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1、1本报告严格保密2014-6淮北恒基广场项目汇报谨呈：淮北圣力恒基地产有限公司 2城市印象&市场初探项目研究&核心问题项目定位&营销推广百汇案例展示报告目录附件：淮北市商业及住宅项目个案研究3一、背景研究 淮北概况 城市规划楼市概况淮北商业研究4淮 北 概 况传统的工业城市，借力徐州都市圈建设积极投入到 淮海经济核心区一体化，建设“精致淮北”。淮北市辖三区一县-相山区、烈山区、杜集区 及濉溪县。 总面积2741平方公里，人口218万人，其中 城区人口135.4万人。 2013年，全市人均GDP达到33681元人民币 （约折合5516美元）。淮海核心区第5，安徽 省第6。属苏鲁豫皖四省之交汇之地
2、，公路、铁路、水 运、航空四通八达，是重要的能源城市，淮海 经济圈的腹地。淮北大事记： 约4000年前，中国“上古五帝”之一的颛顼 在现淮北市市府所在地相山建城。 1971年4月，濉溪市更为淮北市。 1977年1月，将宿县地区的濉溪县划属淮市。 1980年7月，淮北市革命委员会改称淮北市人 民政府，至今未变。5淮北城市功能结构规划：“416“城市结构四条轴线：人民路城市发展轴、梧桐路城 市发展轴、孟山路城市发展轴、沱河路城 市发展轴。一条绿带：中心生态湿地绿化带。六个组团：相山、濉溪、烈山、杜集、东 部新城、经开区六个城市组团形成市县主 城区“交通同网、生态共筑、功能互补、 体系相融”的同城化
3、发展框架。相山组团：老城提升，功能疏解 杜集组团：产业升级，住区改善 烈山组团：货运枢纽，环境改造 濉溪组团：县城改造，市县融合 东部新城组团：生态示范，智慧城区 经济开发区组团：产城融合，品质塑造大力推进“461”城市规划结构城 市 功 能 规 划6“112233”工程一城：科教智慧城。一山：龙脊山旅游板块。两平台：产城融合平台经济开发区、换型升级平台煤化工基地。两湖：南湖生态圈、东湖生态圈。三圈：凤凰山物流园、青龙山物流园、杜集物流园。三门户：城东、城北、城南门户区域。重 点 区 域 规 划7淮北市全域面积2741平方公里。“一主一次”南北联动发展的空间格局规划。主：淮北主城区中心城区+濉
4、溪县城。次：南部临涣次中心。空 间 结 构 规 划8项目所处的凤凰山经济开发区属于省级开发区,已经成为淮北市未来城市转型 发展的重要载体，新兴产业的重要基地，本项目位于经济开发区的核心位置，外 部环境良好，对项目未来销售将起到促进作用。凤凰山经济开发区未来规划中心商务区 完成中心金融商务区建设， 打造淮北市的商业中心，主 要承担城市的金融商贸中心、 商业零售中心、娱乐服务中 心职能。 淮北凤凰山经济开发区 规划期内重点保障食品产业 园、工业博览园、企业创业 园、沿海工业园、轻纺工业 园、生态型现代农业科技园、 环保建材园、高新产业园及 现代物流园。本案人民西路区域 发展成为淮北市的专业市场、商
5、 贸物流中心。规划主要对该组团 集中布置政府行政办公中心、体 育馆、广播电视中心、文化广场 等大型公共设施，并形成商业服 务的街区化布局。凤凰山区域规划92008年-2013年淮北市GDP总值及人均GDP呈持续增长态势。2013年淮北GDP总值达到705.7亿元，人均GDP达到32996元。近年来淮北市GDP增长率持续高于全国GDP增长率，GDP发展速度呈稳定上升态势。宏观经济-GDP10淮北人均可支配收入保持稳步增长，在皖北主要城市排名靠前，有一定消费潜力。 2013年，淮北人均可支配收入达23460元，增幅为10.3%。自2008年至今，人均可支配收入稳步增长，居民有一定消费潜力。2008
