项目地块项目地块成本控制及盈利分析成本控制及盈利分析二二○○○○八年六月八年六月目目 录录第一部分 ………………… 地块产品总体投资控制指标第二部分 ………………… 地块产品成本明细第三部分 ………………… 地块产品盈利分析第四部分 ………………… 成本报告附件1、………………… 地块成本测算单价说明表2、………………… 地块住宅成本测算表3、………………… 地块住宅精装成本测算组价明细表4、………………… 地块住宅 B 户型精装成本测算表5、………………… 地块住宅 D 户型精装成本测算表6、………………… 地块 B 户型大堂精装成本测算表7、………………… 地块 D 户型大堂精装成本测算表8、………………… 地块车库成本测算表9、………………… 4＃地块商业成本测算表第一部分、地块产品总体投资控制指标第一部分、地块产品总体投资控制指标地块成本指标是按项目《产品标准》及前述规划物业类型、面积指标进行的投资估算指标如下：4#地商品房（含住宅、车库及商业）项目总投资估算 13.81 亿元其中住宅总投资 11.93 亿元，住宅销售单方为 17,888 元/平方米；商业总投资 1.35 亿元，商业建面单方为 10,048 元/平方米；车库总投资 5,390 万元，车库销售单价为 154,892 元/个。
各物业类型投资估算指标见下表：地块总体投资控制指标地块总体投资控制指标地块总投资地块总投资(万元万元)单方造价单方造价(元元/平方米平方米) 物业类型物业类型 4#地块地块 4#地块地块住宅住宅119,261销售单方（元/㎡）17,888商业商业13,493建面单方（元/㎡）10,048 车库车库5,390销售单方（元/个）154,892合计合计138,144 第二部分、地块产品成本明细第二部分、地块产品成本明细4＃地块拟销售物业类型共分三种：住宅、商业以及车库；其中商业因销售方案尚未确定，故只列出其建面单方，车库因没有人防部分，所以其建筑面积与销售面积相同，故车库建面单方与销售单方相同一、住宅成本明细：住宅单方成本表住宅单方成本表地块商品房（元/㎡）项目建面单方销售单方占总成本 比例土地取得成本土地取得成本6637.786915.338.66% 前期成本、建造期间专前期成本、建造期间专 业费用业费用202.68211.161.18%建安工程费用建安工程费用7444.837756.0943.36% 市政基础设施配套费用市政基础设施配套费用534.68557.033.11% 公用配套设施建设费用公用配套设施建设费用170.83177.970.99% 会所156.38162.910.91% 清洁密闭站14.4615.060.08% 物业管理启动费物业管理启动费18.3919.160.11% 管理费用管理费用163.64170.490.95% 销售费用销售费用819.78854.054.77% 资金成本资金成本768.23800.354.47% 不可预见费不可预见费409.11426.212.38% 总成本费用总成本费用17169.9417887.81100.00%1、住宅成本测算说明：(1)(1)土地取得成本：土地取得成本：土地取得成本中征地拆迁安置费用单价以上市公司公告标准 5200 元/建筑平米计；按照现行方案面积 195720 平方米计算，征地拆迁安置成本为 101774.40 万元，商品房部分土地成本为 50744.72 万元。
