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1、山东天湖旅游文化股份有限公司（沂源项目）1沂源县住宅市场调研报告沂源县住宅市场调研报告2012.04山东天湖旅游文化股份有限公司（沂源项目）2目目 录录前 言02沂源县概况02第一章第一章 市场分析市场分析一、宏观市场分析04二、区域市场分析04三、房产开发现状分析04第二章第二章 沂源房地产市场发展状况调查描述沂源房地产市场发展状况调查描述一、调查目的07二、沂源在售主要项目市场调查表08三、调研总结12第三章第三章 20122012 年沂源楼市综述年沂源楼市综述一、市场需求分山东天湖旅游文化股份有限公司（沂源项目）3析13二、潜在消费者分析14三、沂源房地产市场总结16第四章第四章 天湖项
2、目概况及天湖项目概况及 SWOTSWOT 分析分析一、天湖项目概况19二、项目 SWOT 分析20第五章第五章 天湖项目产品建议天湖项目产品建议一、目标客群建议21二、规划设计建议三、景观设计建议四、住宅产品建议五、物业管理建议山东天湖旅游文化股份有限公司（沂源项目）4第六章第六章 市调报告总结市调报告总结市调总结前言：前言：本次市调的目的旨在通过市场调查和统计分析，充分了解沂源房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议,合理规划项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，为制定市场需求的产品提供
3、有效的市场依据，并且有效地控制成本、增强产品的市场竞争力。现利用社会实践期间通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析对沂源县房产市场进行了调查。在市调过程中，主要以了解沂源市场供应量、市场需求量；以及对各个楼盘产品卖点调查，了解沂源市场产品的供应结构以及各楼盘的目标客户组成；充分了解当地消费者的消费水平、消费行为、消费习惯调查分析；最终确定沂源市场的产品定位。在市调活动中，仅采用宏观调查的方式，并对报刊文献资料收集与分析、进行数据分析。 （未采用其它方式进行更详尽调查）此次市调用时 2 天，工作内容及时间安排如下：4 月 18 日4 月 19 日 了解现有和在建竞争楼盘情况；沂源县概况：沂源
4、县概况：山东天湖旅游文化股份有限公司（沂源项目）5山东省沂源县地处鲁中山区腹地，位于东岳泰山东部，沂蒙山区西北部边缘，淄博市最南端，位于淄 博、泰安、莱芜、临沂、潍坊 5 个地级市的结合部，因是山东第一大河-960 里沂河的发源地而得名，是山东省平均海拔最高的县。1944 年建县，原属临沂地区（现临沂市）管辖，1990 年划归淄博市。县域东西长 55.6 公里，南北宽 52.2 公里，总面积 1636 平方公里，辖 11 镇。 济青高速南线在此设有服务区和出口。全县总人口 55.万人，其中非农业人口 10.42 万人。男女性别比103：100。人口出生率 9.5，死亡率 5.8 。有少数民族
5、7 个，3200 人。 沂源是典型的山区县。山多地少，人均 9 分田 3 亩山。全县地势西北高、东南低，境内有名的山头 2075 个，大小河流 1600 多条，最高点鲁山主峰海拔1108 米，为山东第四高峰。县域属于温带季风区域大陆性气候，十年九旱，很大程度上靠天吃饭。第一章第一章 市场分析市场分析一、宏观市场分析一、宏观市场分析中国房地产业经过 20 多年的发育、成长和完善，其间有高潮也有低谷，跌宕起伏，上演了无数出大起大落的人间悲喜剧。特别是目前，国家宏观调控政策相继出台，房产市场也将越来越规范，中国房地产业正在经历一个“价值回归” 、 “利润回归”的过程，由初期的暴利向后期的相对高利过渡
6、，目前已接近社会平均利润水平，并将逐步进入微利行业。 相对而言，纵观沂源县房地产市场的现状来看，总体处于初级阶段。从沂源县的时间和沂源县的人口数量来看发展速度还是比较滞后的，但市场前景和发展机遇也是千载难逢的。山东天湖旅游文化股份有限公司（沂源项目）6二、区域市场分析二、区域市场分析目前沂源县房价受地段和区域因素的影响依然比较明显，与县中心范围的房价偏高，开发区相对较低。整个沂源县可分为两大价格版块。（1）县中心版块：因为地理位置的稀缺性，决定了此版块的高价位，均价基本都在 4300 元/平米以上，最高 4800 元/平米（小高层） 。以沂河嘉园、山水一城等为代表，楼盘档次较高，环境和商业氛围
