土地资产经营与三资管理

《土地资产经营与三资管理》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地资产经营与三资管理（59页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、土地资产经营与三资管理土地资产经营与三资管理仝 德 博士后仝 德 博士后北京大学国家发展研究院北京大学深圳研究生院2010年12月13日内容大纲内容大纲? 土地资产经营与“三资”管理的概念及内涵? 土地金融与土地银行的概念及实践? 土地资产证券化? 土地一级开发与土地储备? 容积率调控与容积率银行? 土地联合开发经营? 土地资产经营与土地资产经营与“三资三资”管理的概念及内涵管理的概念及内涵土地资产经营与“三资”管理的概念及内涵土地资产经营与“三资”管理的概念及内涵内容一土地资产经营：土地资产经营：将土地作为生产要素投入，通过城市土地利用规划、土地使用权属合理转移、科 学地进行城市土地开发、利

2、用、整治和保护的过程。土地资产经营不仅是城市土地资源得到更加合理配置的过程，也是土地资产价值 得到提高，或者使土地利用综合效益最大化的过程。简单地说，土地资产经营过 程是一个实现土地资源合理利用，土地资产保值和增值的过程。土地资产的价值由土地质量和利 用效益决定，在市场交易中直接 表现为土地的价格。因此，土地 资产经营的目的是促进土地价格 的提升。那么，土地资产经营可 根据地价形成的因素，通过六种 途径实现增值目标。土地集约利用增值区位环境优化增值土地利用规划增值土地供给调控增值生产要素组合增值降低交易成本增值土地资产经营与“三资”管理的概念及内涵土地资产经营与“三资”管理的概念及内涵内容一土

3、地土地“三资三资” ：?土地资源：土地资源：土地资源指目前或可预见到的将来，可供农、林、牧业或其它各 业利用的土地，是人类生存的基本资料和劳动对象，具有质和量两个内容。?土地资产：土地资产：作为自然物的土地，本身没有价值。在商品经济条件下，土地产 权人可以通过地租资本化使土地具有价格（交换价值或市场价值）。土地有 了价格，就能被当作商品进入交换与流通，并通过交换与流通进入生产过 程。在生产、流通、交换的不断运动中，地租或地价能够得到保存和增加， 土地因此而成为资产。?土地资本：土地资本：狭义上是马克思资本论中的定义，指人们对已经变成生产资 料的土地进行的投资。广义上指当土地被投入流通，在运动状

4、态中能实现增 值，能给所有者带来预期收益，并具有可交换性。土地作为资源是永恒的，第一位的，是土地成为资产的基础，也是土地资本的基础。当土地资源能产生一定的经济效益，就属于了资产范畴。但不是所有的土地资源都可以 成为土地资产。土地资产是土地资本的物的表现。土地资产经营与“三资”管理的概念及内涵土地资产经营与“三资”管理的概念及内涵内容一土地资源土地资产土地资产土地资本土地资源是人类生产和生活的物质基 础。原始社会没有私有财产和阶级， 尽管土地也被占有，但并不存在土地 所有制关系，土地只作为资源存在。 当人类对它的需求越来越大时，土地 资源出现了稀缺现象，因而被一部分 人当作财产而占有，形成土地资

5、产。 改革开放前，我国土地管理是纯粹的 资源管理。从这个意义上说，土地资产是指具有 明确的权属关系和排他性，并具有经 济价值的土地资源，它是土地的经济 形态，是资本的物的表现，但并非所 有的土地资源都能转化为土地资产， 没有即期使用或近期内不可能使用的 土地不具有资产属性。当土地资产被投入市场，使其为所有 者带来预期收益，产生增值，土地资 产就转化为了土地资本，表现为土地 权属关系上的转让、出租或自己投入 使用。土地资产需要成熟的外部环境才能转 化为资本，这个外部环境就是把土地 使用权经过物化劳动获取盈利，土地 资产最终的增值或减值必须通过进入 市场进行产权交易来实现。我国土地使用权转让市场是

6、地产市场 最重要的组成部分，通过交易达到余 缺调剂、用途调整、用地结构优化和 效益提高的目的，土地资本以实现其 利润最大化为标志开始形成。土地资产经营与“三资”管理的概念及内涵土地资产经营与“三资”管理的概念及内涵内容一土地土地“三资三资” 管理：管理：?在面对越来越紧缺的土地存量和越来越复杂的土地权利人及经济关系时，长 期以来以发挥土地资源资产属性为重点的土地管理实践已难见奇效。土地资 源资产资本综合管理是充分运用土地的资源资产资本属性，以土地市场体系 深度发育为背景，在保障国家和集体所有权权益得到充分体现、保障耕地资 源和生态安全保护目标的前提下，充分调动财政、税收、金融领域积极运用 各种

