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1、成就精品楼盘的物业管控-张志东20102010张志东 Jerry zhang 13911526345 QQ：437552241工作室创始人 中国人力和社会保障部 房地产策划师职业资格认证专家 清华大学领导力 房地产总裁班 特邀讲师 北大纵横商业院 高级讲师课程目标 掌握成就精品楼盘的关键要素 了解物业管理的本质 清楚物业策划的作用课程内容物业管理的定义、起源、发展 物业管理在地产开发价值链的作用 物业管理在地产企业战略地位 全程介入的意义 如何选择介入的最佳时机 前期介入的操作目标 发展商打造物业精品楼盘的模式 发展商选择物业公司的3大宝典物业管理的定义 property prpti 财产;
2、 资产; 所有物 That car is my property; you mustnt use it without my permission. 这辆车是我的财产, 你必须得到我的允许才 能使用。 房地产, 不动产; (一处)房地产物业管理的的定义是指业主通过选聘物业管理企 业，由业主和物业管理企业按照 物业服务合同约定，对房屋及配 套的设施设备和相关场地进行维 修、养护、管理，维护相关区域 内的环境卫生和秩序的活动。摘自中华人民共和国国务院令第379 号 物业管理条例 物业管理的定义物业管理的起源、发展物业管理起源于19世纪 60年代的英 国，奥克维 娅希尔（OCTAVIAHILL） 。
3、octavia hill, housing and social reform Octavia Hill (1838-1912) made a defining contribution to the development of a more enlightened approach to the provision and management of housing for working people. Her championship of playgrounds, the army cadet corps and access to common lands and the coun
4、tryside more broadly were also important. In this piece we assess her contribution. 国内物业管理的现状物业管理在地产开发价值链的作用发展商品牌的助推剂业主资产保值、增值的操盘手业主生活品质提升的服务商房地产价值链模型VAC房地产开发特点内部立项项目论证阶段项目取得项目策划阶段项目策划会设计阶段方案评审会采购阶段主体结构开工开盘销售竣工入伙工程管理阶段产品交付阶段销售管理阶段组织项目论证 项目 取得用地规划许可证 国有土地使用证规划许可证开工许可证（基 础提前施工报建）办理房地产 预售许可证产权初始 登记项目 发
5、展市场调研初步 项目定位项目定位项目营销总案、项目推广方案策划 销售前准备（含前期客户积累）销售事务管理营销规划要点/规划草案概念规划设计方案设计 扩初设计施工图设计景观/精装专项设计、部品策划工程施工配合、销售配合及入伙配合设计工程条件评估设计配合采购策划、总包监理招标地质勘查、七 通一平、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工 至 具备预售条件工程施工 至 竣工验收销售及入伙配合工程物业方案策划、设计配合、 物业公司选聘工程施工配合销售配合产品交付管理 入住事务管理客服前期成本估算测算设计阶段成本控制及测算、形 成控制性目标成本确定 合约框架动态成本管理 工程 实施阶段的成本管理 结算后评估
6、成本投资估算资金筹划资金营运投资评估财务物业管理在品牌企业的战略地位案例今年以来全国都普遍经历了一轮火热今年以来全国都普遍经历了一轮火热 的房价上涨，但地处北京中央商务区的房价上涨，但地处北京中央商务区 寸土寸金的核心地带，建外寸土寸金的核心地带，建外SOHOSOHO业主业主 们却告诉记者，他们正面临着一个最们却告诉记者，他们正面临着一个最 冷的物业投资寒冬。冷的物业投资寒冬。业主： 业主：“我们房价半年前还三万我们房价半年前还三万 块钱，现在掉到块钱，现在掉到2 2万万2 2，掉了八千块钱，掉了八千块钱 。”北京建外 北京建外SOHOSOHO业主业主 张明伟：张明伟：“ 五年前不是这个样子，
7、原来我的房子五年前不是这个样子，原来我的房子 租三万块钱，今天租两万块钱，还得租三万块钱，今天租两万块钱，还得 天天给租客去鞠躬道歉，你可别走这天天给租客去鞠躬道歉，你可别走这 是暂时的停电，这只是一种假象，因是暂时的停电，这只是一种假象，因 为停电是通知，而不是拉闸为停电是通知，而不是拉闸全程介入的意义 意义a、 最大限度地减少物业投入使用后的遗留问题 意义b、 能够全面掌握有关物业的信息 意义c、 为后期管理打下坚实的基础 案例流 程管理目标管理理念管理实施管理出发延伸 业主需求超越 业主需求解决 业主需求物业管理 服务关注 业主需求科学 化 服务人性 化 服务标准 化 服务信息 化 服务
8、物业 增值社会 效益经济 效益环境 效益服务理念业务范围物业管理服务流程图签订前期物业管理签订前期物业管理g g顾问合同顾问合同物业服务建议物业服务建议管理筹备管理筹备招聘与培训招聘与培训接管验收接管验收交付使用交付使用人员配置及预算设备设施的选型园林绿化设备维护保养外判清洁绿化保养外判物业用房装饰装修开办用品用具采购相关证照手续办理物业查验钥匙接管标识设置资料归档房屋查验设施设备查验空房检查未使用房未使用房已使用房已使用房常规性公共服务常规性公共服务针对性专项服务针对性专项服务委托性特约服务委托性特约服务物业公司的衔接及配合物业公司的衔接及配合 室内查 验办理收 房交接查验迁入安排装修管 理
