质量管控篇(初窥门径篇)

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1、第二部分：质量管控篇 （初窥门径篇）第二部分：质量管控篇 （初窥门径篇）目录Part 4 、房地产行业的外部资源情况Part 5 、房地产企业如何充分利用及整合外部资源Part 6 、知名企业项目组织质量管控模式及差异分析Part 7 、房产公司司跨区域的项目质量管控层级Part 8 、麦肯锡质量管理等级及应用分析(病理分析）Part 4房地产行业外部资源情况房地产行业外部资源情况Part 4 房地产行业的外部资源情况房地产行业的外部资源情况21施工供方资源与环境分析为规范工程建设市场，国家及地方行业管理部门颁布 了一系列法规，包括中华人民共和国建筑法（97 年）、中华人民共和国招投标法（99

2、年）、建设工 程质量管理条例（2000年）以及其他行业、地方规章。 按法规规定，国家对建设单位、勘察单位、设计单位、施 工单位、监理单位等工程建设责任主体，除建设单位外均 实施资格管理制度；同时通过工程许可证、工程招投标、 工程监理等制度将房地产行业纳入国家及地方强制性管理 体系。 严格的法规规定及国家、地方多级管理，使房地产行 业成为一个非常特殊的制造业。严格的法规规定及国家、地方多级管理，使房地产行 业成为一个非常特殊的制造业。1.1、概论Part 4 房地产行业的外部资源情况房地产行业的外部资源情况21施工供方资源与环境分析1.2、法规影响下的建筑市场特点a. 施工行业准入门槛低，地方保

3、护现象严重，施工企业整体素质 较低。b. 招投标和监理制度计划经济特点明显，与市场严重脱节，已经 失去择优的功能，更多地成为国家防腐败的工具。c. 国家强制实行行业标准，但不负责施工过程（行为）监管，工 程质量风险完全由企业承担。d. 法规更多保护了施工及监理企业的权利。Part 4 房地产行业的外部资源情况房地产行业的外部资源情况21施工供方资源与环境分析1.3、法规对房地产开发的影响a.对开发周期的影响：按政府程序，许多环节都需要报批报建， 比如规划审批、设计审批等等，工程开工许可证的报批一般需要 45天。b. 对工程成本的影响：招投标方式、招投标规定等都对我们的成 本控制有影响，法规要求

4、发展商不能随便压级压价等，都具体影 响到我们的建安成本。c. 对外部资源整合的影响：按政府规定，不能分拆分包（或分拆 分包项目均须公开招标）和不能自主确定供，影响到我们整合社 会资源的主动性和灵活性。为规避法律、法规的约束，提高项目的运作效率，开发商往往采取了一些合 理不合法的手段，比如目前行业中就普遍采用政府备案合同加企业间的私下协议 的方式。（发生分歧时，谁为主体？）为规避法律、法规的约束，提高项目的运作效率，开发商往往采取了一些合 理不合法的手段，比如目前行业中就普遍采用政府备案合同加企业间的私下协议 的方式。（发生分歧时，谁为主体？）Part 4 房地产行业的外部资源情况房地产行业的外

5、部资源情况21施工供方资源与环境分析 1.4、工程承建商的现状a. 由于经济发展水平的差异，不同地区建筑市场成熟度有较大差 异，基本上可分为以沪、粤、京等地区为代表的成熟地区以及武 汉、成都、南昌等为代表的发展中地区两类。b. 建筑市场成熟地区的优势主要表现在：市场准入性较好、市场 竞争充分，建筑企业经济实力雄厚、设备较先进、劳务工人收入 较高整体素质相对较好，市场意识良好、履约意识和能力相对较 强。c. 施工企业为降低成本，普遍推行项目法施工，以包代管，企业 对项目经理部的支持监管较少。Part 4 房地产行业的外部资源情况房地产行业的外部资源情况21施工供方资源与环境分析总体而言，目前建筑

