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1、悦悦20152015年年兵器展到开盘热销，悦城红动东莞兵器展到开盘热销，悦城红动东莞“央企实力央企实力”“运动调性运动调性”“4C4C社区社区”的形象深入人心的形象深入人心博加从未执行过，却总在“改变”它的项目20162016年年世界在不断变化世界在不断变化我们新的市场记忆点在哪？我们新的市场记忆点在哪？寻求寻求 突破突破市场的变化？市场的变化？楼市楼市 项目所处区域未来供应频出，但价格高企项目所处区域未来供应频出，但价格高企 20162016年东莞城区依旧断货年东莞城区依旧断货 任务量任务量1212亿的悦城已然成为区域唯一亿的悦城已然成为区域唯一未来区域价值清晰可见，项目即将引领着中心区域区
2、域未来城市空间新格局：一中心四组团未来城市空间新格局：一中心四组团9月16日东莞市城市总体规划(2016-2030)草案正式进行批前公示，未来15年，东莞的发展脉络就看这里，根据规划，东莞将构建“一中心四组团”的新型空间格局。寮步融入中心组团寮步融入中心组团中心组团将以“市区、松山湖（生态园）、”为核心建设全市最具竞争力的高品质综合服务中心和创新中心。包含：莞城、南城、东城、大岭山、寮步、松山湖（生态园）、茶山。项目所处区域寮步区域成功晋级为“中心城区”对于我们的意义对于我们的意义区域变化对我们的意义区域变化对我们的意义【尽享区域价值升级利好】从“区域中心”到“大东莞未来中心”的转变，区域价值
3、直线上升体育城心即将成为大东莞的新中心 而悦城位居是体育城心的煊赫地段他山他山 之石之石对手在发出什么声音？竞品分析竞品分析中惠松湖城中惠松湖城私属湖畔生活墅区私属湖畔生活墅区竞品分析竞品分析振业松湖雅苑振业松湖雅苑松湖墅区松湖墅区 上品生活上品生活竞品分析竞品分析万科松湖传奇万科松湖传奇松山湖第松山湖第8 8作作 极致人性化社区极致人性化社区竞品分析竞品分析世纪城国际公馆世纪城国际公馆100100亿创世巨著亿创世巨著公园大城公园大城小结小结而配套和生活而配套和生活是不是我们客群所需要的？是不是我们客群所需要的？博加从未执行过，却总在“改变”它的项目对位对位 客群客群客群的需求？我们的目标客群
4、，他们大多处于27-35岁之间属于80后新一代年轻人，充满青春活力，独具个性，追求新鲜感目标客群目标客群他们拥有贴近生活本源，自然、健康、精致的生活态度（乐活理念）他们需要生活氛围并能提升生活品质和个人魅力他们是“乐活范”的年轻人们要生活，更要乐活要生活，更要乐活总结总结他们需要的是成熟的配套、便利的生活、有范的态度那么，当市场满足不了这些需求时，我们是否具备这些能力那么，当市场满足不了这些需求时，我们是否具备这些能力回到回到 原点原点我们的变化？项目保利中惠保利中惠悦城项目悦城项目价值体系梳理价值体系梳理品牌产品 配套资源保利地产世界500强三纵两横一线 半小时生活圈紧守黄 金动脉7 7大主
5、题公园环伺大主题公园环伺精装洋房地段交通 Loft公寓主题商业街区松山湖生态景区松山湖生态景区2727万万篮球馆篮球馆360360完善配套完善配套4C4C悦社区悦社区保利物业千亿央企东莞新 城中心紧邻CBA球馆 5大组团的中心产品线4 4万方社区商业万方社区商业核心价值提炼核心价值提炼衣食衣食4万方社区商业住住80-110平米国际5A精装户型行行 莞深惠 城际轻轨线 寮步站乐乐CBA篮球馆8大主题公园关于关于20162016年的思考年的思考定位语定位语区域优势区别市场 迎合客群项目性质SLOGANSLOGAN点燃你的激情点燃你的激情强 调 项 目 作 为 新 城 央 之 上 的 乐 活 生 活