此方案测算中商品房住宅土地成本费用销售单方为 6915.30 元/平方米，其中征地拆迁安置成本销售单方为6498.38 元/平方米；商品房住宅销售单方为 17887.81 元/平方米土地取得成本中车库的征地拆迁安置费由住宅分摊2)(2)前期成本、建造期间专业费用：前期成本、建造期间专业费用：此成本科目中车库的三通一平费用及现场临时设施费由住宅分摊3)(3)建安工程费用：建安工程费用：因二期 4＃地块住宅产品配置的提升，对比一期 7＃地块住宅产品增加成本折合销售单方为：1275.98 元/平方米其中：①户内精装费用按套内面积 4000 元/平方米计取，折合销售单方为 3032.92 元/平方米对比一期增加了 510.28 元/平方米；②电梯系统对比一期因品质的提升增加了 41.98 元/平方米；③外墙石材工程因品质的提升比一期增加了 185.79 元/平方米；④通风及空调工程对比一期产品新增加了户内新风系统（208.71 元/平方米）以及中央吸尘系统（41.47 元/平方米） ；⑤弱电工程增加了家居智能系统（158.8 元/平方米） ，考虑了包括楼内穿线、设备安装等工程费用4)(4)市政基础设施配套费用：市政基础设施配套费用：此成本科目中车库之市政基础设施配套费用的一半由住宅分摊。
5)(5)公用配套设施建设费用：公用配套设施建设费用：此成本科目包括会所以及清洁密闭站的全部建设成本，均由住宅分摊6)(6)物业管理启动费：物业管理启动费：此成本科目中车库的物业启动费由住宅分摊7)(7)管理费用：管理费用：测算为前期成本费用、建安工程费用、市政基础设施建设费用以及公用配套设施建设费用共四项分项费用金额合计的 2％8)(8)销售费用：销售费用：测算为住宅销售收入的 2.5％9)(9)资金成本：资金成本：测算基数为土地成本至销售费用共八项分项费用金额合计的 65%，以 7.47％的利率计取一年利息10)(10)不可预见费：不可预见费：测算基数为前期费用、建安费用、市政工程费、配套工程费共四项分项费用金额合计的 5％11)(11)总成本费用：总成本费用：土地成本至不可预见费共十项分项金额合计2、住宅成本测算产品标准：序号项 目单价基准说 明3-13-1住宅建筑安装工程费住宅建筑安装工程费3-1-1结构工程费（含基础、结构、初装修工程费）3-1-1-1土方、护坡、降水工程4＃地块68.27 元/平方米已签合同价为 475 万元,地块总建筑面积3-1-1-2地基处理工程4＃地块25.00 元/平方米已签合同价为 174 万元,地块总建筑面积3-1-1-3总包土建工程1494.00 元/平方米住宅总建筑面积。
另计入合同价 2％的重计量变更费用3-1-2强电工程费强电工程费3-1-2-1电气动力、照明系统设备60.00 元/平方米设备材料费用3-1-2-2强电安装费190.00 元/平方米施工费用3-1-2-3泛光照明工程26.74 元/平方米按一期标准测算3-1-3外装饰工程费（含外墙装饰、外窗工程费）3-1-3-1外窗工程267.72 元/平方米4#地按照住宅地上建筑面积，按铝合金考虑，外窗实际面积占地上建筑面积的22.31％,其中外窗价格为 1200 元/㎡，单价构成为：1200*22.31％＝267.72 元/平方米3-1-3-2外墙石材工程700.00 元/平方米4#地按照住宅地上建筑面积，按国产石材考虑，外墙石材实际面积占地上建筑面积的 80％；其中石材价格为 300 元/㎡,外墙保温为 75 元/㎡，外墙工程费为 500 元/㎡，单价构成为：（300+75+500）*80％＝700 元/平方米3-1-3-4其他外装饰工程30.00 元/平方米按住宅地上建筑面积3-1-4室内精装修工程费户内精装修 详见精装修成本标准3-1-4-14#地块4000.00 元/平方米测算面积为套内面积3-1-4-2大堂5000.00 元/平方米大堂面积。
