房地产基础知识及客户管理

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1、 本文由 zhuruihan1111 贡献ppt 文档可能在 WAP 端浏览体验不佳。建议您优先选择 TXT，或下载源文件到本机查看。房地产基础知识及顾客管理李颖2008.8.6什么是房地产房地产是指土地、建筑物及固着在土地 建筑物及固着在土地、建筑物上不可分 离的部 分及其附带的各种权益。 离的部分及其附带的各种权益 ? 房地产可以有三种存在形态： ：即土地 、建筑物、房地合 一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态 其 拍卖标的也可以有三种存在形态 ，即土地（或土地使用权） ， ） ，建筑物和房地合一状态下 的 物质实体及其权益。房地产的特点? ? ? ? 位置的固定性和不可移动

2、性。 。 使用的长期性。 影响因素多样性。 投资大 量性。 保值增值性。什么是商品房商品房只是特指经政府有关部门批准 商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产 开发 经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋 建成后用于市场出售出租的房屋， 包括 住宅、商业用房以及其他建筑物 商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建 造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围 又是自用的住宅或其他建筑物不属于 商品房范围。建筑风格建筑设计中在内容和外貌方面所反映的特征，主要在 建筑设计中在内容和外貌方面所 反映的特征 于建筑的平面布局、形态构成 形态构成、艺术处理和手法运用等方 面所显示 的独创和

3、完美的意境。建筑风格因受不同时代的 面所显示的独创和完美的意境 政治、社会、 经济、建筑材料和建筑技术等的制约以及建 建筑材料和建筑技术等的制约以及建 筑设计思 想、观点和艺术素养等的影响而有所不同 观点和艺术素养等的影响而有所不同。建筑风格（一） 建筑风格哥特式建筑风格：盛行于中世纪 1050-1550 1550 年，以宗教建筑为多，最主要的特点 是 哥特式建筑风格 耸的尖塔，超人的尺度和繁缛的装饰，形成统一向上的旋律 形成统一 向上的旋律。 巴洛克建筑风格：1600-1760 年，他是几乎最为讲究华丽 他是几乎最为讲究 华丽、装饰的一种建筑风格， 巴洛克建筑风格 使过于繁琐也要刻意追求。

4、洛可可建筑风 格：1750-1790 年，主要起源于法国 主要起源于法国，代表了巴洛克风格的最后阶段 洛可 可建筑风格 主要特点是大量运用半抽象题材的装饰。 。 木条式建筑风格：一种纯美洲民 居风格， ，主要特点是水平式、木架骨的结构。 木条式建筑风格 园林风格：从 20 世纪 70 年代开始流行，这种风格在深圳场当作概念炒作 这种风格在深圳场当作概念炒作，其特 点 园林风格 通过环境规划和景观设计，栽植花草树木 栽植花草树木，提高绿化，并围绕 建筑营造园林景观。 概念式风格：90 年代开始在国际上流行， ，其实是一种模型建筑， 它更多的来余人 概念式风格 想象，力求摆脱对建筑本身限制和约束，

5、 ，而创再出一种个 性化色彩很强的建筑风格 。建筑风格（二） 建筑风格欧陆风格：“粉红色外墙，白色线条，通花栏杆，外飘窗台 外飘窗台，绿色玻璃窗” ， 这种所谓欧陆风格的建筑类型 欧陆风格 主要以粘贴古希腊古罗马艺术符号为特征，反映在 建筑外形上 反映在建筑外形上，较多的出现山花尖顶、饰花柱式、宝瓶或通 栏杆、石膏线脚饰窗等处理，具有强烈的装饰效果，在色彩上多以沉闷的暗粉色及灰色线脚相结合 在色 彩上多以沉闷的暗粉色及灰色线脚相结合，另外， 一类建筑继承了古典三段式的一起表象 特征，结合裙楼 结合裙楼、标准层及顶层、女儿墙加以不同的装饰处理。 新古典主义风格： 新古典主义风格的建筑外观吸取了类

