酒店设计+五层定位法

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1、酒店设计酒店设计+ +五层定位法五层定位法酒店设计“五层定位法“设计酒店如同设计一件非常复杂的生命制品；也像安装一部机器，一部极其精密的机器。对酒店设计成果而言，1.最低标准是 “ 能用 ” ，2.高一层是 “ 好用 ” 和 “ 好看 ” ；3.再高一层是 “ 耐用 ” 和 “ 耐看 ” ；4.更高一层的标准是用它能 “ 赚钱 ” ；5.而最高一层则是不仅好用好看、耐用耐看、赚钱，而且本身还要 “ 值钱 ” ，甚至还能 “ 升值 ” ！ 这“五个层次”就是“酒店设计要为酒店经营服务、要为酒店资产利益服务”的基本道理，可以称为“五层定位法” 。 半个世纪以来，在全世界，几乎每个发达国家和由发达国

2、家投资经营的酒店业都在遵循着这一投资原则和设计原则。在几十年来的进程中，特别是在近三十年来的成熟发展中，人们对这一原则的理解和运用越来越精熟准确了。建酒店也好，改酒店也好；不管是大的，还是小的；不管是豪华的，还是简朴的，都能在这 “ 五层定位法 ” 中找到自己的定位和目标。而一旦锁定，所有设计工作就会立即纳入理性的轨道，目标性极强，效率也会很高，材料也好选择了，成本也容易控制了，所有工作环节都更容易贯通了。但是，了解这 “ 五个层次 ” 并不意味着就会科学地掌握和应用。在中国的传统思维习惯中，一些重面子、讲排场、求气派的观念在酒店设计中被放大成一种高于一切的心理原则。在这种思想指导下，“ 五层

3、定位法 ” 的内容被拆分了，顺序也被颠倒了，有的重要指标如 “ 好用 ” 、 “ 耐用 ” 、 “ 耐看 ” 都被淡化或抛开了，有时甚至连 “ 赚钱 ” 都要服从 “ 好看 ” ，而 “ 好看 ” 是以牺牲 “ 好用、耐用 ” 为代价的。至于酒店自身资产的价值如何，生命力能否长久，是否 “ 值钱 ” ，能否 “ 升值 ” 就更谈不上了。 这种情况，使我们的国产酒店比国际优秀酒店至少落后了三十年！可惜的是，直到今天，这种落后的 “ 执着 ” 并没有多大范围的改观。一种 “ 第一好看、第二能用、第三保本 ” （注意：不是赚钱，而是保本）的奇怪而顽固的潜现象正在时下大量国产的酒店中广泛而无奈地流行着

4、。 为什么国际发达国家和地区的酒店业投资回报周期平均为 5-8 年，而我国为 15-25 年？为什么国际品牌的 4、5 星级盈利酒店数量占了全国盈利酒店数量的 80以上？很多人从经营管理水平和市场营销实力上找差距，这是对的，但不是绝对的。原始的错误往往被人原始地忘却：没有对投资概念的深思熟虑、没有对设计原则的认真思考、依着个人 “ 住过很多酒店 ” 的感性经验去误导自己的投资行为，这样建起来或改造出来的酒店怎么可能快速回报呢？这些年已经有不少朋友在酒店投资上走上了一条无终点之路。他们投入自己的钱和从银行贷来的钱，一个又一个地投资酒店，上演 “ 豪华酒店秀 ” ，有的一直在亏损，有的则在自欺欺人

5、的 “ 盈利 ” ，因为这种 “ 利 ” 中不包括折旧，也不包括因为设计落后、耐久性差而导致的资产贬值。最后会怎样呢？随着使用和损耗、维修改造成本越叠越高；不断的装修改造也使折旧包袱越背越大，而来自银行的资金成本也会越滚越重（很多贷款酒店只能付息，无力偿还本金）也许可以出售，也许可以折成股份给银行，但这都是 “ 也许 ” 。因为大多数国产酒店并没有政府支持的或历史遗赠下来的庞大资产规模，也没有可以整合上市的优质合资酒店板块和社会、行政资源。遇到这种境地，是国有资产国家受损失；是民营资产投资人自己受损失，有时候这种损失是根本无法挽回的，甚至是致命的。 当然，不少国有酒店的经营者是不用背上替国企还

