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1、三亚中集香水湾项目 市场研究及定位报告本体分析v区位 v区域现状 v交通条件 v区域四至 v用地条件 v资源条件1项目区位紧邻三亚区域，一线海景位置。n香水湾旅游度假区位于陵水县东部、牛岭南侧 的滨海地带，距三亚市66公里，距陵水县城9 公里。n香水湾 因香水岭流来的涧泉注入海湾而得名， 总占地约十余平方公里，以铜岭为界分隔成A 、B两区。n本项目位于香水湾B区，一线海景位置。n海南陵水县位于海南岛东南面，东邻万宁，西 交保亭，北依琼中，南连三亚。n全县南北长40公里，东西宽32公里，总面积1 ，128平方公里。 v景观资源：以沙滩、礁岩、溪流、海景为主，兼有海滨 与山水田园风光； v海水：该
2、海域海水盐度相当高，接近大洋水特性。透明 度大于11米，高于滨海旅游区透明度的规定标准3米的三倍以 上，具有极佳的可观赏价值； v 山景：连绵起伏的牛岭山脉形成生态背景 v岸线：沙滩如银、礁岩变幻、海潮起伏;结合自然条件和 后方建设项目及其用地性质 ，规划有礁岩保护岸线、公共浴 场岸线与港口岸线 v地形：内部“三水四岭”，地形多样资源地形u功能定位：度假功能链珠式酒店度假设施，滨海小木屋 ；游憩功能山、水、田园、石、沙、海各类景观游赏，游 泳嬉戏；康体功能滨海山地高尔夫、沙丘运动场、登山、 水上运动、海钓、SPA；科考功能潜水（岸潜、深潜）、 植物园、气候变化 。u区域定位：以沙滩礁岩、溪流海
3、景为主要资源特色，以休闲 度假、时尚运动为主要功能，具有民俗风情的热带海滨型国际 旅游度假目的地。规划定位B区规划定位：具有民俗风情、热带海滨型、国际旅游度假目的地； 功能：以度假、游憩、康体、科考为重点。n香水湾 总占地约十余平方公里，以铜岭为界分隔成A、B 两区。n香水湾B区南北长约6.5公里，东西平均宽度约800米，呈 带状分布 。交通条件n道路交通：东线高速公路在香水湾旅游度假区有2个出入口，可进入性较强。n航空交通：本区距离三亚市凤凰国际机场约85公里，位于该机场服务范围内。n航海交通：香水湾旅游度假区北邻分界洲岛旅游码头，南距新村镇旅游码头约20公里，这为本区的海上旅游航运创造了有
4、利的条件。外部立体交通网络，可进入性强 。n海口与三亚建东环轻轨，全长300多公里，全程仅需70分钟，预设陵水站；n在陵水河入海口（水口港）处拟建立游艇专用港口，可衔接海南省东部海滨旅游航线，便于与国际游艇航线的接轨。规划交通 ：现状交通 ：地块四至 地块东北侧为现状渔村地块东侧为礁石沙滩山体延伸出来的礁石地块东南侧为沙滩延伸的山体将沙滩分割地块南侧的沙滩地块南侧为现状沙地树林地块西北侧为双向两车道市政路用地条件1#地块从2#地看1#地，1#地块为东西延展的山体，其 背对海的阴坡有部分缓坡1#地面海的部分，山势陡峭。2#地块n2#地块内部地貌平坦， 为平原草地，但受到一号 山体遮挡，观海视野受
5、阻 。2#地块1#地块规模：30.19Ha容积率：小于0.25建筑密度：10%地块面海山势陡峭，背海阴坡较缓，地块内部为林地 。n2#地块接海部分为沙地 ，生长着众多植被，有部 分区域临海，具有一线海 景资源。临海区资源条件高透明海水水质：海水盐度相当高，接近 大洋水特性。透明度大于11米，高于滨海 旅游区透明度的规定标准3米的三倍以上， 具有极佳的可观赏价值；香水湾周边自然景观丰富，有吊罗山国家 森林公园、南湾猴岛等自然景观；沙质细腻洁白，原生态环境，未受到污染 。 沙子细腻洁白，品质极 好 海水清澈透明短距离海岸线：海岸线短，有礁岩，可利 用资源有限；山体资源：属地块内山体，山顶局部观海
