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1、房地产房地产 E E 网网- -房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 http:/http:/南京阿尔卡迪亚项目可行性研究报告.doc阿尔卡迪亚项目阿尔卡迪亚项目 可行性研究报告可行性研究报告荣盛房地产发展股份有限公司南京分公司荣盛房地产发展股份有限公司南京分公司二二 00 四年十月四年十月房地产房地产 E E 网网- -房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 http:/http:/目目 录录第一部分、项目总论第一部分、项目总论11 项目背景项目背景111 项目名称项目名称112 开发公司开发公司113 承担可行性研究单位承担可行性研究单位114 研究工作依据研
2、究工作依据115 项目简介项目简介 12 可行性研究结论可行性研究结论121 市场预测市场预测122 方案评价方案评价123 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措124 项目综合评价结论项目综合评价结论第二部分、项目投资环境和市场研究第二部分、项目投资环境和市场研究21 宏观市场背景宏观市场背景211 全国投资环境全国投资环境212 南京市投资宏观背景南京市投资宏观背景2121 地理环境地理环境2122 经济环境经济环境2123 政策环境政策环境2124 人文环境人文环境房地产房地产 E E 网网- -房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 http:/http:/213南京市房
3、地产发展现状南京市房地产发展现状2131 供应量与需求量供应量与需求量2132 价格价格2133 近期市场描述近期市场描述2134 市场走势预测市场走势预测214 宏观市场与本项目发展借鉴宏观市场与本项目发展借鉴22 区域市场分析区域市场分析221 区域市场概况区域市场概况222 供给分析供给分析223 需求分析需求分析224 区域房地产市场特征分析区域房地产市场特征分析23 项目板块分析项目板块分析231 项目板块地段划分项目板块地段划分232 项目所在地段总体规划项目所在地段总体规划233 板块功能板块功能234 板块开发动态板块开发动态235 板块价格水平板块价格水平236 板块项目分析
4、板块项目分析237 板块内竞争关系分析板块内竞争关系分析 24 市场分析结论市场分析结论第三部分、项目分析及评价第三部分、项目分析及评价31 条件分析条件分析房地产房地产 E E 网网- -房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 http:/http:/311 用地条件、规划限制条件用地条件、规划限制条件312 项目成本条件项目成本条件313 规模资源条件规模资源条件314 品牌资源条件品牌资源条件32 地块建设条件地块建设条件321 地形、地势、地质地形、地势、地质 322 抗震设防抗震设防323 气象气象324 基础配套设施基础配套设施33 项目项目 SWOT 分析分析 第四
5、部分、市场定位及项目评估第四部分、市场定位及项目评估41 发展商定位发展商定位42 项目形象定位项目形象定位43 项目主题定位项目主题定位44 产品定位产品定位45 价格定位价格定位46 客户定位客户定位第五部分、项目开发建设进度安排第五部分、项目开发建设进度安排51 有关工程计划说明有关工程计划说明52 开发计划开发计划53 组织架构组织架构第六部分、投资估算与资金筹措第六部分、投资估算与资金筹措房地产房地产 E E 网网- -房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 http:/http:/61估算依据估算依据62取费标准取费标准 63投资估算投资估算 64资金投入计划资金投入
6、计划65资金筹措资金筹措第七部分、销售及经营收入测定第七部分、销售及经营收入测定71 各类物业销售收入估算各类物业销售收入估算72 项目销售回款计划项目销售回款计划73 销售利润销售利润第八部分、盈亏平衡及敏感性分析第八部分、盈亏平衡及敏感性分析81 项目不确定性分析项目不确定性分析82 社会效益和影响分析社会效益和影响分析第九部分、可行性研究结论与建议第九部分、可行性研究结论与建议91 拟建方案的结论性意见拟建方案的结论性意见911 项目核心价值体系的建立项目核心价值体系的建立912 产品建议产品建议92 可行性研究结论可行性研究结论房地产房地产 E E 网网- -房地产与物业管理实用资料库
7、房地产与物业管理实用资料库 http:/http:/第一部分、项目总论第一部分、项目总论11 项目背景项目背景111 项目名称：项目名称：阿尔卡迪亚项目地点：项目地点：南京市沿江工业开发区112 开发公司：荣盛房地产发展股份有限公司开发公司：荣盛房地产发展股份有限公司开发资质：开发资质：一级法人代表：法人代表：耿建明注册资金：注册资金：16500 万元荣盛房地产发展股份有限公司是荣盛控股股份有限公司的控股子公司，具有国家一级房地产开发资质。公司以房地产开发为核心业务，以商业住宅作为房地产的主导开发方向。截止 2004 年底，公司已成功开发了南京方州花园、水榭花苑、廊坊群星小区、锦绣家园、阿尔卡