6、似 新古典主义风格 新古典主义风格的建筑外观吸取了 类似“欧陆风格”的一些元素处理手法，但加以简化或 部适用，配以大面积墙及玻璃或简 单线脚构架，在色彩上以大面积线色为主 在色彩上以大面积线色为主，装饰味相对简化， 追求一种轻 、清新、典雅的气氛，可算是“后欧陆式”较之前者则又进一步理性 较之前者 则又进一步理性。目前国内这种建筑风格较多，属于主 型的建筑风格。 现代主义风格：现 代风格的作品大都以体现时代特征为主 现代主义风格 现代风格的作品大都以体现时代特征 为主，没有过分的装饰，一切从功能出发，讲究造型比 适度、空间结构图明确美观，强调 外观的明快、简洁。 。体现了现代生活快节奏、简约和

7、实用，但又富有朝气 生活气息 异 域风格：这类建筑大多是境外设计师所设计，其特点是将国外建筑式 其特点是将国外建筑 式“原版移植”过来，植入了现代生活 念，同时又带有其种种异域情调空间。 普通风格： 这类建筑很难就其建筑外观在风格上下定义 普通风格 这类建筑很难就其建筑外观在风格上 下定义，他们的出现大概与商品房开发所处的经济发展阶段 环境或开发商的认识水平、审 美能力和开发实力有关。 。建筑形象平淡，建筑外立面朴素，无过多的装饰，外 面的材料 义务细致考虑，显得普通化。 年流行一时。这种楼盘以策划为主导，构造楼盘的开发主 主 题风格：主题型楼盘是房地产策划的产物，2000 年流行一时 主题风

8、格 和营销主题，规划 设计依此为依据展开。影响房地产消费的因素? ? ? ? ? 经济社会发展及城市化的水平 城市人口增长及生活水平 房地产价格水平 国家政策 城市产业结构 消费者对经济发展形势预测 消费者对经济发展形势预测建筑高度分类? ? ? ? 低层：1-2 2 层 多层：2-7 7 层 中高层：7 7-16 层 高层：16-24 层 超高层： 24 24 层以上建筑结构砖木结构 这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙 砖木结构： 这类房屋的主要承重构件用砖 、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板 水平承重构件的楼板、 屋架等采用木材制作。这种结构形 式的房屋层数较少，多用

9、于单层房屋。 。 ? 砖混结构 砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑， ，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土 制作，成为 砖钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多 这种结构多用于层数不多（六层以下）的 民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式 是目前广泛采用的一种结构形 式。 ? 钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板 钢筋混凝土结构 楼板、基础全部用钢筋 混凝土制作。梁 、楼板、柱、基础组成一个承重的框架 基础组成一个承重的框架，因此也 称框架结构。墙只起围护作 用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中 此结构用 于高层或大跨度房屋建筑中。 ? 钢结构 钢结构：建筑物的梁、柱、屋架

10、等承重构件用钢材 制作 屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材 料制成。此结构多用于大型工业建筑。房屋结构地基和基础：地基系建筑物下面的土层。它承受基础传来的整个建筑物的荷载 它承受 基础传来的整个建筑物的荷载，包括建筑物的自 、作用于建筑物上的人与设备的重量及风 雪荷载等 作用于建筑物上的人与设备的重量及风雪荷载等。基础位于墙柱下部，是建筑物 的地下部分。 承受建筑物上部的全部荷载并把它传给地基。 墙和柱：承重墙和柱是建筑物 垂直承重构件，它承受屋顶 它承受屋顶、楼板层传来的荷载连同自重一起传给 础。此外，外墙还能抵御风、霜、雨、雪对建筑物的侵袭 雪对建筑物的侵袭，使室内具有良好的生活