7、工具和手段，通过土地产权与管理制度的不断创新，促进城乡土地使用 权和收益权的分离，实现科学、合理、高效利用各类用地的基本目标。土地资产经营与“三资”管理的概念及内涵土地资产经营与“三资”管理的概念及内涵内容一土地“三资”管理在国内尚属于前沿研究领域，管理改革的重点应主要集中 在四个方面：1.探索构建土地资源资产资本综合管理的政策体系和制度框架。1.探索构建土地资源资产资本综合管理的政策体系和制度框架。研究土地资源资 产资本综合管理的改革路径、步骤和技术手段，重点构建适应社会主义市场经济需 要的土地资产、资本管理的政策体系和制度框架，促进土地管理由资源管理向资 源、资产、资本管理并重转变。2.探

8、索构建土地资产资本经营管理平台。2.探索构建土地资产资本经营管理平台。探索完善土地资产经营和资本运作的市场 机制，积极构建土地资产资本经营管理平台，建立多元化的投资机制和规范高效的 运营机制，探索加强土地资产资本经营管理监管的有效模式。3.创新土地金融产品。3.创新土地金融产品。探索设计不同类型的土地金融产品，尝试采取发放土地债 券、土地资产权益书等多种形式的土地资产资本经营方式，合理确定土地权益，显 化土地资产价值和资本功能，丰富土地有形市场建设。4.扩大土地资产资本化经营范围。4.扩大土地资产资本化经营范围。进一步加大土地市场建设力度，拓宽土地资源市 场化配置范围，积极探索开展对经营性的交

9、通、能源、水利、邮电、通讯等基础设 施（产业）、配套设施用地实行资产资本化管理的路径研究。探索完善国有农用地 的现代经营管理产权模式，促进农用地规模化经营。? 土地资产经营与“三资”管理的概念及内涵? 土地金融与土地银行的概念及实践土地金融与土地银行的概念及实践? 土地资产证券化? 土地一级开发与土地储备? 容积率调控与容积率银行? 土地联合开发经营内容大纲内容大纲土地金融与土地银行的概念及实践土地金融与土地银行的概念及实践内容二土地金融：土地金融：一种特殊的金融形式，一般是指围绕土地开发、改良、经营等 活动而发生的筹集、融通和结算资金的金融行为。土地银行：土地银行：是指主要经营土地的存贷业务

10、和有关金融服务的，对土地进行 储备、开发、供应和发行土地债券或出售土地抵押贷款服务的中介组织。德国土地银行德国土地银行全称为“土地抵押信用合作社”，成立于 1770年，是最早的土地银行。采用“自下而 上”的组织机构体系，即愿意用自己的土地 作抵押而获得长期贷款的农民或地主联合起 来组成合作社，将各自的土地交合作社作为 抵押品，合作社以这些土地为保证发行土地 债券，换取资金，供给社员。多个土地抵押 信用合作社联合起来成立联合合作银行。合作社不接受任何形式存款，资金主要通过 发行债券取得，根据政府授权发行债券，直 接以各地土地为联合担保品，担负债券发 行、付息及清偿责任。债权债务人的直接关 系变为

11、间接关系，降低矛盾和冲突。美国土地银行美国土地银行以联邦土地银行为主体，成立于1916年。采 用“自上而下”的组织机构体系，在12个农 业信用区设有联邦土地银行。联邦土地银行 不对农民个体放贷，只针对农业贷款合作 社，其是由同一区域至少10人以上借款农民 组成的团体。联邦土地银行资金来源于三方面：吸收股 金，基层农业贷款合作社借款时须缴纳借款 额5%作为股金；发行土地债券，大部分资 金据此筹集；提取盈余公积金，每半年计 算提取经营净收益的一定比例作为公积金留 存，其余净收益给予农业贷款合作社，作为 合作社的发展基金和社员分红。土地金融与土地银行的概念及实践土地金融与土地银行的概念及实践内容二台