6、行业为适应市场的价格竞争，以包代管，管理水平粗放。施工项目经理能力显得相当重要。第一类第一类：全国性大型国企直属机构，以中建系统单位为典型代表。大型，成建制。激励机制差、成本高而效率低下。第二类第二类：中型建筑企业，以地方省市建筑企业为代表，或发展起来成规模的乡镇企业。成建制，激励机制有改进。成本高，有优越感，对客户的要求不太适应。第三类第三类：小型成建制的民营、集体建筑企业，以江浙一带乡或民营企业为代表。劳务人员素质一般较好，激励机制较好，配合及服务意识均较好，成本管理较好。第四类第四类：小型或个体企业、专业施工企业。1.5、工程承建商的分类Part 4 房地产行业外部资源情况房地产行业外部

7、资源情况21监理资源与环境分析 2.1、目前我国房建监理市场特点如下：2.1、目前我国房建监理市场特点如下：a.监理公司通常有以下背景：1）建委及质检站，银行等政府机构；2）施工单位；3）设计研究院；4）发展商。5）合伙人制。监理的主要工作在于施工质量监理，所以施工单位背景的企业有较强的优势。发展商属下的监理公司有较强的综合地产项目工程管理经验。b.b. 尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用远低于设计费、销售代理费用。显示出行内普遍不看重监理的地位与作用。c.c. 市场发展不平衡：有些地区相当多的监理公司不履行监理职责，企业制度不健全，责任制不落实，监理工程师行为不规范。d.d. 监理工程

8、师总体素质不高，政府监管力度较弱。Part 5如何利用并整合外部资源如何利用并整合外部资源Part 5 如何利用并整合外部资源如何利用并整合外部资源3421对施工供方的选择Part 5 如何利用并整合外部资源如何利用并整合外部资源3421对施工供方的选择Part 5 如何利用并整合外部资源如何利用并整合外部资源3421对施工供方的选择 选择原则：成本原则选择原则：成本原则Part 5 如何利用并整合外部资源如何利用并整合外部资源3421对施工供方的选择 选择原则：质量原则选择原则：质量原则Part 5 如何利用并整合外部资源如何利用并整合外部资源3421对施工供方的选择 选择原则：工期原则选择

9、原则：工期原则Part 5 如何利用并整合外部资源如何利用并整合外部资源3421对施工供方的选择 注意事项注意事项Part 5 如何利用并整合外部资源如何利用并整合外部资源3421对施工供方的选择邀请招标、竞争性谈判、直接委托双方友好协商、自愿达成战略合作协议。 对材料设备，一旦签署战略合作协议，一线公司直接通过PDC 下定单采购。电梯、橱柜、配电箱等无法事先约定项目方案综 合价格等的产品以签署分合同的方式进行合作。 对于总包、装修总包及监理，战略合作协议签订后，一线公司 可以在协议约定范围内通过约谈的方式与供应商直接签署项目 合同；也可以通过邀请招标的方式与非战略供应商共同参与竞 争。邀请招

10、标、竞争性谈判、直接委托双方友好协商、自愿达成战略合作协议。 对材料设备，一旦签署战略合作协议，一线公司直接通过PDC 下定单采购。电梯、橱柜、配电箱等无法事先约定项目方案综 合价格等的产品以签署分合同的方式进行合作。 对于总包、装修总包及监理，战略合作协议签订后，一线公司 可以在协议约定范围内通过约谈的方式与供应商直接签署项目 合同；也可以通过邀请招标的方式与非战略供应商共同参与竞 争。采购方式集团集中采购、区域集中采购 、公司集中采购、一站式采购O、A、B、C采购方式集团集中采购、区域集中采购 、公司集中采购、一站式采购O、A、B、C 层级具体的产品 或服务条款产品或服务标准、服务流程、

11、价格清单战略合作的目标、对供应商的要求、双方对于战略合作目标承 诺和保证措施、定价原则，（O、A级总包除外）层级具体的产品 或服务条款产品或服务标准、服务流程、 价格清单战略合作的目标、对供应商的要求、双方对于战略合作目标承 诺和保证措施、定价原则，（O、A级总包除外）协议主要内容不超过一年半一年半及以上协议主要内容不超过一年半一年半及以上协议期限评估为“可接受的”及以上等级评估为首选及以上等级协议期限评估为“可接受的”及以上等级评估为首选及以上等级对供应商要求需求能够被整合、供应商具备 相应范围内的生产、运输、安 装、配合及售后服务的能力限定在规定的业务范围内、有具备条件的供应商、双方均有战

