《房屋建筑物评估案例》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房屋建筑物评估案例（22页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房屋建筑物房屋建筑物评评估案例估案例案例一：案例一：办办公楼公楼（房屋明细表 5-1-1 第 44 项）1、评估对象概况该建筑物为露天矿办公楼，于2003年3月竣工使用，2008年12月31日账面原值1,151,496.00元，账面净值921,196.50元。房产证为房权证陈宝字第280131号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司，建筑面积为952.53平方米。该建筑物为4层混合结构， 檐高15米，条形基础，为现浇钢筋混凝土柱、梁、板,外墙为滚刷涂料，基础3:7灰土垫层，外墙采用滚耍涂料几块石贴面，内墙防磁涂料滚刷，室外台阶采用花岗岩贴面，室内大厅地面采用花岗岩楼地面及拼色镶贴花岗岩组成，走
2、廊及室内地面采用地板砖，楼梯扶手为不锈钢扶手，屋面采用预制砼屋面板，窗为双层钢窗，木门，门厅采用不锈钢全玻无框门。办公楼内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。该办公楼使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。2、重置全价对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。重值全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本（1）建安工程造价建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、给排水、电气工程的总价，建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算，套用内蒙古自治区施工机械台班费用价格（2004
3、）、内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格（2004）、内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格（2004）、内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格（2004）、内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格（2004），根据内蒙古自治区建设工程费用计算规则（2004）及陈旗地区建材信息网站2008年12月材料价格信息计算工程建安造价。根据建筑物的安装工程实际情况，按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见上表。根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3.0年，1-3年期固定资产
4、贷款利率为5.4%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本；建筑土建工程造价取费计算表 金额单位：元序号项目名称计算方法费率金额(一)工程直接费工程量基价872,672.17(三)企业管理费(一)+(二)费率9.34%81,507.58(四)利润(一)(三)费率5.54%52,861.56(五)组织措施费(一)(四)费率6.57%66,162.61(七)地区价差按规定35,687.70(八)规费(一)(七)规费5.50%60,989.04(九)税金(一)(八)税率3.35%39,191.00(十)总造价(一)(九)1,209,071.67(十一)安装工程100,352.95(十二)建筑安装总造价1
5、,309,424.61注：安装工程以原决算为基础，同时考虑评估基准日的变化趋势而确定。（2）前期及其他费用计算表工程前期费用计算表 金额单位：元序号费用名称取费基数费率金额取费依据一建安工程造价1,309,424.611建设单位管理费建安工程造价0.87%11,391.99财建2002394 号中煤建协字200790号2勘察设计费建安工程造价3.21%42,032.53计价格200210 号中煤建协字200790号3工程建设监理费建安工程造价1.70%22,260.22发改价格2007670 号中煤建协字200790号4工程质量监督费建安工程造价0.40%5,237.70中煤建协字200790
6、号5招标代理服务费建安工程造价0.10%1,309.42计价格20021980 号6环境评价费建安工程造价0.08%982.07中煤建协字200790号计价字2002125 号7墙体材料专项基金建筑平方米87,620.24财综字200255 号8散装水泥专项基金每吨袋装水泥3392.67财综200223 号9市政公用设施建设配套费建筑平方米109,525.30内政发199912 号二合计100,752.14（3）资金成本根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3.0年，1-3年期固定资产贷款利率为5.40%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本。资金成本=（建筑安装工程造价+前期及其它费用）合
7、理工期贷款利息1/2=（1,309,424.61+100,752.14）5.40%3/2=114,224.32元（4）重置全价：重置全价建筑安装工程造价前期及其他费用资金成本1,309,424.61+100,752.14+114,224.321,524,401.07元1,524,400.00元（取整）3、成新率该建筑物2003年3月建成投入使用，砖混结构非生产用房经济使用年限为50年，已使用5.76年。通过现场勘察，该房屋基础无沉降现象，梁板柱无裂纹，承载良好；地面轻度磨损，内墙和天棚有部分轻微空鼓、裂纹现象；外墙表面无剥落，门窗轻微变形破损；水、电等配套设施正常使用。通过评估人员现场鉴定勘察
8、，通过加权平均计算成新率。理论成新率=（1已使用年限经济寿命年限）100%=（15.76/50）100%=88%。勘察成新率见下表：房屋建筑物勘察成新率鉴定计算表序号序号结构名称结构名称标准分标准分勘察分勘察分一结构部分（占 80%）100841基础30272柱25223梁20164板15125承重墙107二装修及装饰部分：(占 10%)100751屋面30242门、窗20143外墙1074内墙15125顶棚1066楼面、地面1512三设备部分：（占 10%)100801给排水及采暖40302电气照明35303通风2520四 勘查成新率83%成新率=勘察成新率60%+理论成新率40%=83%6
