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1、 长沙房地产市场月报2013年11月 特 别 说 明 资料来源 政策及行业动态：中国新闻网、凤凰网、财经网及各大官方网站 土地市场：长沙市国土资源局官方网站、望城区国土资源局官方网站 新房市场：长沙市房产研究中心 营销活动：开盘资讯来源于对市场开盘项目实时监控所得 报广来源于潇湘晨报、三湘都市报和长沙晚报三大平面报纸 (本报告由湖南中原研究部对以上原始资料整理分析所得) 数据口径 新房市场成交量为长沙市内六区自然月网签量 PART 政策及动态 新房市场 营销活动 目录 土地市场 PART PART PART 3 16 26 40 2 宏观政策及行业动态 Part 3 标题 内容 “沪七条“出台
2、 限购政策升级 今年以来，上海住房价格波动较为明显，近期随着交易量上升，房价上涨压力加大。 11月8日，上海市房管局网站发布文件，称将进一步严格执行差别化的住房信贷政策。文件列出七点内容，称为“沪七条”。 二、增加住房用地供应。2013年本市住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上，再增加30%的供应量，确保住房用地供应1000公顷。优化结构，进一步加大中小套型住房用地供应，加强土地市场跟踪分析和交易预警管理，确保土地市场交易平稳。 四、进一步严格执行差别化的住房信贷政策。对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。 六、从严执行住
3、房限购政策。调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。 “沪七条“出台 上海行政调控政策升级。 中原观点： 紧随北京和深圳之后，上海调控升级，但从内容表述来看并无太多新意，仅有的三条量化性调控政策短期内也不能直接影响房价，更多的是对购房预期的影响。 数据 政策 房企 市政 4 时间 城市 重点内容 11月28日 西安 重申限购，定价过高楼盘暂不发预售证 11月28日 福州 提高外地购房家庭条件,由原缴纳社保一年变三年内缴纳两年；房价快速上涨楼盘不予批准预售 11月26日 长
4、沙 提高二套房首付比例，首套90平米以上，二套首付六成五；对高价房实行价格指导 11月26日 杭州 二套房首付比例将不低于70% 11月26日 南京 提高二套房贷首付比例 11月25日 厦门 二套房首付比例将不低于70% 11月25日 南昌 研究提高二套房贷首付比例；外地人购房原社保缴纳年限由一年调整为两年 11月25日 沈阳 二套房贷首付比例提高至65% 11月22日 武汉 外地人购房购房纳税由一年延长到两年，抓紧时间研究提高二套房贷首付比例 11月18日 广州 外地人购房社保缴纳年限由三年内一年调整为五年内三年，二套房贷首付比例提至七成 11月8日 上海 外地人购房社保缴纳年限由两年内一年
5、调整为三年内两年，二套房贷首付比例提至七成 11月1日 深圳 二套房贷首付比例调整为七成，继续执行限购限贷政策 10月23日 北京 自住型商品房价格低于片区均价30%， 9月1日 郑州 外地人购房社保缴纳年限由一年内一年调整为三年内一年；不满20岁单身者暂停向其出售； 14个城市楼市调控升级，各有侧重。 中原观点： 本次二线城市大规模出台调控政策，重在表态，或多或少带有应付年终房价控制目标考核色彩。就内容来看，部分城市提升二套房贷首付比例并不干脆，且政策本身对于二套房意向客户影响甚微；就购房门槛来看，虽有一定影响，但仅是原有城市升级，波及面并未扩大，也仅能影响小部分人群。 数据 政策 房企 市
6、政 5 标题 内容 武汉市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的意见 一、坚决抑制投资投机性住房需求。继续严格执行商品住房限购政策，暂定对非本市户籍居民家庭申请购房的，由必须在本市纳税或者缴纳社会保险时间一年调整为二年，并仅限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。 二、切实加强住房用地供应管理。增加住房用地供应，特别是加大保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应力度，力争2013年全市住房用地实际供应总量比过去五年年均实际供应量增加20%以上。加快2014年土地供应计划编制工作，确保全市住房用地供应总量比前5年均值增加10%； 三、继续加大保障性安居工程建设力度； 四、严
7、格执行差别化的住房信贷政策。人民银行武汉分行应在国家统一信贷政策基础上，根据全市新建商品住房价格控制目标和政策要求，抓紧研究提高第二套住房贷款的首付款比例。 五、努力增加普通商品住房有效供给。 六、全面加强市场监管。引导开发企业理性定价，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证； 七、我市以前制发的有关房地产市场调控的规定凡与本意见规定不一致的，以本意见规定为准。 中原观点： “汉七条”是继一线城市出台楼市调控政策后首个调控升级的二线城市，内容来看并无新意，无非是增加低价房源供给，提高购房门槛，目的是为短期内遏制房价过快上涨，且政治意义大于实际市场意义，未来部分房价上涨过快二线城市有可能
8、跟进出台类似政策。 武汉楼市限购升级：外地人买房社保年限升至2年。 数据 政策 房企 市政 6 内容 长沙二套房首付款比例执行细则 一、继续支持合理住房信贷需求，对贷款购买首套自住住房的家庭，继续执行最低首付款比例30%的规定。 二、首套房在90（含）以下的家庭，在市内六区贷款购买第二套住房继续执行最低首付款比例60%的规定；首套房在90（不含）以上的家庭，在市内六区贷款购买第二套住房最低首付比例提高至65%。 三、继续暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。 四、个人住房贷款中居民家庭住房套数的认定标准依照住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范商业性个人住房贷款中