9、开荒工程开荒工程物业管理创示范与进阶物业管理创示范与进阶前期设计如何选择介入的最佳时机早中晚介入的特性 早期介入：是指物业管理公司在项目可 行性研究阶段即开始介入； 中期介入：则是在项目施工阶段开始； 晚期介入：在工程基本结束准备竣工 验收和接管时的介入。前期介入的操作目标前期介入阶段工程提供服务 机电系统设备设施图纸审核建议。 楼宇设施设备选型建议。 工程设备用房合理布局建议。 暖通给排水建议。 物业智能自动化系统设置建议。 能源收缴与计量控制建议。 公共区域装饰装修标准建议。 工程设施设备施工与安装建议。 物业广告标示系统建议。 物业管理办公用房建议。 物业单元接管与验收建议。前期介入阶段
10、工程提供服务 工程设施设备维护与保养建议。 针对项目的特点，对项目提供消防及保安监控设备方面的建议。 针对项目的特点，结合楼宇自控系统提供工程空调 及新风设备方面的建议。 针对项目的特点，对项目供电系统提供建议。 针对项目特点，对项目设置宿舍及餐厅提供建议。 针对项目的特点，对项目的门禁及电梯系统。 工程设备标识方面的建议。 对项目的垃圾房及卸货区提供建议。 对工程设备集成控制方面的建议。 结合会所布局工程设备设施及能源计量方面的建议。 前期介入阶段（提前解决后期运作的难点）前期介入阶段（提前制定运作系统规范流程）物业管理交接验收阶段服务前期物业介入 物业交接客户入住 正式运营管 理 专 业培
11、 训物业管理服务内容前期介入阶段（完善后期运行的硬件条件）指导业户手册等文件编制、印刷协助完成入住仪式指导交房服务流程业主 入住项目办理入住服务阶段项目正式运行服务介入阶段项项目正式运行服务务介入阶阶段物业专业培训思路 入伙程序及二装管理紧急事件的处理及报告程序物业的接管验收 工程服务部客户服务类 沟通的方法与技巧 客服部的职责与工作要点分析及服务规范 物业管理常用文书基本写作知识与档案管理 客户投诉的处理技巧与流程及相关案例 工程部职责及工作要点分析 工程部员工服务规范 设备设施系统的构成与分类、保养规程 设备设施系统的设备设施的一般维修知识与安 全操作规程 设备设施紧急故障的一般处理程序及
12、工作要点 维修材料和公用工具管理 物业设施接管验收程序和内容、设备验收标准 物业设施、节能降费、工程工作实例分析保安消防类 保安部职责及工作要点分析 保安部员工服务规范及行为准则 保安各岗位工作要点、安全管理、现行消防法规分析 保安部工作权限、车辆/道路/交通管理规定 停车场管理规定、保安工作实例分析保洁绿化类 清洁重点、清洁设备重点 清洁员职责、清洁员工作规范 清洁员工作要求、清洁员工作流程 清洁设备操作和药品性能 保洁工作的监管要点物业管理基本概念培训分类培训分类 培训方式：内部培训、培训方式：内部培训、 外送培训。外送培训。 培训内容：基础类、专培训内容：基础类、专 业类、应用类。业类、
13、应用类。l案例分享发展商打造物业精品楼盘的模式模式一：1+12 强强联合模式二： 借力强己模式三： 维我独尊模式四： 过河拆桥发展商选择物业公司的3大宝典物业公司的文化物业公司的资质物业公司的项目操盘手精品楼盘成功的穴道 楼盘主题的执行力精彩案例分享 方案1 方案2我们们相信，成功属于有准备备的团团体，凭借 我司深入细细致的策略执执行以及 贵贵司强力的 支持与配合，一定会共创辉创辉 煌。联联系方式： 公司地址：北京市東城區香河園路1號當代MOMA18号樓郵編：100028 Beijing Office address : Grand MOMA Builbing18, Noxiangheyuan
14、 road, Dongcheng district，Beijing china 100028 Tel: +86 10 6466 8485 Fax: +86 10 6466 8487前期介入前期介入- -物业管理预算篇物业管理预算篇一、预算制定的前提条件：(制订依据) 1. 物管条例及相关法规2. 管理公约(D.M.C) Deeds of Mutual Covenants3. 建筑图(平面图、设备图、系统图)4. 前一至两年的实际收支情况5. 业主的意愿表示二、预算制订的原则1. 量入为出、收支平衡、略有盈余、用者自付 2. 文件支持： 服务内容、标准 年度工作计划及每月工作计划 年度耗费材料及
15、每月耗费材料 组织架构三、管理费的预算案1. 用途订定管理费标准控制开支每月资金计划 每月财务报表 按预算控制收支平衡达到成本效益 控制计划性维修工作 控制合约的制定行动 评估管理公司的表现 提供控制及反馈的渠道 做有计划的应急准备2. 预算内容的组成： 员工薪酬 员工薪金，工资性津贴(比如奖金) 员工津贴及福利(养老金、公积金、医疗 保险金、工会活动费等)-56.3% 员工制服及洗烫 其它支出(员工餐费等) 保安 保安服务费 保安部用品 保安员培训 保安部低值易耗品 清洁 清洁服务费 外墙清洁费用 垃圾清运费 灭虫服务费 卫生用品/清洁用品/地毯 园艺护理/绿化费用 其它低值易耗品. 设施保养及维修 空调系统 电梯系统 消防系统 给排水系统 供电系统/照明设备 自动监控系统(保安及消防)公共区域建筑结构通讯系统，包括卫星天线大厦自动化系统维修工具与五金材料低值易耗品 公共区域能源费 公共照明电费 送排风机电费 水泵电费 电梯电费 空调电费 公共区域