11、与工作条件， 起围护作用；内墙还把建筑物内部分割成若干空间 内墙还把建筑物内部分割 成若干空间，起分割作用。 楼板和地面：楼板是水平承重构件，主要承受作用在它上面的 竖向荷载 主要承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重一起 给墙或柱。同时将建 筑物分为若干层。楼板对墙身还起着水平支撑的作用 楼板对墙身还起着水平支撑的作用。 底层房间的地面贴近 基土，承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重直接传给地 基 并将它们连同自重直接传给地基。 楼梯：是指楼层间垂直交通通道。 屋顶：是建筑物 最上层的覆盖构造层，它既是承重构件又是围护构件 它既是承重构件又是围护构件。它承 受作用在其上的各种

12、载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱；同时又起到保温 同时又起到 保温、防水等作用。 门和窗：门是提供人们进出房屋或房间以及搬运家具 门是提供人们进 出房屋或房间以及搬运家具、设备等的建筑配件。有的门兼有采光、通 的作用。窗的主要 作用是通风采光。 一般来说，基础、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是建筑物的主要部分 屋 顶等是建筑物的主要部分；门、窗、楼梯等则是建 筑物的附属部件。建筑工程质量问题? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 建筑结构问题 偷工减料 屋面防水 墙面、厨房和卫生间地面、 地下室、管道渗漏 管道渗漏 墙面、顶棚抹灰层脱落 门窗翘裂、五金部件损坏 地面空鼓开 裂、大面积起砂 管道堵

13、塞 供热、供冷系统和设备 卫生洁具 灯具、电器开关房屋面积实用面积（净面积）：它是建筑面积扣除公摊面积 它是建筑面积扣除公摊面积、及墙 体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积。 体柱体所占用的面积后的净使用面 积 ? 建筑面积（套内面积、轴线面积 轴线面积）：包含了房屋居住可用 的实用面积、墙 体柱体占地面积 墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公 摊面积等。 ? 公摊面积：是 指建筑物的楼梯 是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内 其它一些配套设施的分摊面 积。 其它一些配套设施的分摊面积计算建筑面积的范围单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算 均按建筑物

14、 勒脚以上外墙外围水平面积计算。单层建筑物内如果带有部分楼层者，亦应计算 面积。高 低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线 按高低跨相邻处高跨 柱外线为分界线。 多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑物勒 脚以上外墙外围的水平面积计算 每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面积计算。建筑物外墙为预制挂板的，按挂板外墙主墙面间的水平面积计算 按挂板外墙主墙面间的水 平面积计算。 地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑物外墙 有出入口的 指挥中心等及附属建筑物外墙有出入口的（沉降缝为界）建筑物，按其上口 外 围水平面积计算。人防通

15、道端头出口部分楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算 按楼梯上口外墙外围水平面积计算。 用深基础做地下架空层，有围护结构者，按其围护结 构外围水平面积计算建筑面积 按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。 坡地建筑物利用 吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积 按其围护结构外 围水平面积计算建筑面积。 建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑 面积 均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。 电梯井、 提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积 附墙烟囱等均按建 筑物自然层计算建筑面积。 建筑物内的技术层层

16、高超过 2.2 米的，按技术层外围水平面积 计算建筑面积 按技术层外围水平面积计算建筑面积。技术层层高虽不超过 2.2 米，但从中 分隔出来 办公室、仓库等，应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积 应按分隔 出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积。 有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨罩， ，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。 有柱车棚、货棚、站台等， 按柱外围水平面积计算建筑面积 按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱的独立车棚、货 棚、站台等，按顶盖的水平投影面积 半计算建筑面积。 突出墙面的门斗、眺望间，按围护 结构外围水平面积计算建筑面积 按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 封闭式阳台、挑 廊按其水平投影面积计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一般计算建筑面积 挑阳台 按其水平投影面积的一般计算建筑面积。凹阳台按其阳台净空 （包括阳台栏板）的一半计 算建筑面积。 建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊、按柱的外边线水平面积计算建筑面积 按 柱的外边线水平面积计算建筑面积；无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算 面积。 两个建筑物间