6、 体 给 客 户 带 来 的 意 义 借 势 2 0 1 6 奥 运 年 ， 放 大 项 目 差 异 性 价 值 （ 巴 西 奥 运 会 s l o g a n ）博加从未执行过，却总在“改变”它的项目洋房推广三步曲洋房推广三步曲基于以上对洋房产品的分析洋房推广应该脱离以往“单打独斗”的方式洋房推广应该在“生活体”的价值加持下进行洋房推广是时候向市场输出生活价值简析简析推广第一步推广第一步 线上形象线上形象渠道：户外户外关键词：新城央新城央竖立面向东莞的区域价值占位推广第二步推广第二步 线上形象线上形象渠道：户外户外关键词：醇熟配套醇熟配套向市场输出项目配套价值，加温形象 推广第三步推广第三步
7、 线上形象线上形象渠道：户外户外关键词：开盘开盘+ +热销热销影响之下，顺势开盘博加从未执行过，却总在“改变”它的项目包装 配合案场围挡案场围挡博加从未执行过，却总在“改变”它的项目商铺的定位布局商铺的定位布局2 2价值梳理价值梳理新城央新城央乐活商业街区乐活商业街区定位语定位语案名建议案名建议缤购缤购 bingobingo（缤纷购物，英文有终于找到、得意、取胜含义活力城）基于各街区地理位置分别包装街区主题四大街区案名四大街区案名（衣）Fashion 国际悦尚汇（食）Gourmet 环球悦味区（行）SPORT 悦动能量场（乐）JOY 悦趣不夜城靠山吃山，靠城吃城，背靠央企大城&体育城心，坐地就
8、能生金！推广概念推广概念单张单张包装包装 配合配合现场围挡现场围挡博加从未执行过，却总在“改变”它的项目物料物料 配合配合招商手册招商手册博加从未执行过，却总在“改变”它的项目博加从未执行过，却总在“改变”它的项目公寓的逆袭之道公寓的逆袭之道3 3项目难点项目难点 项目自身配套尚未成熟 公寓产品量大货齐，同质化较为严重 对比同区域，项目售价不便宜 对比竞品，项目区域并不成熟竞品梳理竞品梳理【地段】松山湖大道与新城路交汇处（城轨总站旁）, 距离地铁500米【配套】紧靠松山湖核心商业中心创意生活城与万科生活广场【产品】平层77、80、82，70年产权，管道煤气入户、还带阳台【性价】均价1.15万毛
9、胚，已售罄【客群】深圳客居多松山湖：翠珑湾松山湖：翠珑湾非非LOFTLOFT产品产品小结：去货关键点（地段）小结：去货关键点（地段）竞品梳理竞品梳理寮步：鼎峰寮步：鼎峰花曼里花曼里【地段】寮步中心区核心位置【配套】规划有6000的社区商业配套，后期引进大型超市，健身房、娱乐餐饮等配套，园内也配备有儿童游乐园、1200游泳池等运动娱乐设施【产品】平层75、89毛胚，75-92复式公寓【性价】均价7800/【客群】主要以办公为主LOFTLOFT已售罄已售罄小结：去货关键点（地段、配套）小结：去货关键点（地段、配套）竞品梳理竞品梳理东城：万达公馆东城：万达公馆【地段】东城东城中路与东纵路交汇处（世博
10、广场附近）【配套】万达自身综合体配套【产品】 36、40、60，70年产权，带精装【性价】均价：1.3万-1.4万，已售罄【客群】香港、深圳、广州（都是跟着万达品牌走）非非LOFTLOFT产品产品小结：去货关键点（地段、配套、品牌）小结：去货关键点（地段、配套、品牌）竞品梳理竞品梳理东南城交界：万科中心东南城交界：万科中心【地段】地处东城、南城、莞城三城核心【配套】自身综合体配套【产品】平层30、39、65（65方已售罄），40年产权【性价】均价1.2万，毛胚【客群】周边、深圳客。非非LOFTLOFT产品产品小结：去货关键点（地段、品牌、投资）小结：去货关键点（地段、品牌、投资）项目梳理项目梳
11、理53&64高赠送户型2万方体育主题园林东莞中心城区挑高客厅设计4米开间客厅宜商宜住宜投资LOFT复式公寓 买一层送一层4.5米挑高设计64m可变3房CBA篮球中心轻轨无缝链接【机会点】LOFT复式公寓产品优势；体育城心，精彩体育生活配套；项目定位项目定位新城央新城央全明星复式公寓全明星复式公寓区位价值功能属性“全明星” 代表全能同时借势CBA篮球馆产品属性投投资资：投资人当然闻风而动：投资人当然闻风而动当这里的住满了人，投资客自然闻风而动客群支撑客群支撑商商用用：东莞电商产业园：东莞电商产业园支撑支撑东莞邮政跨境电商园、松山湖科技产业园环绕自自住：周边学校居民的支撑住：周边学校居民的支撑27