6、债的个人责任的，经营报告中的 GOP 已经说明了他们的努力和成绩。有很多总经理把折旧、付息（借贷的利息） 、员工福利等不少重担挑在自己身上，天天以店为家，几乎完全没有休息日地 “ 连轴 ” 干，而且酒店里的所有中层干部也都会紧随其后，十分辛劳；员工们更是兢兢业业，谁也不愿意离开一间红红火火、热热闹闹的大酒店。酒店，特别是一个规模较大的酒店，常常就是几百名中国酒店员工的一个温暖的大家庭。但是有谁想到，他们这样努力地干，充其量只是在养活着自己，养活着这座天天需要供水用电， “ 人吃马喂 ” 的建筑物，使它保证正常地运行、保持尽可能姣好的容貌以便取悦越来越挑剔的市场。这种生存的方式是艰辛和令人悲哀的

7、，因为一个从原始设计时就不专业的酒店真的就像一个畸形儿，虽然可以打扮得漂亮、虽然可以靠医生的药（培训和高人指点）和亲人的爱心呵护（酒店全体员工的努力）来维持他的生命，但是他原始的病体却是永远也无法康复的。有人称这样的酒店为 “ 硬伤酒店 ” ，我则认为这是 “ 残疾酒店 ” 。这些 “ 好看 +能用+保本 ” ，但不能获得投资回报、不能拥有健康肌体的酒店们确实存在与生俱来的隐患和残疾，它们有的不好用，有点也不好看，更多的是不耐用和不耐看，因为不少业主总习惯在追求眼前效益时忽视长远效益。这些问题可能出在选址上、位置规划上、可能出在功能布局上、流程设计上；可能出在建筑形象上和室内设计上；可能出在设

8、备设施的选用和设计上；可能出在环境问题上；可能出在最初的市场定位和营销战略上；也可能出在项目运作的不规范不专业中。无论是哪方面的问题，只要是 “ 原始的残疾 ” ，就都非常糟糕！对酒店来说，原疾就是原罪。 今天，我们建设或改造任何一家酒店或一个酒店里的局部，都应该尽可能早地进行 “ 五层定位法 ” 的认真排序、思考和论证，克服旧思想障碍，坚决剔除每一个不利因素。在这个基本原则下，再详细展开风格、式样、财务、成本、工作量、工期、组织、计划的各项分析和决策。只有这样，我们才能在基本理念上赶上世界酒店业发展的步伐，我们的投资才能变得理性和智慧起来，我们所拥有的酒店才能像大多数发达国家的酒店那样，不仅

9、好用、好看、耐用、耐看，能赚大钱，而且有名、值钱、身家攀升。只要世界有和平，只要我们够聪明，酒店业就永远是全球旅游经济的 “ 骄点 ” ，也是所有酒店业投资者盈利赚钱的好机器。说实话，国产酒店目前落后国际酒店业的三十年，听来遥远，实际上只是一层窗户纸，一旦概念通了，一旦排除了 “ 自我障碍 ” ，决心有了，策略有了，窗户纸就一捅而破了！又不是我们缺少市场，又不是我们没钱没人，又不是我们缺乏信息见得少，只是一个思想观念滞后就害得全国这么多酒店实质性亏损，真是太不值得了！我期望捅破窗户纸的这一天快快地在中国酒店业中到来，期望中国酒店建设思想和建设改造体制快快摆脱陈习、旧规，走上科学的轨道，彻底告别 “ 原始残疾 ” ，让中国酒店建一个，成功一个，个个精明定位，个个专业运行，个个快速回报！