12、湾土地银行台湾土地银行成立于1946年，前身是日本劝业银行台湾支行。是一家发行土地债券并贷放长期低 息资金的银行，放款的抵押品为土地，放款的主要目的是协助农民购买耕地及从事 水利、农、林、牧、渔各业的永久性建设。其目标经历了四阶段变革：帮助农民摆 脱高利贷盘剥服务于土地所有权改革资助城市土地开发和在农村资助工业区、 示范农场建设商业性的土地金融机构。目前，台湾土地银行的主要业务有吸收存 款，提供各类土地及农业开发资金，办理农渔民住宅、农业生产、土地改良、土地 重划等贷款以及农渔会贷款、林业贷款、农渔民置产及周转性贷款等。资金来源除了自有资金（资本金、盈余和公积金）外，主要为吸纳存款、借入资金

13、和承办转贷的资金。借入资金有三种方式：向“中央银行”贴现，这是最普遍的方 法；金融机构之间相互融通资金，如土地银行发放扶植自耕农贷款，向其他银行 融通资金；向政府机构借入，如“农业发展委员会”发放给土地银行的资金。承办 转贷资金主要是指接受政府或其他机构委托承办转贷的资金。瑞典土地银行瑞典土地银行20世纪初，瑞典政府为抑制由本土移居美国的大规模移民潮，决定建立土地银行为 民众提供大量合理价位的土地和房屋。瑞典土地银行是中央银行直接参与土地市场 管理的机构，由政府公共机构在土地尚未开发利用前获取并持有其权利，用以未来 开发所实现公共利益的机构。其特点是：将具有升值潜力的土地收归国有，在土地 整理

14、后用于社会公共设施建设；是政府干预土地市场、制止私有垄断土地的重要手 段（在市场土地价格过高时抛售土地和在地价过低时吸纳土地来调控土地市场）。瑞典土地银行是在私有制下政府有效控制城市土地开发并实施城市公共利益建设有 效的土地运作机制。运作过程一般由土地收购、土地存储和土地出让等程序组成。 一般采取竞争性收购而非强制性购买的投资行为，往往是超前、无特定具体用途、 未明确使用、有目的性地收购成片土地，用于保证取得的土地不受预期因素的影响 而增加取得成本。瑞典政府在处置储备土地之前都进行土地整理工作，使土地具备 足够的开发条件能满足受让人的开发目的，从而减少开发时间和成本的不确定性。瑞典土地银行在对

15、储备土地进行处置时，多采用出租土地方式从而使政府获得土地 增值部分收益。瑞典土地银行主要通过政府补助、税收或贷款以及发行土地债券而取得资金来源。土地金融与土地银行的概念及实践土地金融与土地银行的概念及实践内容二土地银行土地实物经营土地金融产品土地储备土地指标以土地或土地未来收益流为标的，结合基 金、信托、债券等金融工具进行金融产品 设计和金融服务，包括发行土地债券、土 地基金、土地信托等形式，以美国、德国 等地的土地银行为典型代表。以土地实物为对象，通 过收购土地入库、开展 整理储备、根据需要推 向市场的过程实现，以 瑞典土地银行等土地储 备机构为典型代表。将土地资产价值、土地开发强度价值等因

16、素 资本化，通过土地金融机构作为中介和管理 方，资产价值的交易和交换。目前尚无成熟 代表，美国容积率调控等措施可视为其雏 形。土地金融与土地银行的概念及实践土地金融与土地银行的概念及实践内容二? 土地资产经营与“三资”管理的概念及内涵? 土地金融与土地银行的概念及实践? 土地资产证券化土地资产证券化? 土地一级开发与土地储备? 容积率调控与容积率银行? 土地联合开发经营内容大纲内容大纲土地资产证券化土地资产证券化内容三如果有一个稳定的现金流，就将它证券化。如果有一个稳定的现金流，就将它证券化。20世纪70年代后期，美国利率开始大幅上 升，金融市场出现两个现象:以短存长 贷、浮动利率存款、固定利率贷款等方式为 主经营的银行和储蓄贷款机构出现了存款利 率高于贷款利率的不正常现象，直接导致经 营亏损并引发了严重的资产负债失衡问题； 银行资金出现周转困难，一些新型的金融 工具以优惠利率将资金从银行吸出，导致银 行现金流不正常，并引发资本充足率问题。 在这种情况下，伴随着现代金融理论的突破 及金融竞争和监管环境的演变以及国际金