7、很好，客户认知度也比较高。（2）县郊版块：因将来的沂源县政务区设在西北敬亭山下，所以沂源的多数楼盘均集中在市郊东北位置，目前均价 4500 元/平米上下。以翡翠山居、教苑名居、和源名居等为代表，小区配套均较完善，销售情况也很好。三、房产开发现状分析三、房产开发现状分析（一）市场运行情况（一）市场运行情况1、2010 市场运行基本情况沂源县预售 33.91 万，同比分别增长 82.41%、增幅较大，商品住宅预售均价有较大幅度上涨。2、市场总体运行特点2006-2010 年完成房地产开发投资对比（见下图）2006-2010 年商品房新开工面积对比（见下图） 完成投资新开工面积预售面积住宅预售均价项
8、目区县亿元同比%万同比%万同比%元/同比%沂源县10.2063.9949.4960.3733.9182.41310510.85山东天湖旅游文化股份有限公司（沂源项目）72006-2010 年商品房预售面积对比（见下图）3、商品住宅价格总体呈现明显上涨趋势。2010 年，沂源县商品住宅预售均价 3447 元/，同比增长 18.45%，涨幅较大。中心城区均价 3725 元/，同比增长 18.03%，综合评价品质较高的楼盘年内涨幅大多在千元以上，部分楼盘均价已超过 4000 元/甚至更高。受 09 年下半年房价持续上涨惯性影响，2010年初商品住房价格继续保持上涨势头，1-4 月份房均价 3370
9、元/，同比增长24.91%；4 月中旬国家出台遏制部分城市房价过快上涨调控政策后，市场出现一定观望氛围，在售楼盘也不再频繁提价，商品房销售面积和价格总体保持平稳运行。5-8 月份商品住宅预售均价 3320 元/，与 1-4 月份相比下降 1.48%，初步达到调控目的；9 月份以后，随着市场观望氛围快速消除，商品房销售重回量增价涨轨道，9-10 月份，全市商品房预售面积 19.5 万，较 5-8 月份预售面积 116.69 万相比增长 67.79%；商品住宅预售均价达到 3583 元/，较5-8 月份均价 3320 元/相比增长 7.92%。2009 年以来各季度商品住宅预售均价走势山东天湖旅游
10、文化股份有限公司（沂源项目）84、新调控政策对市场运行总体影响有限。2010 年，国家陆续出台了一系列针对房地产的宏观调控措施，主要目的是遏制部分城市房价过快上涨。尤其是 4 月份出台的实行更为严格的差别化住房信贷政策对消费者的购买能力提出更高要求，但由于我县房价总体水平不高，大部分消费者首付压力仍在可承受范围内，市场销售并未受到明显影响。仅下半年商品房预售面积就达到 19.8 万，较上半年增长 138.47%。同时，我县绝大多数开发企业对市场前景也较为看好，加之资金链较为宽松，投资力度较大，仅下半年就完成房地产开发投资10.0 亿元，较上半年增长 81.03%。（二）（二）当前市场住宅产品分
11、析当前市场住宅产品分析1、当前市场住宅产品单体设计分析（1）商业中心区的高层住宅裙楼面积较大，但位置较好（2）主卧室带阳台或凸窗，没有工作阳台的设计较多（3）有落地窗或弧型窗，但数量不多（4）窗户多以塑钢窗配白色玻璃，彩色铝金已出现，以绿色为主（5）立面开始注重色彩搭配，但没有特点，还比较陈旧（6）外墙砖使用普遍型的较多2、当前市场住宅产品户型分析（1）错层、跃式、复式结构住宅太多。（2）三房占当前市场的 43.5%，平均 127 平方米，两房占 28.7%，平均 82平方米，一房单位不足 5%。（3）两房户型中以两厅结构最多，占 46%，一厅结构约占 44%。（4）三房单位以两厅两卫占绝大多
12、数，平均 133 平方米，为三房总数的60%以上，三房两厅一卫平均 129 平方米，为三房总数的 15%，三房一厅一卫约山东天湖旅游文化股份有限公司（沂源项目）9为 11%说明：当前沂源县市场上二房、三房面积过大，造成总价过高，限制购买客户群。3、当前市场住宅产品的建筑风格。（1）沂源县场上的楼盘建筑风格均大同小异，只有个别的建筑风格还算可以（2）部分楼盘已开启了重视建筑风格的先河（3）单体建筑外观的销售影响力日益重要第二章第二章 沂源房地产市场发展状况调查描述沂源房地产市场发展状况调查描述一、调查目的一、调查目的（1）通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解沂源县房地产市场供需空
13、间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。（2）根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。（3） 随着全面推进小康社会的建设，充分了解沂源县民对住宅消费的需求。二、沂源在建在售主要项目市场调查表：二、沂源在建在售主要项目市场调查表：项目名称中房中房 翡翠山景翡翠山景售楼电话3326777、6080777所属区域沂源县售楼处地址鲁阳大道与博沂路地理位置北外环路与富源路口西北角项目类型叠拼联排别墅占地面积300 亩发 展 商中房集团淄博市城市建设综合开发公司淄博大源城建开发有限公司山东天湖旅游文化股份有限公司（沂源项目）10建筑面积万平米代 理 商/容 积 率1.0建筑设计上海大卫绿
