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1、20112011 新建筑面积计算规则新建筑面积计算规则新出台的建筑工程建筑面积计算规范 建筑工程，建筑面积计算规范 建筑面积是以平方米为计量单位反映房屋建筑规模的实物量指标，它广泛应用于基本建设计划、统计、设计、施工和工程概预算等各个方面，在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作用，是房屋建筑计价的主要指标之一。为帮助大家学习和使用规范，我在这里以自己的理解来解读一下规范的内容，有不妥之处，敬请批评指正。规范内容包括总则、术语、计算建筑面积的规定三个部分以及规范条文说明。现综合起来讲解。第一部分总则阐述了规范制定目的、适用范围、建筑面积计算应遵循的原则等。第二部分例举了 25 条术语，对建筑面积
2、计算规定中涉及的建筑物有关部位的名词作了解释或定义。第三部分计算建筑面积的规定共有 25 条，包括建筑面积计算范围、计算方法和不计算建筑面积的范围。规范条文说明对建筑面积计算规定中的具体内容、方法做了细部界定和说明，以便能准确地使用规定和方法。下面着重讲一下规范中的计算建筑面积的规定。一、房屋建筑的主体部分1、单层建筑物单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。单层建筑物高度在 2.2m 及以上者应计算全面积；层高不足2.2m 者应计算 1/2 面积。勒脚是指建筑物外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分（图 1） ；高度是指室内地面至屋面（最低处）结构标高之间的垂直距离
3、。 图 1 勒脚 单层建筑物设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在 2.2m 及以上者应计算全面积；层高不足 2.2m 者应计算 1/2 面积。围护结构是指围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。2、多层建筑物多层建筑物的建筑面积应按不同的层高划分界限分别计算。首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在 2.2m 及以上者应计算全面积；层高不足 2.2m 者应计算 1/2 面积。这里我将这种算法简称为“层高界限计算法” 。层高是指上下两层楼面（或地面至楼
4、面）结构标高之间的垂直距离；其中，最上一层的层高是其楼面至屋面（最低处）结构标高之间的垂直距离。3、单（多）层建筑物的坡屋顶内空间单（多）层建筑物的坡屋顶内空间，当设计加以利用时，其净高超过 2.1m 的部位应计算全面积；净高在 1.2m 至 2.1m 的部位应计算 1/2 面积；净高不足 1.2m 的部位不应计算面积。设计不利用时不应计算面积。这里我将这种算法简称为“净高界限计算法” 。净高是指楼面或地面至上部楼板（屋面板）底或吊顶底面之间的垂直距离。如图 2：第（1）部分净高1.2m，不计算面积；第（2） 、 （4）部分1.2m净高2.1m，计算 1/2 面积；第（3）部分净高2.1m，应
5、全部计算面积。4、地下建筑、架空层地下室、半地下室（包括相应的有永久性顶盖的出入口）建筑面积，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高在 2.2m 及以上者应计算全面积；层高不足 2.2m 者应计算 1/2 面积。房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1/2 者为地下室；房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1/3，且不超过 1/2 者为半地下室；永久性顶盖是指经规划批准设计的永久使用的顶盖。图 2 坡屋顶下空间利用 坡地建筑物吊脚架空层和深基础架空层的建筑面积，设计加以利用并有围护结构的，按围护结构外围水平面积计算。层高在 2.2m
6、及以上者应计算全面积；层高不足 2.2m 者应计算 1/2 面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的 1/2 计算； 设计不利用的建筑吊脚架空层和深基础架空层，不应计算面积。图 3 地下室示意图 5、建筑物的门厅、大厅、回廊建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。层高在 2.2m 及以上者应计算全面积；层高不足 2.2m 者应计算 1/2 面积。回廊是指在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。6、高低联跨的建筑物、变形缝高低联跨的建筑物应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积；其高低跨内部连通时，其变形
7、缝应计算在低跨部分的面积内。 （图4）建筑物内的变形缝应按其自然层合并在建筑物面积内计算。图 4 高低联跨的厂房示意图 7、室内楼梯、井道 建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算，并入建筑物面积内。自然层是指按楼板、地板结构分层的楼层。如遇跃层建筑，其共用的室内楼梯应按自然层计算面积；上下错层户室共用的室内楼梯，应选上一层的自然层计算面积。 （图 5） 8、建筑物顶部建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯间房等，按围护结构外围水平面积计算。层高在 2.2m 及以上者应计算全面积；层高不足 2.2m 者应计算 1/2 面
8、积。无围护结构的不计算面积。 9、以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。建筑物外墙外侧有保温隔热层的建筑物，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。图 5 户室错层剖面示意图 10、外墙（围护结构）向外倾斜的建筑物设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高在 2.2m 及以上者应计算全面积；层高不足 2.2m 者应计算 1/2 面积。 （图 6）如遇到向建筑物内倾斜的墙体，则应视为坡屋顶，应按坡屋顶内空间有关条文计算面积。 图 6 某楼层剖面二、房屋建筑的附属部分 1、挑廊、走廊、檐廊建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外