6、视野极佳，但面海坡陡峭，山上多岩石、 荆棘，利用难度系数大，背阴坡山势较缓 ，可实现居山；山体阻挡地块内部观海视野；分界州岛：本项目可直达国家潜水基地分 界州岛，享有近距离资源优势。本体资源 ：区域资源 ： 分界州岛可见 巨石嶙峋荆棘密布区域景观资源丰富，本体资源条件有限。项目属性界定区 位热热 点滨滨 海紧紧 邻邻三 亚亚背 靠陵 水 处于中国稀缺的 热带滨 海旅游圈 内在三亚1小时旅 游圈内，可接受三 亚辐射带动属陵水县，可与 县城产生互动区 域 规规 划 建 设设 规规 划优优 势势 大 势势启 动动 政府统一作规划 ，严格控规 已有三个项目在 建销售，具有一 定市场认知交 通 通 达
7、外 联联交 通便 捷东线高速公路为 主要联外干道 项目地块紧市政 道路，进入性良 好 规划中的轻轨与 码头 项项 目 本 体 资资 源一 线线位 置 山 体遮 挡挡 资资 源有 限中小规模，低密 度项目 一线海景位置， 可由社区内部直达 海边； 海岸线短，可利 用资源有限； 南部山体造成地 块内部海景视野 的遮挡； 面海坡山势陡峭 ，难以利用。u 中国热带滨海带u 开发新兴区域u 一线海景位置u 本体资源有限u 中小规模 u 低密度旅游度假项目目标解析项目开发目标入市首年保证3亿现金流的快速回笼；实现整盘的安全平稳销售。问题一：我们的市场机会在哪里？基于本体条件下的市场机会寻找。 未来趋势研判
8、三亚市场关键现象解析【三亚市场“无冬天”，大势之下逆势而行。 】 2v关键现象 v因素解析 逆势因素 影响因素 时事因素 v趋势判断关键现象市场回顾政策层面市场层面2007年政策频出，政策调控直指“土地、资金”两大命脉，重视可行性；市场力量影响加重。金融：上调存款准备金率，多次加息，收紧银根；信贷：“9.28”新政出台土地：规范取地途径，整顿行业秩序；土地供应持续放量，打击遏地行为；税收：严查土地增值税；物业税悬而不出；国有大型非房地产企业进入地产行业；“两限房、经适房”等替代品供应计划实施；舆论环境对于未来房价下降的预期，影响部分购房者产生观望心态；1北京深圳 湖南、长沙 等城市市场受宏观调
9、控影响严重，全国市场形势严峻，先后“进入冬天” 。n受政策影响，以北京、深圳为代表的众多城市整体成交量开始下滑，深圳开始回归理性，北京进入高位盘整，形势严峻；n银根紧缩，投资性客户投资成本增加，被迫出场，持币观望购房者：持币观望。开发商：全线降价。中介商：业务萎缩。政 府：土地流拍。1关键现象市场回顾深圳 ：北京 ：n三亚市2007全年商品房销售面积88.58万平米，与06年同期相比增长34.71%；n产权式酒店销售面积与上年同期相比增长148%，一线海景公寓别墅销售面积与06年同期相比增长283%；n产权式酒店平均售价12183元/平米，和去年同期相比增长25.88%，一线海景公寓及别墅平均
10、售价13016元/平米；三亚2007年商品房销售状况：v三亚市08年1-4月商品房销售面积49.08万平米，和去年同期相比增长12%； v产权式酒店和公寓销售2.65万平米，与上年同期相比减少43%；海景公寓及别墅销售面积17.78万平米，与上年同期相比增长138%；v产权式酒店及酒店式公寓平均售价14370元/平米，和去年同期相比增长33%，海景公寓及别墅平均售价15959元/平米，和去年同期相比增长24%。三亚2008年1月4月商品房销售状况：大势之下价格及销量均有涨幅，三亚市场逆势而行。1关键现象大势之下未来趋势研判三亚市场关键现象解析【三亚市场“无冬天”，大势之下逆势而行。 】 2v关
11、键现象 v因素解析 逆势因素 影响因素 时事因素 v趋势判断稀缺热带滨海景观资源为核心价值，海景资源决定产品价格。逆势因素解析2v三亚位于中国最南端，北纬18度，全年长夏无冬，以热带海洋为主题的旅游资源丰富；v“中国只有一个三亚”，得天独厚的地理位置和气候条件，每年吸引全国各地乃至世界各地的旅游者 ； v2007年，三亚旅游收入80.11亿元，是1987年的 267倍，年均增长32.2%， 公寓独栋别栋别 墅一线线二线线腹地一线线二线线腹地海坡3万1.8万8万-13万2.7万市区2万-0.8-1万-1.5-1.8万大东东海1.8万-3-3.8万-亚龙亚龙 湾4.5万-1.8万10-15万-3-