3-1-4-3电梯厅（主人梯）5000.00 元/平方米电梯厅面积3-1-4-4电梯厅（服务梯）930.00 元/平方米服务梯厅面积，3-1-53-1-5电梯工程165.56 元/平方米测算总价为 1150 万元；按合资高档品牌电梯估算，主人梯 100 万元/部，服务梯50 万元/部3-1-63-1-6通风及空调工程通风及空调工程3-1-6-1户内新风系统工程费200.00 元/平方米镀锌板风管、橡塑保温，按住宅建筑面积测算3-1-6-2空调系统工程费362.00 元/平方米LM 管为铜管，LN 管为镀锌钢管，按住宅建筑面积测算3-1-6-3通风系统工程费24.00 元/平方米镀锌钢板风管，按住宅建筑面积测算3-1-6-4中央吸尘系统工程费40.00 元/平方米镀锌钢管，按住宅建筑面积测算3-1-6-5地板采暖工程费100.00 元/平方米PE-RT 管（含有铜集水、分水器和温控阀等），按实际铺装面积测算3-1-6-6采暖系统工程费81.00 元/平方米镀锌钢管（含热流量表、阀门等）3-1-73-1-7给排水工程给排水工程3-1-7-1给水工程费31.00 元/平方米按住宅建筑面积测算3-1-7-2雨水工程费6.50 元/平方米按住宅建筑面积测算3-1-7-3温泉井凿井施工费13.83 元/平方米按住宅建筑面积测算3-1-7-4温泉水23.50 元/平方米按住宅建筑面积测算3-1-7-5中水工程费19.00 元/平方米按住宅建筑面积测算3-1-7-6直饮水工程费25.00 元/平方米按住宅建筑面积测算3-1-7-7生活热水工程费67.00 元/平方米按住宅建筑面积测算3-1-7-8同层排水工程费33.00 元/平方米按住宅建筑面积测算3-1-83-1-8消防报警工程消防报警工程25.0025.00 元/平方米按住宅建筑面积测算3-1-93-1-9消火栓、喷淋系统消火栓、喷淋系统55.0055.00 元/平方米按住宅建筑面积测算3-1-103-1-10弱电工程弱电工程234.65234.65 元/平方米包括楼内穿线、设备安装等工程费用，按建筑面积测算注：表中未作特别说明之成本项目均按住宅总建筑面积作为计取依据。
注：表中未作特别说明之成本项目均按住宅总建筑面积作为计取依据3、4＃地块成本与一期 7＃地块成本对比：4＃地比 7＃地在土地成本（差额 3847.94 元/㎡）和住宅建安成本（差额为 1275.98 元/㎡）两项差额最大，共计 5123.92 元/㎡4#地与 7#地商品住宅销售单方成本差异对比明细表序号项目4＃地块7#地块差额1土地取得成本6915.33067.363847.941-1土地出让金336.23325.8010.431-2拆迁安置费6498.382741.563756.822住宅建筑工程费4714.723438.741275.982-1外装饰工程费（含外墙装饰、外窗工程 费）932.29705.59226.702-2室内精装修工程费3032.922522.64510.282-3电梯工程172.49130.5141.982-4新风系统208.710.00208.712-5中央吸尘系统41.710.0041.712-6给排水工程81.740.0081.742-7弱电工程244.8680.00164.86合计5123.92（注：（注：1、前期费用、市政费用、公用配套三项标准与一期、前期费用、市政费用、公用配套三项标准与一期 7#地基本相似，在此不作对比。
地基本相似，在此不作对比2、管理费、资金成本和销售成本未能核算，因两地块在保证均按集团统一标准取费、管理费、资金成本和销售成本未能核算，因两地块在保证均按集团统一标准取费 的前提条件下，在此不作对比的前提条件下，在此不作对比 ））4、二期 4＃地块与一期 7＃地块住宅产品建安配置标准变化二期住宅成本比一期住宅有所提高，主要体现在土地成本与建安成本两方面其中建安成本因新增功能配置及产品标准提高，具体体现在以下几方面：序号序号成本成本 增加增加 项目项目一期产品配置标准一期产品配置标准二期产品配置标准二期产品配置标准二期成本二期成本 (元元/住宅销住宅销 售售㎡㎡)二期成本二期成本 增加额增加额1.1新增室内新风加湿、净化、消 毒空气系统1.2新增电梯厅空调、新风系统1.3空调 通风 系统无新风系统新增地上地下大堂空调新风系 统208.71 208.71 。