6、年至今，除2009年受经济危机影响以外。其他各年人均可支配收入增幅均保持在10%以上。人均可支配收入11近年来淮北市居民消费能力增长较快，增长率放缓，生活水平显著提高。社会消费品零售总额2013年，淮北市社会消费零售总额达195.5亿元，同比增幅为14.2%。2008年至今，淮北市社会消费零售总额保持较高的增速，居民购买能力显著增长。12近年来淮北市固定资产投资和房地产投资呈逐年稳步上升态势。2013年淮北固定资产投资700.5亿元，房地产开发投资额达134亿元。固定资产统计信息2008年至今，淮北市固定资产及房地产开发投资呈逐年上升态势。2013年城镇固定资产投资700.5亿元，同比增长22
7、.6%。2013年房地产开发投资额达134亿元，同比上涨22.6%，淮北市整体市场发展较为迅速。13目前淮北仍以第二产业为主要支撑产业，产业占比达67%左右。第三产业与经济发达城市相比发展不足，还有较大发展空间。产业结构分布第一产业： 粮、油、蔬 菜、肉类和 水产品等第二产业： 机械、热电、 化工、生化、 建材、卷烟、 酿造、食品、 纺织、医药、 电子等第三产业： 商贸、服务 业、旅游业 等 淮北产业结构呈二、三、一形态，第一产业比重逐年减少，第二产业稳定发展。 2013年产业结构比例为8.1：67.2：24.7。 淮北目前仍以第二产业为支撑产业，第三产业与经济发达城市相比发展不足，有较大发展
8、空间。14淮北主城区楼盘主要分为四大板块1、老城区板块：位于一、二、三马路，为全市商业地段，配套设施完善。此板块易租易出售，交通四通八达，贯穿整个淮北。2、东城区板块：市公安局等政务机关的相继东迁，使板块投资热潮更进一步。 西城区板块东城区板块南城区板块老城区板块3、西部板块：以濉溪路以西划分，发展顺 应淮北市“西进”的发展。凤凰山工业园为西部的经济 发展做出了巨大的贡献。目前渠沟大面积的拆迁整改 加快了西部发展的进程。4、南部板块：位于淮北四、五马路，是淮 北市发展的新区。距离商业区较近，交通便利 、配套优越。 楼市概况楼市板块152014年月销量、均价 2004年从1月的976套，一路下滑
9、到4月的537套，淮北市商品房签约量整体呈下降趋势。2014年1-4月份，淮北市住宅及商业均价呈现小幅上涨趋势，但涨幅十分有限，其中3月份住宅及商业均价均高于其他月份。由于受到全国的影响，各方处于观望状态，开发商推迟推盘、消费者推迟购房计划等使得2014年1-4月份淮北市整体房地产市场呈现量跌价升（价格上涨幅度很小）。162014年区域月销量 从区域成交量来看，相山区作为全市的核心区域，其1-4月份的住宅及商业月成交量遥遥领先于其他3个区域。（1月份住宅成交量除外）濉溪县作为淮北市唯一瞎县，其地域辽阔，楼市发展状况较好，2014年1月份住宅销量达860套。（濉溪县其他月份销售数据不详）本项目位
10、于相山区，这为项目后期发展奠定良好的市场环境。17淮北城市的商业功能定位为：立足皖北，服务淮海经济区，辐射全国，接轨国际。淮北市商业发展总体目标：建成2个市级商业功能区（老城区、新城区商业功能区）、4个区域商业功能区（烈山、新蔡、高岳、矿山集区域商业功能区）和17个社区商业功能区（任井、濉河、庆相桥、方顶、任圩、温哥华城、张庄、董庄、李桥、南黎、洪庄、龙湖等社区商业功能区），8条特色商业街，组成不同层次的商业网点空间布局。城市社会消费品总额远期达到549.8亿元，年递增20%。商品销售总额与社会消费品零售总额基本保持同步增长。连锁经营、电子商务实现的零售额占社会消费品零售总额的比重，2010年
11、达到30%，2020年达到50%。各类商品交易市场交易额2010年达到166亿元，2020年达到290亿元，年均增长12%。近期人均拥有城市商业网点营业面积达到1平方米，远期达到1.2平方米。淮北市城市商业网点营业面积总量：近期为75万平方米；远期为117.50万平方米。商业从业人员数：2020年达到30万人。 淮北商业总体规划有2个市级，4个区域， 17个社区商业功能区，8条特色商业街。商业总体规划18规划两个市级商业中心老城区市级商业中心： 三横：淮海路（综合购物、休闲娱乐） 、古城路（综合服务）和惠黎路 （五金机械电器） 四纵：闸河路(含友谊巷)、相山北路（电脑办公用品）、孟山路（服饰专
