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1、房产评估模拟题二 一、单项选择题（在每小题的备选答案中，只有一个是正确答案。每小题 1 分，共 20 分） 1、现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为 1000 元/m2，乙为 800 元/m2，丙为 500 元/m2，其容积率分别是 6、4、2。如此三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购 买（ ） 。A、甲B、乙C、丙D、无法确定 2、房地产的供给增加，需求不变，其价格会（ ） 。A、上升B、下降C、维持不变D、升降难定 3、某市李某为办理房产抵押贷款，请某估价机构对其房产进行评估，估价时点为 2002 年 10 月 1 日，一个月后当李某欲参照评估结果办理手续时，对该结果产生了疑义，
2、遂请另外 一家评估机构对该评估结果进行核对，则第二次对该房地产评估时，估价时点为：（ ） 。A、2003 年 10 月 1 日B、2003 年 11 月 1 日C、2002 年 10 月 1 日D、2002 年 11 月 1 日 4、不适宜用市场法评估的房地产是（ ） 。A、商品住宅B、写字楼C、纪念馆D、标准工业厂房 5、某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明买方付给卖方 2325 元/m2，买卖中涉及的税 费均由卖方来负担。该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的 7%，应由 买方交纳的税费为正常成交价格的 5%。则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元/m2。A、2625B、250
3、0C、2214D、2173.17 6、运用成本法评估旧建筑物价格时，折旧的实质是房地产价值的（ ） 。A、减损B、摊销C、回收D、分配 7、用成本法估价时，积算价格=（ ） 。A、重新购建价格-年折旧额尚可使用年限B、重新购建价格-年折旧额耐用年限C、重新购建价格成新度D、重新购建价格-年折旧额8、从卖方角度看，成本法理论依据为（ ） 。A、成本费用价值论B、替代原理C、效用价值论D、预期原理 9、某房地产 1993 年 5 月建成，2003 年 5 月欲评估其现值，判定该房地产尚可使用 40 年， 若残值率为零，按直线法确定其成新率为（ ） 。A、20%B、30%C、50%D、80% 10、
4、用收益法评估某房地产价格时，应选取（ ）净收益作为评估依据。A、该房地产的客观B、该类房地产的客观C、类似房地产的最高D、类似房地产的最低 11、某房地产使用年期为 40 年，资本化率为 8%时，单价为 700 元/m2，当使用年期为 50 年，报酬率为 7%时，该房地产的价格为（ ）元/m2。A、810B、709C、766D、790 12、银行一年期存款利率为 10%，物价指数平均变动率为 12%，房地产投资收益率为 14% 社会平均收益率为 11%，则房地产报酬资本化率可确定为（ ） 。A、10%B、11%C、12%D、14% 13、某类房地产，在其购买时通常抵押贷款占七成，贷款年利率为
5、8%，自有资金要求的资 本化率为 15%，则该类房地产的综合资本化率为（ ） 。A、11.5%B、8%C、15%D、10.1% 14、假设开发法更深的理论依据，类似于（ ） 。A、商品销售理论B、地租原理C、建筑成本概算D、预期原理 15、在假设开发法中，确定开发经营期的方法是（ ） 。A、工期预测法B、开发商决定C、比较法D、最保守估计法16、甲类房地产 1999 年至 2003 年的价格每平方米建筑面积分别为 821 元、849 元、874 元、905 元、929 元，假设仍保持这种直线趋势变化，则 2005 年该类房地产的价格可能是 （ ）元。A、929B、988C、958D、983 1
6、7、市场比较法中进行的交易日期修正，方法之一是采用环比价格指数法，该法与（ ）的数学原理相同。A、直线趋势法B、平均增减量法C、移动平均法D、平均发展速度法 18、划分路线价区段的最主要标准是（ ） 。A、十字或丁字路口B、功能分区分界点 C、地价有显著差异的地点D、商服繁华程度变化点 19、路线价法求得的价格实际是一种（ ） 。A、市场价格B、收益价格C、积算价格D、比准价格 20、对于各层用途相同且价格差异不大的建筑，其地价可按（ ）分摊。A、建筑面积B、房地价值C、土地价值D、建筑物价值 二、多项选择题（选出两个或两个以上正确答案。没有选全或有选错的，该题无分。每小 题 2 分，共 30
7、 分） 1、房地产估价是对房地产的“客观合理价格”或“价值”进行（ ）的活动。A、度量、判断B、估算、定价C、判定、定价D、估算、判定 2、一名合格的房地产专业估价人员，在估价能力方面，必须具有（ ） 。A、扎实的理论知识B、丰富的实践经验C、良好的职业道德D、较高的学历水平 3、估价上真实、客观、合理的价格是指（ ） 。A、交易双方均接受的价格B、政府规定或希望的价格C、对交易双方来说经济上合理的价格D、正常交易情况下形成的价格 4、楼面地价是（ ）之比。A、土地总价与土地总面积B、土地总价与建筑总面积C、土地单价与建筑容积率D、土地单价与建筑覆盖率 5、房地产之所以有价格，其前提条件是（
8、） 。A、房地产的有用性B、房地产的稀缺性C、房地产的有效供给D、房地产的有效需求 6、补地价的情形主要有以下（ ）几种。A、更改原出让土地使用权时规定的用途B、增加原出让土地使用权时规定的容积率C、转让、出租、抵押划拨土地使用权D、出让的土地使用权期满后续期 7、合法权益包括（ ）等方面。A、合法产权B、合法使用C、合法处分D、合法收益 8、为评估出公平合理的价格，估价人员首先应本着下列假设进行估价（ ） 。A、各方面当事人是理智的、精明的B、市场上的交易价格是不公平合理的C、估价人员应以专家的身份来精细地权衡价格D、估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑价值 9、下列说法正确的是（ ）
