《杨浦区商业发展报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《杨浦区商业发展报告（21页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、杨浦区商业发展报告杨浦区商业发展报告一、一、20042004年及年及“十五十五”前四年本区域商业和市场前四年本区域商业和市场运行现状及特征运行现状及特征（一）2004年，杨浦商业紧紧围绕建设杨浦知识创新区和“安居乐业”新型城区的目标，针对杨浦市民消费结构变化和升级的趋势，加快推进商业设施的建设和商业项目的引进，提升杨浦城区形象，增强区域商业实力，带动居民消费升级。同时采用政府引导、协会协调、企业运作的模式，大力拓展消费市场，促进杨浦市场繁荣、繁华。全年累计完成社会消费品零售总额11128亿元，同比增长11。（二） “十五”前四年杨浦区社会消费品零售额主要特征1、社会消费品零售额逐年平稳增长，平
2、均增幅为9.6%，基本接近全市平均增幅（全市平均增幅连续5年处于9%左右） 。“十五”前四年杨浦区实现社会消费品零售额情况如下表：年份社会消费品零售额（亿元）同比+-%200176.868.6200283.048.02003100.2410.8 （注） 2004111.2811.0四年平均92.869.6注：上表中2001-2002年统计数据口径为区属，2003-2004年统计数据口径为区域，2003年同比进行了同口径调整。2、社会消费品零售额中，吃、用商品比例较高，占百分之八十到百分之九十，穿、烧的商品比例较低（见下表） ，比例结构接近全市平均水平（全市今年1-10月社会消费品零售额中，吃的
3、商品占41%，用的商品占46%，穿的商品占12%，烧的商品占1%） 。 2001-2004年区社会消费品零售额中各种用途商品所占比例情况如下表：年份吃(%)穿(%)用(%)烧(%)合计(%)200137.714.047.11.2100.0200227.64.166.61.6100.0200337.014.448.20.4100.0200430.412.755.91.0100.0四年平均33.211.354.41.1100.03、社会消费品零售额中，批零商业占主导地位，占百分之九十强，比例逐年上升；餐饮业平均占5.6%，虽然营业额逐年上升，但由于近几年餐饮业营业额上升速度还是跟不上商业零售（特别
4、市汽车销售）的增长速度，致使比例逐年略有下降。我区餐饮业在社会消费品零售额中所占比例低于全市平均数（全市2004年1-10月社会消费品零售额中，批零商业占87.5%，餐饮业占11.8%） 。 2001-2004年区各行业在社会消费品零售额中所占比例如下表：年份批零商业(%)餐饮业(%)工业(%)其他(%)合计(%)200179.1 7.6 12.5 0.8 100.0 200292.1 6.5 0.9 0.5 100.0 200395.0 4.6 0.3 0.1 100.0 200494.6 3.9 1.5 0.0 100.0 平均90.2 5.6 3.8 0.3 100.0 4、新型业态发展
5、较快，大卖场、专业市场、连锁超市、汽车销售等新型业态发展迅速，传统商业日趋萎缩。区属商业在全区社会消费品零售额中所占比例已从2001年的11%下降到2004年的3%。2004年各类大卖场、专业卖（市）场、连锁超市在全区社会消费品零售额中所占比例分别为20%、10%、10%左右，共占40%以上，新兴的汽车销售业从2003年开始有了快速发展，2004年汽车销售业占居了全区社会消费品零售额的8%左右。5、餐饮业发展迅速，仅五角场地区的餐饮营业额就从2001年的1.78亿元，发展到2003年的4.63亿元，增幅达160%。6、本区人口多，但市民人均消费水平仍处于全市较低水平，商业档次不高，尚不能满足市
