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1、君华天汇商业街商业策划部2012年3月12日项项目铺铺 号门门牌地址主要功 能建筑面 积积实实用面 积积实实用率B栋鳌洲内街#19-1酒吧69.0865.5195%B栋鳌洲内街#19酒吧52.7650.0495%B栋鳌洲内街#17-2酒吧52.1949.595%B栋鳌洲内街#17-1酒吧56.0553.1695%A栋鳌洲内街#28（一层） 酒吧500.33427.2485%A栋鳌洲内街#28（二层） 商业908.04679.1675%总计总计 面积积：1638.45 1324.6181%项目概况说明：以上资料数据来源房屋面积预算（测算）成果报告书（广州房地产测绘所，2011年7月5日）南华西君
2、华天汇A、B栋商业街明细项目概况项项目 铺铺号门门牌地址主要 功能建筑面 积积 实实用面 积积实实用率C、D栋 附楼首 层鳌洲内街#23 3、#234酒吧480.67423.5488%C、D栋 附楼二 层双水东街#23 3、#234酒吧340.51272.8280%D栋鳌洲内街#232商铺60.5557.495%D栋鳌洲内街#231商铺47.745.2295%D栋鳌洲内街#23商铺83.4379.0995%C栋鳌洲内街#21商铺16.4115.5695%C栋鳌洲内街#211商铺32.4630.7795%C栋鳌洲内街#212商铺52.9650.2195%C栋鳌洲内街#213商铺56.0153.1
3、95%总计总计 面积积：1170.71027.7188%南华西君华天汇C、D栋商业街明细说明：以上资料数据来源房屋面积预算（测算）成果报告书（广州房地产测绘所，2011年6月18日）项目周边商业环境分析项目地理位置项目位于海珠区滨江西路鳌洲码头，东边临近锦海帆影阁，南向以旧城建筑群为主，西与新世界大厦相邻，北向坐拥一线江景。本项目临江望水是本项目最大的区位优势，但相对于滨江东路以及珠江北岸沿江路的繁荣发展相比，项目所在区域商业氛围略显薄弱。项目周边规划滨江路风情休闲街滨江路风情休闲街位于海珠区珠江南岸，全长约4400米。按照珠江岸线景观规划要求，在滨江西路建设以酒吧、西餐厅为主的海珠风情街，在
4、滨江中路、海珠桥南建设婚纱礼仪用品街，在滨江东路发展观光购物与酒吧娱乐的休闲消费街。在城市规划中，滨江路风情休闲街，将成为集购物、休闲、饮食、娱乐为一体的亲水性商业街。与沿江路一起构成珠江两岸优美、繁华的独具特色的商业景观。(资料来源：广州市商业网点发展规划专题二：广州市商业街规划)项目周边商业环境分析调查范围：以本项目为核心，东、南方向覆盖半径2至5公里范围内包括：滨江西、南华西 沿线商业、地铁沿线的市二宫商圈、江南西商圈及素有“豪宅区”之称的滨江东商 圈现况展开摸查研究。调查目的：通过实地走访摸查，获取周边商圈相关信息，为公司提供决策参考依据。君华 天汇市二宫 商圈 滨江东高 端生活圈滨江
5、西 、南华 西路面 商业江南西 商圈白鹅滩 商圈项目周边商业环境分析滨江西全长约2.4公里，东接海珠桥，南连环岛路，素有“海珠休闲长廊”之称，周边商业环境主要以中高餐饮服务及社区商业服务两大业态构成。餐饮行业：经营已久的知名餐饮机构如“广州酒家”、“惠食佳滨江公馆”、“大为营火锅城”、“张记”等是该地段的餐饮名店，备受广州市民追捧，经营情况乐观，及近年进驻的“御海明珠”、“遇”等，更是丰富了该地段的餐饮文化。社区商业：主要呈现临街经营状况，受周边人流量不足的客观影响，经营状况持下滑趋势，有相当一部分的小商铺目前处于待租状况。滨江西路段商业环境分析项目周边商业环境分析南华西周边商业环境主要以社区