12、万方CBA篮球馆对租房、酒店的需求旺盛项目案名项目案名L L派公寓派公寓从项目精神出发：L派指LOHAS，即乐活，强调项目精神；从本案产品出发：L派指LOFT，突出项目产品功能属性从人群特性出发：L派（乐派）指拥有乐活精神的年轻人博加从未执行过，却总在“改变”它的项目LOFT产品主张是精彩生活不止一面精彩生活不止一面SLOGAN重磅亮相重磅亮相，差异化占位市场，差异化占位市场树立L派公寓在市场的差异化定位凸显L派公寓产品优势从而吸引客户对LOFT产品的关注度推广第一波推广第一波推广第二波推广第二波聚焦产品价值点聚焦产品价值点 最大化输出市场最大化输出市场集中推广产品卖点（以自住为主，办公为辅）
13、在市场形成最大化传播加深对产品价值的认同博加从未执行过，却总在“改变”它的项目顺势开盘顺势开盘在整体市场形象与价值放大完成之后的顺势引爆推广第三波推广第三波营销事件一营销事件一活动主题：史上最大双层蛋糕惊现东莞 噱头炒作：特大双层蛋糕 活动详情： 东莞闹市街头，摆放特大双层蛋糕进行分派，吸引市民注意， 同时配合单张进行项目宣传。朋友圈推广： 将【特大双层蛋糕】活动分享到朋友圈，并截图回复到“L派公寓”微 信平台，我们将从中抽取幸运看官，奉上精美礼品以及购房优惠，每 天限20位。获奖名单，我们将在第2天的微信平台上公布，求关注噢！营销事件二营销事件二活动主题：东莞首架双层巴士巡游 噱头炒作：首架
14、双层巴士 活动详情： l双层巴士进行布置，车身贴满项目形象画，车内第一层包装成办公环境， 第二层包装成居家环境，诚邀市民上车进行体验。 l巴士全城巡游，定点设站，最大化引起关注度同时能有很好的体验感。 l终站设在项目营销中心，起到引流到现场作用。朋友圈传播： 引发参与者自行晒朋友圈传播2016年度项目新主张 以及住宅商铺公寓的形象推广暂告段落但如果我们全盘推广节奏也就此停步的话就对不住自己的乐活基因 也对不住2016奥运年带来的大好契机接下来，为各位奉上2016保利中惠悦城年度大戏 整合传播（番外篇）整合传播（番外篇）一一个概念个概念双管齐下双管齐下活动 案场点燃 激情推广 策略博加从未执行过
15、，却总在“改变”它的项目活动全民互动、全城覆盖、全通路的推广方式3大活动预热1支火炬起势千金让利引爆奥运冠军保温4月亲子活动乱斗5月奥运宝贝惊艳6月广场舞燃激情7月传火炬迎奥运7月接触点神展开8月一金抵千金8月与明星过招9月冠领全城9月冠军归故里奥运年乐活计划奥运年乐活计划（4 4月月）活动主题：活动主题：全家总动员全家总动员 亲子大乱斗亲子大乱斗 趣味亲子主题活动 4月动感举行活动详情：4月以传统亲子主题活动开篇，让奥运的火种先在东莞的每个家庭点燃。项目现场举办维持一个月的体育运动系列活动，通过竞赛的形式，让活动更具趣味性。三大活动预热三大活动预热火炬起势金牌引爆冠军保温奥运年乐活计划奥运年
16、乐活计划（5 5月月）活动主题：活动主题： SHOW出你的奥运魅力出你的奥运魅力！ 保利中惠悦城奥运宝贝选拔大赛 5月盛启活动详情：5月以奥运宝贝选拔为主题。项目现场举办维持一个月的与奥运相关的比赛，通过选拔的形式，选出悦城奥运代言人，炒作预热，配合相应的营销策略，辅助销售。三大活动预热三大活动预热火炬起势金牌引爆冠军保温奥运年乐活计划奥运年乐活计划（6 6月月）活动主题：活动主题：广场集结号 舞动奥运年 保利中惠悦城广场舞选拔大赛 6月盛启噱头炒作：噱头炒作：莞城首届广场舞大赛亮相悦城活动详情：6月以广场舞大赛为主题，点燃大妈们心中对广场舞的激情。选出本地广场舞之王，炒作预热，配合相应的营销策略，辅助销售。三大活动预热三大活动预热火炬起势金牌引爆冠军保温三大活动预热火炬起势金牌引爆冠军保温奥运年乐活计划奥运年乐活计划（