9、0%+88%40%=85% 4、评估值的确定评估值=重置全价成新率= 1,524,400.0085%=1,295,740.00 元案例二：俱案例二：俱乐乐部部（房屋明细表 5-1-1 第 117 项）1、评估对象概况该建筑物为工会俱乐部，于1984年12月竣工使用， 2008年12月31日账面原值2,565,208.89元，账面净值1,213,935.62元。房产证为房权证陈宝字第280117号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司，建筑面积为2,407.47平方米。该建筑物为1层框架结构， 檐高15米，独立基础，其中荷载大者则为振动灌注桩，上部为现浇钢筋混凝土柱、梁、板，形成整个房屋的框架骨
10、架。屋面有隔热层及防水层，外墙采用水泥砂浆及清水墙，内墙防磁涂料滚刷，地面采用水泥地面及少量木质地板铺设而成，窗为钢窗，木门。俱乐部内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。该俱乐部使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。2、重置全价对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。重值全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本（1）建安工程造价建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、给排水、电气工程的总价，建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算，套用内蒙古自治区施工机械台班费用价
11、格（2004）、内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格（2004）、内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格（2004）、内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格（2004）、内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格（2004），根据内蒙古自治区建设工程费用计算规则（2004）及陈旗地区建材信息网站 2008 年 12 月材料价格信息计算工程建安造价。根据建筑物的安装工程实际情况，按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见上表。根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为 1.0
12、 年，1 年期固定资产贷款利率为 5.31%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本；建筑土建工程造价取费计算表 金额单位：元序号费用项目计算方法费率(%)金额（元）（一）直接工程费按定额计算1,708,798.13（二）措施项目费按计算规则计算1.04%17,771.50（三）小计（一）（二）1,726,569.63（四）企业管理费、利润255,636.201企业管理费直接工程费7.96136,020.332利润直接工程费7119,615.87（五）合计（三）（四）1,982,205.83（六）材料差价调整85,020.35（七）合计（五）（六）2,067,226.18（八）规费113,077.
13、271工程排污费按实际发生计算2工程定额测定费不含税工程造价0.153,100.843养老和失业保险及医疗保险不含税工程造价4.1786,203.334住房公积金不含税工程造价0.8918,398.315意外伤害保险不含税工程造价0.265,374.79（九）合计（七）（八）2,180,303.45(十)税金（九）综合税率3.3573,040.17(十一)工程造价（九）+(十)2,253,343.62(十二)安装工程240,882.43(十三)建筑安装工程造价（十一）+(十二)2,494,226.05注：安装工程以原决算为基础，同时考虑评估基准日的变化趋势而确定。（2）前期及其他费用计算表工程
14、前期费用计算表 金额单位：元序号序号费用名称费用名称取费基数取费基数费率费率金额金额取费依据取费依据一建安工程造价2,494,226.051建设单位管理费建安工程造价1.13%28,184.75财建2002394 号2勘察设计费建安工程造价3.78%94,281.74计价格200210 号3工程建设监理费建安工程造价2.18%54,374.13发改价格2007670 号4工程质量监督费建安工程造价0.10%2,494.23内发改费字2007677 号5招标代理服务费建安工程造价0.31%7,732.10计价格20021980 号6环境评价费建安工程造价0.08%1,870.67计价字20021
15、25 号7墙体材料专项基金建筑平方米819,259.76财综字200255 号8散装水泥专项基金每吨袋装水泥31,290.18财综200223 号9市政公用设施建设配套费建筑平方米1024,074.70内政发199912 号二合计233,562.26（3）资金成本根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为1.0年，1年期固定资产贷款利率为5.31%，建设资金按均匀投入原则计算资金成本。资金成本=（建筑安装工程造价+前期及其它费用）合理工期贷款利息1/2=（2,494,226.05+233,562.26）5.31%1/2= 72,422.78元（4）重置全价：重置全价建筑安装工程造价前期及其他费
16、用资金成本2,494,226.05+233,562.26+ 72,422.782,800,211.10元2,800,200.00元（取整）3、成新率该建筑物1984年12月建成投入使用，框架结构非生产用房经济使用年限为60年，已使用24.02年。理论成新率=（1已使用年限经济寿命年限）100%=（124.62/60）100%=60%。鉴定成新率通过实地勘查将建筑物分为三部分，即结构部分、装修部分、设备部分，向被评估单位了解该房屋的使用现状，维修保养，使用环境，使用强度等，然后对结构部分、装饰部分和设备部分进行打分，确定其鉴定成新率勘察成新率见下表：房屋建筑物勘察成新率鉴定计算表序号标准分勘察分现场勘察情况1地基基础3019沉降均匀，基础有一定承载 力2承重构件3522承重构件整体较好3墙体