9、。A、可比实例肯定是交易实例B、交易实例肯定是可比实例C、可比实例不一定是交易实例D、交易实例不一定是可比实例 10、实物状况修正的内容包括（ ） 。A、面积大小B、容积率C、交通便捷程度D、新旧程度 11、物质折旧是建筑物在物质方面损耗带来的减损，包括（ ） 。A、自然经过的老朽B、正常使用的磨损C、意外的破坏、损坏D、延迟维修的损坏、残存 12、有限年且其他因素不变的报酬资本化法公式还可用于（ ） 。A、不同年限的价格换算B、报酬率的求取C、比较不同年限的价格高低D、比较法中土地使用权年限修正 13、假设开发法有现金流量法与传统方法两种方法，它们的主要区别有（ ） 。A、传统方法不考虑资金
10、时间价值B、传统方法要单独计算投资利息C、现金流量折现法要进行现金流量预测D、现金流量折现法将利润隐含在折现率中 14、能够运用平均增减量法进行估价的条件是（ ） 。A、只要有历史价格资料，就可适用该法B、历史价格持续上升，且上升的数额大致相等C、历史价格持续下降，且下降的数额大致相等D、历史价格时起时伏，且上升或下降的数额的绝对值相等 15、适于用路线价法评估的是（ ） 。A、多宗土地课税B、土地整理C、征地拆迁补偿D、单宗房地产 三、名词解释（每小题 4 分，共 12 分） 1、房地产估价的定义 2、房地产均衡价格定义 3、市场法定义 四、简答题（每小题 5 分，共 15 分） 1、房地产
11、为什么要进行专业估价? 2、市场法的操作步骤有哪些？ 3、长期趋势法的主要类型有哪些？ 五、计算题（共 23 分） 1、为评估某房地产价格，选取 A、B、C 三宗可比实例，有关资料见下表： 项目 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 成交价格（元/m2） 3800 4100 3950 成交日期 2002 年 10 月 1 日 2003 年 5 月 1 日 2003 年 6 月 1 日 交易情况 -2% +1.5% 0 房地产状况 区位状况 +5% 0% -1% 权益状况 0% +2% -1% 实物状况 -1% 0% +2% 上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示
12、比估价对象劣。 2002 年 6 月 1 日至 2003 年 3 月 1 日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨 1.5%。以 3 月 1 日为基准，以后每月递减 1%，试利用上述资料评估该房地产 2003 年 10 月 1 日的正 常价格。 （本小题 10 分） 2、某一房地产，土地总面积 2500m2，是 6 年前通过征用农地取得的，当时费用 800 元 /m2，现时取得该类土地，每平方米需 1200 元，地上建筑总建筑面积 6000m2，是两年前 建成交付使用的，当时建筑造价 800 元/m2，现实建造同类建筑物每平方米为 1300 元，估 计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为 2
13、%，试选用所给资料评估该房地产的现时总 价和单价。 （本小题 8 分） 3、某临街深度 30.48 米（100 英尺） 、临街宽度 20 米的矩形土地，总价为 221.92 万元，试根据四三二一法则，计算其相邻临街深度 15.24 米（50 英尺） 、临街宽度 20 米的矩形土地 的总价。 （本小题 5 分） 一、单项选择题（在每小题的备选答案中，只有一个是正确答案。每小题 1 分，共 20 分） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 C B C C C A C A D B 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 A D D B C D D C D A 二、多项选择题（
14、选出两个或两个以上正确答案。没有选全或有选错的，该题无分。每小 题 2 分，共 30 分） 1 2 3 4 5 AD ABC CD BC ABD 6 7 8 9 10 ABCD ABC ACD AD AD 11 12 13 14 15 ABCD ABCD BCD BC ABC 三、名词解释（每小题 4 分，共 12 分） 1、 【答案】 房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜 的估价方法，并在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合 理价格或价值进行测算和判定的活动。 2、 【答案】 房地产均衡价格是房地产的市场需求量与市场供给量相
15、等时的价格。或者是房地产的市场 需求曲线与市场供给曲线相交的平衡点价格。 3、 【答案】 市场法又称为市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进 行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合 理价格或价值的方法。 四、简答题（每小题 5 分，共 15 分） 1、 【答案】 （1）理论上的必要性。一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要 专业估价。由于房地产具有不可移动、独一无二和价值量大的特性，房地产市场是“不完 全市场” 。且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，有许多阻碍房地 产价格合理形成的因素，
16、在其判断中要求有专门的知识和经验，所以，需要专业估价人员 提供市场信息，进行替代市场的估价。 （2）现实上的必要性。 房地产买卖、租赁的需要 房地产抵押、典当的需要 房地产保险和损害赔偿的需要 房地产税收的需要 房地产征收、征用的需要 房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要 企业发生有关经济行为的需要 房地产管理的需要 其他方面的需要2、 【答案】 运用市场法估价一般分为下列 7 个步骤进行： （1）搜集交易实例 （2）选取可比实例 （3）建立价格可比基础 （4）进行交易情况修正 （5）进行交易日期调整 （6）进行房地产状况调整 （7）求取比准价格 3、 【答案】 长期趋势法的主要类型有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法 和指数修匀法。 五、计算题（共 23 分） 1、 【答案】 （本小题 10 分） （1）计算比准价格 比准价格 A=3800100/98（1+1.5%）5（1-1%）7100/1031