6、民新型生活消费的需求，以致部分市民消费外流。二、商业发展机遇、优势、及存在问题二、商业发展机遇、优势、及存在问题1、宏观环境和机遇（1）上海“科教兴市”发展战略“科教兴市”是上海经济社会发展的主战略。同时市委、市政府明确提出杨浦区要建成“知识创新区”的重大决策，杨浦区未来的建设发展将紧紧围绕打造“知识创新区” 、全面建设“安居乐业”的现代化新型城区的总体发展战略而进行。（2）上海世博会和黄浦江两岸的开发2010年，上海世博会将举办成最精彩、最令人难忘的盛会。届时将有7000万国际国内游客前来参观，其中有300到400万国际游客。与建设世博会主场馆同步，上海将开发黄浦江两岸，包括杨浦区辖区内的黄
7、浦江岸线，长度为15.5公里，这也是杨浦区商业的重大发展机遇。（3）上海商业全面对外开放2004年12月，中国的零售和批发业将率先全面对外开放，同时上海也将进一步落实CEPA政策。届时，将有更多先进理念、资本、品牌和企业进驻上海，国际间商务活动将大大增加，这将为杨浦区商业经营创新提供良好的基础和持续的动力。（4）长江三角洲联动发展随着长江三角洲地区社会经济的整合，以及快速交通网络体系的建设，上海商业的服务半径将有效扩大到长江三角洲的各大、中型城市，杨浦区商业也将在更大范围内考虑如何优化资源配置、扩大集聚和辐射效应。（5）现代轨道交通发展的机遇交通枢纽往往是枢纽型商业中心的载体，未来五角场环岛将
8、建成上海最大的立体式下沉广场。分地面两层，地下三层，带动整个五角场成为东北角的人流、物流和商流枢纽。其中2005年前建设的轨道交通线路有M4（4号线） 、M8线（8号线） ；2010年前建设线路有M1 （10号线） 、M2线（12号线） ；远期建设线路有L3、L5线。目前，中环线的建设已进入前期施工阶段，将于2006年建成。与交通枢纽功能相协调、配套，成为上海又一新的商业、商务、文化、公共活动聚集中心。2、关联因素影响杨浦区商业未来发展的关联因素有4个：区域城市的总体定位；区域市场的消费者特征、购买力水平和偏好；区域产业发展和特点；区域位置、交通和客流规律；同其它区域商圈的关系。（1） “知识
9、创新区”总体定位杨浦区的未来建设发展，将坚定不移的打造“知识创新区” 、全面建设“安居乐业”现代化新型城区。形成“城市的大学，大学的城市”的氛围和环境。推进科教资源一体化和产学研一体化的进程，推进大学校区、科技园区和公共社区的“三区融合、联动发展” 。（2）人口数量、结构变换据估算，到2010年杨浦区的常住人口将在110万115万。其中，大学生将有15万人，高等院校教职工和科技员工将达8万人。随着新江湾城等杨浦北部地区的建设开发和产业结构的转换，未来杨浦区人口素质将大大提高，知识人群比重将上升，外来消费群体比重也将稳步上升。（3）建筑总量、结构和布局到2020年商业商务楼的建筑面积总量将达到1
10、000万平方米，同时，杨浦区大大增加绿地面积，形成与“知识创新区”相协调的生态环境和城市面貌。（4）同其他区域的联动发展随着上海中环线的建成通车，黄浦江的隧道建设，以及地铁和轻轨各线的建设，杨浦五角场地区和滨江地区，与浦东高桥地区、陆家嘴地区的联系将更为紧密，与上海北部宝山区的联系将更为紧密。这为杨浦五角场地区建设成为名副其实的上海东北部城市副中心，提供了良好的基础。3、杨浦区商业发展呈现出4个特点：（1）初步形成四个层次的商业网络近年来，杨浦区商业已经初步形成五角场市级商业中心、控江路区级商业中心、居住区商业中心、街坊小区商业的框架。上海东北部城区交通设施的改善，尤其是五角场地区市政建设的展
11、开，及新江湾城和众多大型现代居住社区的开发，将促进杨浦区新一轮商业的改造和建设。（2）连锁综合超市和大型专业店成为全区商业的骨干目前，杨浦区5000平方米以上的大型商业设施共有14家，总面积约为18.5万平方米。其中，大型综合超市和大型专业店8家，总面积13.8万平方米，平均面积1.7万平方米/个，占比重75。其中超过20000平方米的有三家，欧尚超市中原店（32000平方米） 、欧尚超市长阳店（30000平方米） 、大润发超市杨浦店（20000平方米） 。大型百货商店和专卖店6家，总面积4.68万平方米，占比重25，平均面积0.78万平方米/个。另外，全区有粮油、农副产品和水产品批发市场4个
