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1、建筑密度容积率、绿地率、建筑密度、舒适度的关系建筑密度容积率、绿地率、建筑密度、舒适度的关系建筑密度容积率、绿地率、建筑密度、舒适度的关系 对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例。 对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。 绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。 一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过 5，多层住宅应不超过 2，绿地率应不低于 30%。 容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式：容积率=总建筑面积总用地面积
2、（当建筑物层高超过 8 米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 ） 建筑密度（building density）是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（） ，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 计算公式：建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积 总建筑面积是指你所建造的建筑面积总和，包括走廊和有顶的室外空间 建筑基底总面积是指所有建筑底层面积总和，建筑用地总面积是指甲方给你的用地面积，是指用地红线以内（不是建筑红线） ，建筑退后红线是要求你的建筑基础部分不能超出它。 买房，是一个在容积率和地段、价格、房子类型之间做取舍的过程。如今买房子
3、，大家要仔细关注一个概念：容积率。这个概念直接关系到您所居住的房子是否真正的舒适？一般情况下容积率越小，生活空间越大，价格也就更贵一些。它的计算方法为容积率=总建筑面积总用地面积。这个数字不仅和舒适度密切相关，还是判断房子性价比的重要指标。 近几年，一些开发商会用“低密度”来混淆概念，误导买房者以为“低密度”即“低容积率” 。 “低密度”说的是建筑密度，指每一栋楼的底面积总和与小区总占地面积的比值。表面看，多层板楼社区的建筑密度要高于塔楼社区。板楼对楼间距有一定限制，小于塔楼的楼间距，同样面积的小区盖板楼的数量一定比塔楼的数量多。但 20 层的塔楼和 5 层的板楼，谁的住户更多自是不言而喻的。
4、 “低容积率”意味着居住在一块地上的人少，每人享受的土地资源、公共资源、空间更多。 作为社区规划中的一个重要指标和参数，容积率一定程度上反映了建筑的舒适度，但是它们之间并不是一个简单的线性比例关系，容积率低，舒适度并不一定高；而相同容积率的两个项目，建筑类型可能相差很大。在容积率一定的条件下，开发者与设计者完全可以通过产品类型、建筑布局、园林规划等诸多元素，打造产品的特色，同时创造地块最佳的经济效益。一个能同时满足购房者对于居住舒适度的需求与发展商利润最大化需求的容积率，考验的是发展商的开发水平、顾问公司的策划能力和对市场的把握能力以及设计单位的创造力。 容积率与规划布局 社区规模和容积率不同
5、的项目可以获得相似的舒适度，而在相同的容积率的前提下，通过巧妙的建筑规划布局，又能够突破容积率的局限，不仅能在产品类型上突破、创新，而且能够获得意想不到的舒适度。 同样容积率的项目，产品类型的差异却可以非常大。一般容积率为 4 的项目应该是塔楼林立，空间局促。南城名盘朗琴园，容积率高达 4，大量的东西向布局提升了板楼建筑形式的容积率。 这种高容积率的规划布局形式很适合城市中心地段的项目。它不仅以差异化的产品形式和生活享受引起购房者的青睐，而且还可以用高容积率保证发展商的利润回报。在其之后推出的 CBD 总部公寓等市中心地段的项目上，我们看到了类似的规划布局思路。 容积率与建筑密度 容积率表现了
6、同一块土地建筑容量的大小；建筑密度反映了同一土地上空白面积即能够留给园林规划面积的大小。容积率相同，而建筑密度差别较大时，项目的品质有可能差别很大。 位于亦庄的瀛海名居项目，出人意料的在 TOWNHOUSE 的容积率（0.88）下做出了多层电梯公寓。项目没有强调私有花园、顶天立地等普通的低密度概念，而是把社区品位营造的重点放在了园林与建筑造型上，力图营造全新的原汁原味的地中海风格。 位于东南四环边上的观筑庭院项目，容积率与瀛海名居同为0.88，建筑类型以 TOWNHOUSE 为主，较为常规的产品类型使得其在地理位置上虽然比瀛海名居更优越，但是价格却比瀛海名居低了近2000 元/平方米。另一个例
7、子是与瀛海名居近在咫尺的卡尔生活馆，低密度部分为 TOWNHOUSE，容积率为 0.62，远比瀛海名居低得多，但是在建筑密度和建筑风格上却没有瀛海名居更出彩，所以在单价上比瀛海名居还低了近 20。 建筑密度是一个常常被人忽视的问题，但是它却与容积率一样影响着社区建筑的形态与环境品质。 容积率与产品类型 对于一个项目来说，仅仅通过容积率的一个简单数字远不能概括社区的建筑类型，尤其当社区的建筑类型有明显差异的时候，比如一些综合性的社区，不同的建筑类型之间，其容积率相差非常大。在实际操作过程中，这样的项目往往可以利用项目自身不同容积率的不同产品类型，灵活地针对同一区域内的竞争性项目做差异化的营销推广
8、。 北五环边上新加坡凯德置地推出的上元项目，就是一个拥有两种产品类型的项目-它籍低密度部分即容积率为 1.3 的 5 层叠拼类电梯公寓提升项目档次，与旁边的塔楼项目万科星园与傲城形成明显的档次差别；其高密度部分即高层连塔，则作为二期等待市场成熟、 “奥运因素”见效的时机推出并回收利润。这样一来，虽然上元项目 2.5 的总容积率，与一路相隔的万科星园完全相同，但因为后者的建筑类型全部为高层塔楼，所以社区环境和品质与上元的差别一目了然。 另外一个比较典型的例子是顺义的水木兰亭项目，其低密度部分为容积率 0.99 的 5 层叠拼，在当时的顺义别墅区中，此类产品迎合了市场需求，并填补了低密度类产品市场
9、中较为低端的市场空白，产品推出后的一路热销证明了市场定位的准确。其高密度部分为小高层酒店式公寓，沿街设置，容积率高于 2，市场定位着眼于区域未来的商业与商务氛围。这两种差异化的产品定位，充分地利用了地块的特性和需求的阶段性，很好地挖掘了土地的价值潜力。 通过以上例子我们可以看出，容积率不直接代表社区产品类型与舒适度，因此也就与项目的价格档次没有一个非常严密的比例关系。在同一块土地上，容积率确定不能改变的条件下，发展商通过设计、建筑策划，市场研究等工作，有很大的空间打造自己的产品，提高产品的舒适度，使其适应市场，并使土地价值最大化。发展商的开发水平、顾问公司的策划能力和对市场的把握能力、设计单位的创造力，也就是在这样的一个对容积率的深度解析的过程中得到真正的体现。