12、 略合作意愿。O级战略要求连续合作5年以上且目前正在合作 ；A级4年；B级3年；C级2年。对供应商要求需求能够被整合、供应商具备 相应范围内的生产、运输、安 装、配合及售后服务的能力限定在规定的业务范围内、有具备条件的供应商、双方均有战 略合作意愿。O级战略要求连续合作5年以上且目前正在合作 ；A级4年；B级3年；C级2年。实施条件所有业务除签署战略合作协议之外的其 他产品/服务实施条件所有业务除签署战略合作协议之外的其 他产品/服务集团采购的产品/服务、区域和一线的施工总承包、装修施工 总承包、监理/咨询、门窗/幕墙、景观/园林工程。集团采购的产品/服务、区域和一线的施工总承包、装修施工 总

13、承包、监理/咨询、门窗/幕墙、景观/园林工程。适用业务范围规模效益差 、交易成本 高需要进行大量的需求整合工作对供应商及万科的供应商关系管理能力均有较高要求适用业务范围规模效益差 、交易成本 高需要进行大量的需求整合工作对供应商及万科的供应商关系管理能力均有较高要求 缺点灵活可充分发挥规模效益、降低交 易成本，减少经营风险。适合风险高、金额大的关键性业务，可实现以下目标：稳定的 合作关系，质量有保证、风险可控、充分发挥供应商作用缺点灵活可充分发挥规模效益、降低交 易成本，减少经营风险。适合风险高、金额大的关键性业务，可实现以下目标：稳定的 合作关系，质量有保证、风险可控、充分发挥供应商作用特点

14、和优点特点和优点分散采购分散采购集中采购集中采购战略合作战略合作Part 5 如何利用并整合外部资源如何利用并整合外部资源3421对施工供方的选择被动直接委托： 1）政府垄断、技术垄断、市场垄断； 2）已经作出的对外销售承诺（仅适用 于材料设备采购）。 主动直接委托（仅适用于材料设备采购 ）： 1）距上次采购合同签订时间不足半年 ，且价格波动不大的同类产品（包括跨 城市的直接委托）。 2）战略合作不适用施工总承包采购。 介于邀请招标和直接委托之间 1) 满足要求的供应商数量不足； 2) 方案不可比或者性质特殊，不 能事前确定详细规格或者具体要求 的； 3) 采购的产品市场价格透明度小 或变化幅

15、度大，采购团队不能事前 确定明确的产品价格构成和评定成 交的价格标准的。满足采购要求的 潜在供应商资源充 足，通过严格程序 充分竞争可获取到 理想价格的； 产品/服务标准化 程度高，具良好可 比性，决策标准可 量化的。适用条件适用条件-综合评审法决策方法决策方法可谈判可谈判可澄清不可谈判谈判谈判满足要求的供应商唯一满足招标要求的供应商不足三家； 或2)、3)情况下供应商不止一家至少有三家满足要 求的供应商供应商供应商?竞争性竞争性?流程复杂性流程复杂性直接委托直接委托（单一来源采购）竞争性谈判竞争性谈判邀请招标邀请招标采购方式采购方式管理支持：管理支持：关注工程承包商的管理体系，引导管理水平不

16、高的企业高管理水平。财务支持：财务支持：及时支付。沟通活动：沟通活动：与主要承建商，特别是其领导层建立正确的关系，工程应获得其公司层面的支持。发展管理：发展管理：建立分级管理制，设立工程奖。战略合作：战略合作：给好的承建商更多的投标机会和支持。Part 5 如何利用并整合外部资源如何利用并整合外部资源3421 对施工供方的管理 双赢，共同发展双赢，共同发展Part 5 如何利用并整合外部资源如何利用并整合外部资源3421对施工供方的管理Part 5 如何利用并整合外部资源如何利用并整合外部资源3421对施工供方的管理a. 监理方选择对于企业赢利的影响a. 监理方选择对于企业赢利的影响 目前监理费约620元/m2，占建安费0.50.8%，占售价的 0.25%。监理费用占售价的比例是非常低。其价格的变动对房地产 成本的影响甚微。b. 监理方选择对工程的影响b. 监理方选择对工程的影响 监理公司责任是提供工程监督，资源主