12、，总面积6.51万平方米。（3）居住区商业不断完善，档次逐步提升根据杨浦区第二次基本单位普查资料，全区超市经营单位数有76个，从业人员11596人，营业面积275879平方米。便利店经营单位数173个，营业网点数约800个，从业人员8806人，营业面积约85500平方米。众多超市和便利店，较好的满足了社区居民日用品、食品等的购物便利和消费需要。2002年以来已逐步建成靖宇路、中原路、沙岗路等社区商业中心。（4）高校生活服务区成为新亮点由高等院校、商业企业集团联手建设的高校生活服务区，以高校教师和学生为主要消费对象，商业结构优化，服务优质，环境优美，秩序井然，灯光靓丽，群众满意，是杨浦区商业发展
13、的新亮点。4、问题和缺陷（1）商业设施集聚度和能级较低由于杨浦区地处上海东北地区，地理位置较偏，是上海传统工业密集区，外来游客和消费群体较少，长期缺乏具有较强影响力和辐射力、鲜明个性特色的标志性中心商业区，与上海其它中心城区相比，商业设施规模较小、布局分散、能级不高。（2）居民选择性消费难以得到满足目前，杨浦区能够提供集购物、娱乐、健身、休闲、社交、教育、体验为一体的现代综合消费场所的较少，相对集聚的个性化的专业店和专卖店群较少，无法满足消费者日益增长的选择性消费、品牌消费和即兴消费需求。（3）区域吸引购买力能力较弱比较上海9个中心城区商业发展状况，即黄浦区、卢湾区、徐汇区、长宁区、静安区、普
14、陀区、闸北区、虹口区和杨浦区，杨浦区社会消费品零售总额和吸引购买力指数分别低于上海北部各区和周边区域。杨浦区有超过40的净现实购买力流向其它中心城区和周边区域。参见下表。2003年上海九个中心城区商业发展比较指 标第一名杨浦区1，总户籍人口（万人）杨浦区，108.17108.172，地区增加值（亿元）黄浦区，87.1066.94其中，第三产业比重（）黄浦区，90.370.83，社会消费品零售总额（亿元）黄浦区，133.57100.244，吸引购买力指数黄浦区，3.660.57注；1，吸引购买力指数本区人均社零总额/各区平均社零总额2，吸引购买力指数的数据，源于上海市商业经济信息中心。（4）商业
15、与其它产业协调发展较弱现代商业的发展，其内涵和外延均有很大的拓展，具有边缘化的趋势，需要与其它产业融合协调发展。目前，杨浦区商业与旅游、商业与都市工业、商业与知识园区和创业园区尚不能协调发展，均有待研究和实践。5、 综合优劣势结论综合杨浦区社会经济发展态势，商业现状和问题，宏观环境和机遇，以及对于商业未来发展的关联要素分析，形成如下结论：（1）杨浦区社会经济发展定位是知识创新区加快建设杨浦区知识创新区，是市委、市政府的一项重大战略决策，将持续改变杨浦区的产业基础、人口结构和城区面貌，大大提升城区生活品质和消费环境，大大推动杨浦区商业的新一轮跨越式发展。（2）杨浦区商业发展的主基调是转型发展与杨
16、浦区社会经济基础条件和“知识创新区”方向相一致，杨浦区未来商业 “转型”发展，既要克服商业设施集聚度和能级较低、区域吸引购买力较弱、商业与其它产业联动发展较差等弱点，又要处理好现有居民结构消费能力与未来居民结构消费能力之间的关系、商业设施规模效应与功能特色之间的关系、现有居民地域结构分布与未来居民地域结构分布的关系等。（3）商业定位应体现地域、功能和时代特征基于杨浦区未来知识创新区的总体定位，以及内部消费者占主要地位的特点，杨浦区商业应该具有鲜明功能特色和时代特征，主要表现在建筑形态、零售业态组合、商业经营模式、所有权结构等诸多方面。三、商业发展目标与功能组合三、商业发展目标与功能组合1、发展目标抓住上海实施“科教兴市”战略、黄浦江沿线开发以及2004年底商业全面对外开放等历史性机遇，契合杨浦区坚定不移打造“知识创新区” 、全面建设“安居乐业”现代化新型城区的总体定位，依托杨浦独特的区位交通、文教科技、生态资源优势，结合杨浦城市功能转换、消费结构和需求变化、重大功能性项目建设，以布局合理、功能完善、空间互动、产业协作为目标，突出前瞻性、功能性、独特性、示范
