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1、 巴南区花溪园区项目研究报告暨项目土地运作操作手法建议报告市场支持点分析市场支持点分析区域发展类区域发展类巴南区行政中心未来将迁移至花溪镇；巴南区行政中心未来将迁移至花溪镇；花溪园区的重点建设，引入建设厂等大型厂矿企业带来的人口居住花溪园区的重点建设，引入建设厂等大型厂矿企业带来的人口居住需求；需求；巴南区巴南区李家沱李家沱- -花溪花溪- -鱼洞鱼洞沿线滨江新兴居住板块的开发，整体沿线滨江新兴居住板块的开发，整体改变区域形象；改变区域形象；市场支持点分析市场支持点分析项目自身特点类项目自身特点类 项目西临滨江，东临项目西临滨江，东临山川山川，中揽湖滨水景，项目拥有绝佳的，中揽湖滨水景，项目拥
2、有绝佳的自然景观；自然景观； 项目千亩级体量，注定项目必须立足于城市运营高度，扩大项目项目千亩级体量，注定项目必须立足于城市运营高度，扩大项目影响力；影响力； 项目体量巨大开发时间较长，整个项目的开发进程将与区域园区项目体量巨大开发时间较长，整个项目的开发进程将与区域园区的发展进程相呼应；的发展进程相呼应； 中坝岛附加资源的利用为项目后续开发增加了附加的利好因素；中坝岛附加资源的利用为项目后续开发增加了附加的利好因素；项目定位：市场支持点分析市场支持点分析市场特征类市场特征类 区域被城市发展边缘化，未来发展潜力巨大；区域被城市发展边缘化，未来发展潜力巨大； 房地产市场发展处于起步阶段，拥有一定
3、产业基础，且发展前景房地产市场发展处于起步阶段，拥有一定产业基础，且发展前景良好；良好； 工业、居住新区的建设带同区域城市化进程的发展，提升区域整工业、居住新区的建设带同区域城市化进程的发展，提升区域整体价值；体价值； 花溪工业园区的开发除了带动前区域住宅市场的发展外，对办公花溪工业园区的开发除了带动前区域住宅市场的发展外，对办公商业等配套产业有较大利好；商业等配套产业有较大利好；市场定位战略分析市场定位战略分析做项目先做区域，树立区域形象，充分利用规划改变市民观念。做项目先做区域，树立区域形象，充分利用规划改变市民观念。承担推动区域发展的整体责任，为区域发展做出贡献，以此获取更大的支持。承担
4、推动区域发展的整体责任，为区域发展做出贡献，以此获取更大的支持。项目开发配套、景观先行，根据住宅组团各自自然特点的不同规划商业物业，并项目开发配套、景观先行，根据住宅组团各自自然特点的不同规划商业物业，并且在项目开发初期规划部分以满足入住居民日常生活为准的配套物业，提升项目且在项目开发初期规划部分以满足入住居民日常生活为准的配套物业，提升项目品质。品质。充分利用原始地貌，规划上考虑如何将原生态地貌优势资源利用最大化。充分利用原始地貌，规划上考虑如何将原生态地貌优势资源利用最大化。利用好中坝岛资源，为项目提升品牌影响力提供辅助条件。利用好中坝岛资源，为项目提升品牌影响力提供辅助条件。市场定位市场
5、定位 区域造城综合住宅大盘区域造城综合住宅大盘 中高档次生活城区中高档次生活城区 花溪园区滨江大盘花溪园区滨江大盘 巴南滨江商业节点巴南滨江商业节点项目整体高度：项目整体高度：城市化发展新里程花溪新城滨江功能中心市场定位关键词：花溪园区市场定位关键词：花溪园区 / / 新兴新兴 / / 造城造城 / / 滨江滨江 / / 大盘大盘客群发展战略分析： 项目的体量决定客户群不是一个非常细分的市场。 项目的规模决定客户群必定要面向全市。 项目的规模决定开发周期将长达910年，随着区域的发展和项目的打造，客户群也将发生结构变化。客群发展分析及阶段性定位 项目初期，以价格为明显导向的人群为主，其特点是：
6、区域情结本地 购房者、受价格引导的购房者及投资者； 项目发展中段，城市中端客群、工业园从业者将构成主力人群，他们 的特征是：认同区域的人群、新区政府相关从业人员、区域外导入人口 、工业园区产业链管理者及投资者； 项目发展成熟阶段，区域内就业与区域外导入，他们的特征是：区域 外导入人口、城市中等收入人群、园区区产业链管理者及投资者；重庆滨江板块融汇半岛区域先行者巴南滨江新城发展拥有城市顶级 大盘 花溪工业园巴南新行政中心初具雏形发展历程任重道远 项目工作进度后年上旬前后市场发展的上升势头考虑调整指数 因此，对本项目而言以市场比较法为核心，选择同板块内竞争项目，通过对影响 房地产价格因素的分析及修
7、正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。项目首期开盘销售参考价格：均价3500元/平方米（套内面积） 项目整盘销售参考价格：均价5200元/平方米（套内面积）此价格是基于目前市场情况所作出的预判，这个预判是符合市场现状的，并且是 以项目首期开盘的销售单价为标底，以后每年依据8%的涨幅进行推算。项目价格定位用交通解决职工上下班交通问题？用交通解决职工上下班交通问题？还是用住房解决职工用住房解决职工交通问题？交通问题？成成 本本成本测算成本测算数据依据：重庆邮电与公交公司租车协议行车线路：上清寺人和行车距离：6.7公里左右行车费用：往返：260元/天/辆20元/公里（每辆载客量80人左右）折算至
8、建设工业所需费用：往返：2400元/天/辆（行车距离：120公里左右）按建设工业6000人，分两次接送需38辆车，计算所需费用：9-10万元/天按住宅70年产权做为依据，7070年年建设工业交通费成本：23-2623-26亿元亿元每年成本：3286-37153286-3715万元万元/ /年年可行性分析可行性分析如果采取租车的形式来解决职工上下班路程远的问题会遇到以下困难：如果采取租车的形式来解决职工上下班路程远的问题会遇到以下困难：单向租赁较难实现建设工业所需车辆数量较多，一个公交公司无法满足如此大的供车辆，必须多路队协同合作才能达成可提供本线路接送的公交公司数量有限本项目的接送路线能满足条