9、第二套住房认定标准的通知（建住201083号）的规定执行。 五、各银行业金融机构应强化个人住房贷款业务借款人资格审核，严格按照规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。同时应进一步完善住房信贷业务管理操作细则，并及时将管理操作细则及政策执行情况向人民银行长沙中心支行报告。 六、自2013年11月28日起，借款人通过长沙市住房和城乡建设委员会房地产交易系统完成网上签约所购住房，其商业性个人住房贷款业务按照本通知规定执行。 七、本通知未明确事宜继续按照现行差别化住房信贷政策规定执行。 中原观点： 长沙二套房首付款比例执行细则影响有限，比例仅提高5个百分点，
10、且限制在首套房面积在90平米以上家庭；长沙此次新政“临时站队”迹象明显，意在表明其调控态度，就其内容来看，对市场不会造成太大冲击，更多的是影响客户入市预期。 长沙二套房首付款比例执行细则权威发布。 数据 政策 房企 市政 7 中原观点： 本次两部委紧急发文，主要作用在于以正视听，驳斥近期社会上广为流传的“小产权房转正在即”的说法，重申有关部门对于此的态度；同时，通知要求“排查摸底、坚决叫停”小产权房，意在遏制其保有量继续增加的情况下摸清楚情况，为后续制定解决政策创造条件，提供依据。 坚决查处“小产权房”在建、在售行为 近年来，国务院有关部门多次重申农村集体土地不得用于经营性房地产开发，城镇居民
11、不得到农村购买宅基地、农民住房和“小产权房”。2012年8月8日，国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅专门下发关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的通知（国土资电发201298号），各级国土资源和住房城乡建设主管部门要按照通知要求，对在建、在售的“小产权房”坚决叫停，严肃查处，对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件，要公开曝光，挂牌督办，严肃查处，坚决拆除一批，教育一片，发挥警示和震慑作用。 切实履行好监督管理职责 各级国土资源和住房城乡建设主管部门要在地方人民政府的领导下，认真履行职责，及时采取有力措施，切实加强监管，做到令行禁止。一要对违法建设、销售的“小产权房”开展一次
12、集中排查摸底，结合实际研究提出分类处理的意见，并将结果报两部。二要对违规为“小产权房”项目办理建设规划许可、发放施工许可证、发放销售许可证、办理土地登记和房屋所有权登记手续的，要严肃处理，该追究责任的一定要追究责任。对监管不力、失职渎职的，要严厉问责。三要加强宣传引导。准确理解、全面宣传和贯彻落实好十八届三中全会精神，正确引导舆论，向社会警示购买“小产权房”的风险，切实维护人民群众合法权益。 两部门下发紧急通知，遏制违规建设小产权房问题。 数据 政策 房企 市政 8 财税制度 土地改革 城市化进程 全会提出，财政是国家治理的基础和重要支柱，科学的财税体制是优化资源配置、维护市场统一促进社会公平
13、、实现国家长治久安的制度保障。必须完善立法、明确事权、改革税制、稳定税负、 透明预算、提高效率，建立现代财政制度，发挥中央和地方两个积极性。要改进预算管理制度，完善税收制度，建立事权和支出责任相适应的制度。 中原观点： 总体来看，大体方向未让大家失望，但需等待具体措施出台。 从意义层面来看，通过全面深入改革，以支撑中长期经济增长速度；从内容层面来看，报告限于搭建改革动向框架，涉及几乎所有重点改革领域，内容宽泛，措施不够清晰，留下很大空间待未来去细化。 对于房地产来说，集体土地入市、小产权房转正以及房产税扩容等内容，没有明确落地，未来市场走势将契合于后续细则出台的力度与时间点。 此次公报中，涉及
14、金融市场的内容只有一句话，更多的篇幅用于阐述财税改革等政策。 要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革。 数据 政策 房企 市政 三中全会提速全方位改革，未直接对楼市走向表态。 全会提出，城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。必须健全体制机制，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系，让广大农民平等参与现代化进程、共同分 享现代化成果。要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制。 9 关于全面深化改革若干重大问题的决定
15、 中原观点 . . 在一定时间内，土地改革只能小范围小规模的内部流转，并以 试点方式存在，若其能大范围的实施，则可迅速增加土地供应， 缓解供需矛盾；不过，在执行层面，有太多的关系和权利需要 理顺，无法在近期全面深入的执行。 决定已明确将“加快房地产税立法并适时推进改革”。未来中长期，房产税试点扩围将成为房地产市场调控必然趋势，但是房产税大规模实施将改变地方政府财政结构，短期内难以发生质变。 目前，二线及大多数三四线城市市场空间较大，尤其是县城， 住宅用地面临供应过剩风险，未来，若这些地方与中心城市有 相同的配套和基建，那么其城镇化对于房地产贡献度将尤为明 显，也有助于稀释一线及住宅用地供应短缺
16、的二线城市的饱和 度，房地产或将迎来平稳发展的十年。 加快完善现代市场体系：建立城乡统一的建设用地市 场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经 营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同 等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序， 完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。 深化财税体制改革：完善税收制度。深化税收制度改 革，完善地方税体系，逐步提高直接税比重。推进增 值税改革，适当简化税率。加快房地产税立法并适时 推进改革，加快资源税改革，推动环境保护费改税。 健全城乡发展一体化体制机制：推进城乡要素平等交 换和公共资源均衡配置鼓励社会资本投向农村建设， 允许企业和社会组织在农村兴办各类事业。统筹城乡 基础设施建设和社区建设，推进城乡基本公共服务均 等化。 决定回应了社会关切的民生期盼，房地产或将迎来平稳发展的十年。 数据 政策 房企 市政 10 标题 内容 国土部统管不动产登记 为推进房产税铺 路。 11月20日，国务院召开常务会议。会议指出,整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度,是国务院机构改革和职能