12、 卖）和洪山路（厨具、装潢）新城区市级商业中心（惠苑路、相阳路、长山路和梅苑路围合区域）： 四横：惠苑路（集时尚消费、特色餐饮、休闲购物、文化娱乐商业步行 街）、黎苑路（运动健身）、人民路和南黎路（汽车销售维修美容） 四纵：相阳路（餐饮美食）、相山中(南)路（专业卖场）、长山路（欧美 风情）和翠峰路（文化娱乐书店）淮北商业发展规划（20052020年）商业总体规划19淮北未来商圈规划 定位和功能：本区的商业集聚度要高，经营服务功能要完善，行业齐全，商业现代化水平要高，要成为全市集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化为一体的一流繁华商业中心区。 大型商业设施规划：以淮海路、古城路、惠黎路、孟山路、
13、相山路、闸河路等现状商业街为基础，构筑大规模市级商业功能区，将区内原有的批发市场、五金建材商店等逐步迁出，同时对原有商业网点进行提升改造，提高商业集聚程度。火车站北 广场商圈老城区商圈淮孟商圈老城区市级商业功能区由淮孟商圈、火车站 北广场商圈两大商业网络组成20淮北未来商圈规划淮北未来商圈规划淮孟商圈淮孟商圈以孟山路、相山路为纵轴，以淮海路、惠黎 路为横轴，建成本区“井”字型商业网络 孟山路商业街：规划对孟山路进行整体 改造，提高品牌档次，逐步把孟山路建成淮 北市第一商业大道。 孟山路北段：重点建设淮海路与孟山路 交叉口的城市广场二期、淮海商场、华松商 务、金淮北等大型零售网点，形成大型多功
14、能购物中心建筑群，以此作为市级商业中心 的旗舰标志性建筑主体。 孟山路南段：重点建设韩国城购物中心， 建成以主要经营韩国产品，集商业、饮食、 休闲、公寓办公为一体的现代商业综合广场。 相城夜市纳入韩国城项目的用地范围，对其 进行合理改造。 淮海路：充分发挥黄金地段优势，进一 步拓展其地域和空间规模，由西向东，重点 建设图书城、家乐福、百货大楼等大型零售 网点。淮孟商圈淮孟商圈21淮北未来商圈规划淮北未来商圈规划火车站北广场商圈火车站北广场商圈重点建设闸河路与淮海路交叉口的淮北饭店，长途客运站周边的商业服务网点建设。火车站北广场周边的商业服务网点建设，增加一组内部连通、设有地下停车场的商场、综合
15、服务中心，酒店以及娱乐场所，增加超市、宾馆、餐饮、快餐店、酒吧等，发展通道商业。完善火车站与长途客运站周边的商业服 务网点建设。火车站北 广场商圈火车站北 广场商圈22淮北未来商圈规划淮北未来商圈规划新城区商圈新城区商圈惠苑路商圈人民路商圈南黎路商圈 定位和功能：本区具备一定的聚集辐射功能，今后本区要辐射城市新区和皖北的部分城区；提高本区商业网点的品牌档次，突出专业和特色，增强其商业集聚力、辐射力。 大型商业服务网点规划：北部重点建设位于桓谭路北的火车站南广场周边的商业服务网点、惠苑路步行街。 人民路商圈：以龙山路以西、濉溪路以东的地段为中心，规划将该地段发展成为淮北市商务活动中枢，规划重点建
16、设中泰广场、金海湾国际大酒店、口子酒业生态园、时代广场、温哥华商务中心。 新城区市级商业功能区由惠黎路商圈、人民 路商圈、南黎路商圈三大商业网络组成。23淮北商业街规划重点建设淮海路商业街、孟山路服饰街、惠黎路惠苑路商业步行街、相山南路专业市场街、桓谭路商业街、张寨路商业街。淮海路商业街惠黎路商业街惠苑路商业街恒谭路商业街孟 山 路 专 业 街张 寨 路 商 业 街相 山 南 路 专 业 街淮海路商业街：规划以百货店为龙 头，以名牌专业店为主体，结合周围 景观，逐步发展成为一个集购物、游 览、休闲、观赏于一体的中高档次、 多功能、综合性的商业文化区。 孟山路服装专业街：规划进一步细 分市场，增加品牌，提升档次，服装 鞋帽类要走品牌专卖路线。 惠黎路商业街：规划将五金、建材、 家电维修、家庭装饰等商业网点迁出， 孟山路以东建成服装一条街，以西建 成餐饮一条街。 惠苑路商业步行街：规划定位为中、 高