6、型配套服务、餐饮服务、家居等三大类业态构成，整体经营档次呈现参差。社区商业：立足于服务周边常住居民为目的，便利超市、美容美发、棋牌沐足、汽车美容、金融服务等经营情况一般，其他小商铺经营情况不容乐观，有相当大部分的商铺处于空置待租状态，出租率不高于50%。餐饮服务：在该路段经营情况良好及随着周边新楼盘等陆续落成入住的利好因数影响。家居行业：经营档次较低，呈现“成行成市”的经营发展局面。 南华西路段商业环境分析 项目周边商业环境分析资源优势拥有城市珠江江景资源，景观得天独厚。交通优势本项目紧邻滨江西路，周边道路通达性较好，可快速到达城市各区。品牌优势君华天汇已成功树立了滨江豪宅的市场形象，对商业形
7、象起到了提升作用。产品优势商铺面积合理，铺型规整，外部装修高档优势商业氛围本案所处区域，整体商业氛围仍未成熟。经营环境本案周边有旧民居存在，影响项目昭示面展示，也对项目整体形象展示造成一定的制约。经营规模总体量约3千平方米，较难形成以点带面等规模效应。产品单一社区型单边内街商业，经营条件略显单薄劣势项目SWOT分析机会规划发展滨江西路作为政府规划的风情休闲街，目的是与北岸遥相呼应，形成珠江两岸繁荣并茂的休闲商业，其发展前景与北岸不相伯仲。区域改造区域属于传统临江豪宅区，且随着旧城改造的推进，片区形象与商业环境必然得到提升高档客群项目周边高档豪宅林立，为本案商业带来良好的基础消费群；随着后期周边
8、交通的完善，本案客群将进一步扩大。商业现状目前项目周边临街商业大量空置，且经营档次较低，影响投资者以及经营者的信心。同质竞争项目周边兰庭御园等社区商业目前也在招商中，未来还将有新增商业项目推出，市场竞争更加激烈。人流稀少区域目前未成为海珠区的休闲消费点，区域内人流稀少。威胁项目SWOT分析商业 定位城市规划影响商圈业态现状产品形态商业定位依据 城市规划影响按照珠江岸线景观规划要求，在滨江西路建设以酒吧、西餐厅为主的海珠风情街。商圈业态现状本案所处板块发展较晚，商业氛围逐步成熟中，内街以生活配套商业为主；临江特色餐饮、休闲娱乐 等消费场 所经营状况较好。产品形态临江单边内街社区商业，规模有限，项
9、目档次高端。项目整体商业定位商业定位集品味餐饮休闲、生活便利于一体，打造现代都市高端居住休闲街区项目整体商业定位形象定位：商业定位u日用消费品社区便利店。u日常生活配套，如干洗店，药房等。u特色餐饮，如西餐、素食馆等。u高端餐饮、休闲消费，如红酒窖、茶座。u城市规划餐饮、休闲是滨江商业带发展重点。u商圈业态现状周边中高端特色餐饮、休闲娱乐场 所正逐步成型中。u产品形态高档社区内街底商，欧式风格。项目整体商业定位业态定位社区客群本项目及周边商端社区的业主；消费特征：日用商品及服务海珠西区客群利用项目的商业定位吸引海珠消费群体；消费特征：特色餐饮、休闲全城区个别客群消费特征：目的性极强的餐饮、休闲
10、消费海珠西区客群全城个别 高端客群社区客群满足社区 业主日常生活消费吸纳全城高端人群 的特殊性消费锁定海珠区客户，成为片区休 闲、高档餐饮消费的新领地。商业定位项目整体商业定位消费客群定位项目业态规划A、B栋组团乐优生活C、D栋组团品味生活构思说明：天汇项目商业部分自西往东总体规划为两个组团。A、B栋组团“乐优生活”：主要倡导国际级的餐饮休闲服务，为海珠西居民及慕名 而来的宾客提供一处别致而私密的聚会休闲场所。C、D栋组团“品味生活”：高档、便利的生活配套，为业主、居民、宾客提供一个 尊贵的“时尚生活新天地”。A栋1、2层：葡萄酒窖一、二层共约1408 ，面积大且可望江，昭示性强，是项目商业价值最高的区域，建议经营高档特色餐饮类商业，拔高项目整体形象档次。项目业态规划B栋1层56.05 52.19 52.76 69.08 美容 美发音乐 书吧西点饮 品店项目业态规划C栋1层16.41 32.46 52.96 56.01 数码冲 印店银行 ATM青少年培 训机构项目业态规划83.43 47.7 60.55 821.18 (一、二层)便利 店干洗 店药房高级私房菜/ 主题西餐厅/ 素菜馆/食疗 养生馆D栋1层项目业态规划谢 谢 ！商业地产2012年6月
