着极大的难度，面临市场大环境，并结合产品自身情况，需要完成从涅槃到重生的转变，只有这样，才有望在市场不景气的情况下去化产品，实现清盘。