12、5万v整体产品价格从一线海景向腹地呈明显梯度分布 ，与海的远近是影响房价的最主要因素。v区域价值层面：亚龙湾与海坡相比平台价高 50%100%，与市区相比平台价高80%170%v海景资源层面：一线海景产品相比二线产品价高 60%以上v产品形式层面：别墅产品可以实现1.5-4倍同位 置公寓的价格旅游地产，典型外销型市场，全国富豪聚集地。逆势因素解析2v因十分优越的自然资源和度假 市场的相对成熟，三亚度假置业客户 主要集中于岛外客户，尤其是环渤海 和长三角经济发达区域，对珠三角客 户的吸引力不高。三亚公寓客户来源三亚别墅客户来源资料来源：世联分析三亚度假置业客户主要集中在上 海江浙、北京、东北、山
13、东等地 。置业需求以弹性需求为主（80% 为短期度假兼顾投资），刚性置 业需求（长期居住）比例较低 三亚置业客 户出于短期度 假需求的比例 较大占到50% ，有30%的客 户因三亚旅游 地产的升值潜 力而来，10% 客户为长期养 老或在本地工 作自住，10% 为企业会所及 企业度假福利 计划用房客户置业目的分类三亚度假置业客户置业目的n 在胡润2006 富豪之选-中国千万 富豪品牌倾向调查中，对589位资 产过千万人士进行调查。千万富豪最 青睐的休闲方式是旅游度假；最青睐 的国内旅游目的地是三亚。海南二十年省庆，政府业绩追求推动市场发展逆势因素解析22005年10月25日，地产三巨头和黄地产、
14、中国保利集团、上海联合体在上海同时与三亚市政府正式签署海棠湾合作开发意向，意向投资额达170亿元。其后，香港中信泰富投资100亿的神州半岛“国家海岸”度假项目于2006年6月动工。n三巨头与三亚政府签署海棠湾开发意向 n博鳌亚洲论坛首届年会开幕2002年4月12日，博鳌亚洲论坛首届年会开幕，此后每年举行一届，每次都有来自数十个国家、地区的政要、高官、企业家聚集博鳌共商亚洲繁荣大计。n第53届世界小姐总决赛在三亚举办 2003年12月6日，第53届世界小姐总决赛在三亚举办，成为海南、三亚对外开放的标志。n2008春季中国(海南)旅游房博会28日海口会展中心开幕 2008年3月28日至3月30日在
15、海口会展中心举办。作为海南建省办经济特区20周年庆典活动之一，“2008春季中国(海南)旅游房地产博览会”具有空前的历史意义，这次房博会将全面展示海南建省20周年以来城市建设所取得的辉煌成就。三亚市场销售旺季与常规市场错位，市场影响滞后。逆势因素解析2v由于三亚的热带气候特征， 即在10月至次年2月气温保持在20摄氏度左右，气候温和，适合避 寒，是三亚旅游的旺季。v-月由于气温较高（30度 以上，有时达到40度以上），是传统旅游的淡季v三亚房地产市场随旅游市场 的淡旺两季呈现同期淡旺两季市 场；市场全年消化量主要集中于 市场旺季，大致呈u型分布；v三亚的新盘大部分集中在国 庆以后开盘，80的货
16、量集中在旺季销售完毕。春季 春节 95%春季 90%1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 现状目标状态初夏 50%夏季 45%夏季 五一 70%盛夏 40%酷暑 30%夏季 暑假 50%夏季 45%秋季 十一 80%秋季 75%冬季 85%星级酒店入住率月份气温曲线平均气温25.2C现状入 住率三亚的旺季一般是从10月份开始，到整个冬天 ，淡季的时候基本没有什么人，卖得很少。 圣芭芭拉置业顾问客户增值预期严重受创，市场承受力受到考验。影响因素3n08年以来，存款准备金率5次上调，不到半年时间准备金率上调3个百分点；市场信号：今年的投资客明显减少了，基本没有 了，有些项目还是有些影响的。鲁能三亚湾销售王经理n根据国家统计局的数据，2007年，我国GDP增长11%，财政收入达到5万亿元，增幅