8、迪亚、沧州丽水华庭、蚌埠阿尔卡迪亚等项目，现开发面积愈 200 万平方米。公司以人为本的居住理念，质量至上的精品意识，诚信守法的经营原则，获得了社会和业主的高度满意和赞许。连续多年被权威机构评为“中国房地产信誉AAA” 、 “消费者信得过单位” 、 “重合同守信用单位” ；开发的项目曾获得“中国水景名盘” 、 “健康住宅区” 、 “明星楼盘”等多项殊荣。公司具有完善的法人治理结构、高度认同的核心价值观和优秀的企业文化、明晰的远景和战略；拥有一支具有海内外教育背景、熟悉行业运营模式且成熟稳健的管理团队。113 承担可行性研究单位：承担可行性研究单位：荣盛房地产发展股份有限公司南京分公房地产房地产
9、 E E 网网- -房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 http:/http:/司公司负责人：谢金永公司地址：南京市六合区现有员工：30 人南京分公司自成立以来，已经在南京市六合区成功建设了方州花园、水榭花苑，积累了一定的房地产开发经验。114 研究工作依据研究工作依据1、土地使用权出让合同2、项目选址意见书，编号：宁沿管会建（2004）字第 017 号3、建设用地规划许可证，编号：200410017 号4、岩土工程勘察报告，工程编号：200508K205、项目规划设计要点。6、阿尔卡迪亚项目初步规划设计方案。7、国家及地方有关规范标准。115 项目的背景项目的背景阿尔卡迪亚
10、项目的建设符合南京市沿江工业开发区经济发展趋势，符合沿江工业开发区城市总体规划。沿江工业开发区 2003 年 7 月份委托南京市六合区国土资源局将地块公开挂牌出让，土地性质为国有土地，土地的上市及挂牌程序符合南京市土地政策。根据土地挂牌文件，中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可参加竞买。可以独立竞买，也可以联合竞买。荣盛房地产发展股份有限公司，具有一级开发资质，符合参加竞买条件。荣盛房地产发展股份有限公房地产房地产 E E 网网- -房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 http:/http:/司在南京分公司对地块充分调研的前提下，授权并委
11、托南京分公司参与该地块的竞标。最终在南京市六合区公证处现场公证的情况下，经过多轮竞价，荣盛房地产发展股份有限公司以 358412703.68 元的价格竞得该地块的土地使用权。116 项目简介项目简介 地理位置：南京市沿江工业开发区（原南京市大厂区）居住区用地面积： 377949总建筑面积：713076，容积率：1.88其中：住宅建筑面积：607837商业建筑面积：105239居住户数：5418 户，规划人口 19000 人机动车车库或车位 1220 个。12 可行性研究结论可行性研究结论121 市场预测市场预测南京房地产市场经过两年的持续高温，在政策的调控下正逐步走向成熟，但是政策的调控并没有
12、结束，项目开发过程必须时刻关注政府政策的变动和导向，随时调整开发方案。区域内房地产市场发展时间较短，住房的现状还停留在有房住的基础上，住房的面积和户型都相对较差，表现出的购房欲望强烈，且需求特点清晰，这给项目的定位提供了一定的依据，同时为项目的成功找到了一个强有力的支撑点。且当地居民收入水平相对于当地的房屋价格具有很强购买力。在市场消化能力方面，由于该项目在区域内地理位置较佳，市场供房地产房地产 E E 网网- -房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 http:/http:/需基本平衡。靠开发区的消费能力、化学工业园内每年新增的消费能力及沿江工业开发区的城市化进程，基本可以支撑
13、房地产市场上的住宅供给。本项目在板块内面临的直接竞争对手较少，间接竞争对手较多，所以必须在产品的品质上提高产品的竞争力，减少客户向区外流失。根据上述项目的 SWOT 分析，该地块在配套、环境污染等方面都有暂时的劣势，其综合条件也不尽人意。只有时刻保持清醒地头脑，克服项目在开发过程中的种种困难，深入细致的做好工作，并采取相应对策，对项目作最大价值的挖掘，才可以很好的提升竞争力。122 方案评价方案评价项目的主题定位为“绿色生态 温馨家园”对于一个工业区具有一定的冲击力，高起点的规划和现代主义的建筑风格为项目引导当地房地产市场又奠定了基础，同时户型定位也满足市场的需求特征。123 投资估算与资金筹
14、措投资估算与资金筹措销售收入：182632.8 万元 销售税金：10136.1 万元 税后收入：172496.7 万元总投入：137889.4 万元 利润：34607.3 万元 利润率：25.10%项盈亏平衡时住宅均价为 1841 元/。盈亏平衡时的销售率为 79.9%。目启动资金约 15000 万元，其中：土地款 10000 万元、建设启动资金房地产房地产 E E 网网- -房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 http:/http:/5000 万元，其他所需投入资金由项目滚动开发自己解决。124 项目综合评价结论项目综合评价结论通过对项目的综合评价可以得出：项目符合国家和南京市的管理规定；产品的市场定位合理，符合市场需求特点；目标客户明确；具有一定的获利能力；项目风险较小，因此项目是可行的。第二部分、项目投资环境和市场研究第二部分、项目投资环境和市场研究21 宏观市场背景宏观市场背景211 全国投资环境全国投资环境2004