9、件的只有南部少数几个公交公司班次无法集中时间接送上下班高峰期如需集中时间接送职工的可能性不大 成本测算成本测算客车购置费用：45万元/辆，分两次接送按38辆车折算所需费用1710万元（以65人座大客车为标准）使用年限：6年相关税费：5000元/年客车维护费：8000-10000元/年客车运营车本：25000元/年/辆（每日按40公里计算，不计算油费增长）早晚接送每日160公里5050年年总费用：（此费用不包括停车费用及司机雇佣费用）1.8911-1.89251.8911-1.8925亿元亿元平均每年花费：270270万元万元/ /年年 可行性分析可行性分析如果采取购车的形式来解决职工上下班路程
10、远的问题会遇到以下困难：如果采取购车的形式来解决职工上下班路程远的问题会遇到以下困难：38辆车的停车问题如何解决建设工业需另外聘请38位专车司机，而司机的使用量不大，成本较高成本测算成本测算占地：1278亩 合45万满足建设工业职工住房需求面积：35万（按5000套来计算）按目前重庆大盘的住宅容积率来看一般容积率做到2.5-3左右，从而得出满足职工住房需求的住宅需占地：12.37万按照经济适用房小高层目前的造价来计算：1250元/职工住房土地成本：22,273万元总成本：（含前期、配套、其他费用及税费，不含土地增值税）10,037410,0374万元万元 以租车解决职工上下班路程远的问题所需费
11、用：230,000-260,000230,000-260,000万元万元以购车解决职工上下班路程远的问题所需费用：18,911-18,92518,911-18,925万元万元解决职工住房问题所需费用： 100,374100,374万元万元 （并获得房屋一套）建房是建经济适用房划算？是建经济适用房划算？还是还是做纯商品住宅划算？还是做纯商品住宅划算？建设工业能否建经济适用房？建设工业能否建经济适用房？建设工业的职工能否购买经济适用房？建设工业的职工能否购买经济适用房？ 满足条件经济适用房可行经济适用房可行建设厂是否满足做经济适用房的条件以及建设厂职工是否符合购买经济适用房建设厂是否满足做经济适用
12、房的条件以及建设厂职工是否符合购买经济适用房 的条件相关政策法规的条件相关政策法规任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房；各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。单位集资合作建房原则上不收取管理费用，不得有利润。根据重庆经济适用房管理办法规定，距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准
13、，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。 经济适用房面积规定经济适用房面积规定自国发200724号文件下发之日起，新批准建设的经济适用住房，户型设计必须为平层，建筑面积控制在60平方米左右，户均建筑面积不超过60平方米，单户最大建筑面积不超过70平方米经济适用房的购买条件经济适用房的购买条件自国发200724号文件下发之日起，符合“三种条件之一”的无房(无房屋产权)、或现人均住房建筑面积未达到本市人均住房建筑面积60%的家庭,可申请购买一套经济适用住房：即家庭人均年收入,未达到市统计局向社会公布的上年度城镇
14、居民人均可支配收入标准的本市城镇居民家庭；家庭年收入未达到上一条标准的进城务工农村家庭以及外地来渝常驻人员；驻渝部队和人武部、预备役部队等符合购房条件的人员n距离城区较远的独立工矿企业可以利用单位自用土地进行集资合作建房 n参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭 ？n任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房 ？n单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售 ？n已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房 ？n严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发 （
15、注意点）n户型设计必须为平层，建筑面积控制在60左右（注意点）PART 1PART 1 如确定单位集资建经济适用房那么土地产权所属需根据不同地块的性质如确定单位集资建经济适用房那么土地产权所属需根据不同地块的性质重新变更，且此地块不能转让后再建经济适用房重新变更，且此地块不能转让后再建经济适用房本项目所属工业地产的土地需经过转性建住宅，如建设工业需划拨出部分土地建经济适用房则在转性过程中需办理两张不同的相关产证，且建经济适用房的土地不可经过转让再建解决出路 与具有房地产开发资质的合作方共同成立一个独立的项目公司，确定建经济适用房的土地面积及建商品房的土地面积，分头前往相关部门办理土地转性，获得
16、两张不同的土地许可证。（政府协商）PART2 PART2 建设工业职工是否满足购买单位集资建房的购买标准建设工业职工是否满足购买单位集资建房的购买标准经济适用房购买指向无房(无房屋产权)、或现人均住房建筑面积未达到本市人均住房建筑面积60%的家庭,从目前实际情况来看建设工业职工并不具备购买经济适用房的条件解决出路 至拆迁办办理就地安置，原拆原建手续；建设工业为职工统一开具收入证明，不超过重庆市人均可支配收入的1.5倍；建设工业职工即可享受购买建设工业建造的经济适用房PART3 PART3 经济适用房的单套面积只能框死在经济适用房的单套面积只能框死在6060左右吗？左右吗？从目前经济适用房的实际操作案列中可见，经济适用房的单套面积可根据所在区域不同及各项目的不同特点，与相关区政府协调，在一定的浮动范围内调整建筑面积，一般上浮可达到80左右解决出路 与区