9、围水平面积计算。层高在 2.2m 及以上者应计算全面积；层高不足2.2m 者应计算 1/2 面积。有永久性顶盖但无围护结构的应按其结构底板水平面积的 1/2 计算。走廊是指建筑物的水平交通空间；挑廊是指挑出建筑物外墙的水平交通空间；檐廊是指设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间。（图 7）图 7 檐廊示意图2、架空走廊 建筑物之间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在 2.2m 及以上者应计算全面积；层高不足 2.2m 者应计算 1/2 面积。有永久性顶盖但无围护结构的应按其结构底板水平面积的 1/2 计算。无永久性顶盖的架空走廊不计算面积。架空走廊是指建筑物与建筑物之间，
10、在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。3、门斗、橱窗建筑物外有围护结构的门斗、落地橱窗，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在 2.2m 及以上者应计算全面积；层高不足2.2m 者应计算 1/2 面积。有永久性顶盖但无围护结构的应按其结构底板水平面积的 1/2 计算。门斗是指在建筑物出入口设置的建筑过渡空间，起分隔、挡风、御寒等作用（图 8） ；落地橱窗是指突出外墙面根基落地的橱窗。4、阳台、雨篷建筑物阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、敞开式阳台，均按其水平投影面积的 1/2 计算。阳台是供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。雨篷，不论是无柱雨篷、有柱雨篷、独立柱雨篷，其结构的外边线至
11、外墙结构外边线的宽度超过 2.1m 者，应按其雨篷结构板的水平投影面积的 1/2 计算。宽度在 2.1m 及以内的不计算面积。雨篷是指设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳篷。 5、室外楼梯有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的 1/2 计算。无永久性顶盖，或不能完全遮盖楼梯的雨篷，则上层楼梯不计算面积，但上层楼梯可视作下层楼梯的永久性顶盖，下层楼梯应计算面积（即少算一层） 。6、舞台灯光控制室有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在 2.2m 及以上者应计算全面积；层高不足 2.2m 者应计算 1/2 面积。三、特殊的房屋建筑1、立体库房立体书库、立体
12、仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按结构层面积分别计算。层高在 2.2m 及以上者应计算全面积；层高不足 2.2m 者应计算 1/2 面积。2、场馆看台有永久性顶盖无围护结构的场馆看台，应按其顶盖水平投影面积的 1/2 计算。场馆看台下空间，当设计加以利用时（图 9） ，其净高超过 2.1m的部位应计算全面积；净高在 1.2m 至 2.1m 的部位应计算 1/2 面积；净高不足 1.2m 的部位不应计算面积。设计不利用时不应计算面积。如图 9：第（1）部分净高1.2m，不计算面积；第（2）部分1.2m净高2.1m，计算 1/2 面积；第（3）部分净高2.1m，应全部计算面积。
13、注：这里所谓“场馆”实质上是指“场” （如足球场、篮球场等） ，看台上有永久性顶盖部分；“馆”应是有永久性顶盖和围护结构的，应按单层或多层建筑物相关规定计算面积。3、站台、车（货）棚、加油站、收费站有永久性顶盖无围护结构的站台、车棚、货棚、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的 1/2 计算。在站台、车棚、货棚、加油站、收费站内设有有围护结构的管理室、休息室等，另按相关条文计算面积。四、不计算建筑面积的范围其他不计算建筑面积的范围（除上述已提到的除外）：1、建筑物通道，包括骑楼、过街楼的底层。建筑物通道是指为道路穿过建筑物而设置的建筑空间；骑楼是指楼层部分跨在人行道上的临街楼房；过街楼是指
14、有道路穿过建筑空间的楼房。2、建筑物内的设备管道夹层。3、建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂的幕布、布景的天桥、挑台等。4、建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱或罐体的平台。5、自动扶梯、自动人行道。6、屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。7、勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、设置在建筑物墙体外起装饰作用的装饰性幕墙、空调室外机搁板（箱） 、飘窗、构件、配件、与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。8、用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 第一条 根据国家有关技术标准， 制定商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 （试行）
15、。第二条 本规则适用于商品房的销售和产权登记。第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。 建筑面积应按国家现行建筑面积计算规则进行计算。第四条 商品房整栋销售， 商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积扣除） 。第五条 商品房按“套” 或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积第六条 套内建筑面积由以下三部分组成：、套（单元）内的使用面积；、套内墙体面积；、阳台建筑面积。第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下：、套（单元
16、）内的使用面积住宅按住宅建筑设计规范规定的方法计算。其他建筑。按照专用建筑设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范计算。、套内墙体面积商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投曩面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积。、阳台建筑面积按国家现行建筑面积计算规则进行计算。、套内建筑面积的计算公为：套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积第八条 公用建筑面积由以下两部分组成：、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。第九条 公用建筑面积计算原则凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建
