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1、科学确定空余租赁租金的几点做法科学确定空余租赁租金的几点做法陈雪飞 梁 俊 陈泊林合理选择确定租金的方法，规范确定租金的组织实施，科学确定租金价格，是 空余房地产租赁工作的重要内容。 空余房地产租金的估价空余房地产租金的估价 对空余房地产租金进行估计，既是空余房地产竞价招租、拍租底价确定的依据， 也是协商洽谈确定租金的重要参考。估价方法多种多样，房地产租金估价，主要采 用市场比较法、收益法和成本法。 市场比较法。市场比较法是房地产租赁市场公开、租赁信息充分时首选的一种估价方法。在这样的市场上，房地产租金标准较高，干部群众较关注，市场比较法成 为空余房地产租金估价最重要的方法。市场比较法的关键在
2、于掌握足够的交易实例， 因此房管人员平时应广泛搜集各类房地产的租赁信息。 收益法。收益法是在租赁房地产预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方 法，如招待所、原部队农场（副食品基地）等房地产的租赁估价可采用收益法。收 益法评估房地产租赁价格的关键是年净收益的计算和资本化率的选定。 成本法。成本法是在市场难以提供类似估价对象的可比实例，也不便准确预测净 收益时，一种易于计算、把握房地产租赁价格基本标准的方法，如仓库、整坐落旧 营区、偏远地区房地产等的租赁估价可采用成本法。采用成本法评估房屋租赁价格 时，房地产租金的构成包括：折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地 租、利润等。 理论上应
3、并用以上 种方法，实践中可以一种为主，另一种为辅，能选用比较法 的，首选比较法。因为实际发生的租赁实例能充分体现现有租赁市场的实际价格， 相对比较客观和实际，更直观，更有说服力。 租金的确定方法及选择租金的确定方法及选择 租金的确定方法主要有竞价招租、拍租和协议租赁。选择哪一种方法，主要根 据空余房地产的出租面积、租金价值及市场竞争程度等情况来确定。 一是竞价招租。竞价招租是指军队房管部门依法通过一定程序，组织入围的竞价人现场以书面形式报价，将招租房地产租给报价最高的竞价人的一种特殊房地产交 易行为。对于整坐落空余房地产的出租，或出租场地面积超过 10 亩（含） ，或建筑 面积超 3000m2
4、（含） ，或预计年租金超过 50 万元（含）的项目，应实行竞价招租。 二是拍租。拍租是指军队房管部门依法通过一定程序采用现场增价拍卖的形式， 将拍租房地产租给出价最高的竞租人的一种特殊房地产交易行为。公开拍租与竞价 招租的区别，关键在于报价上，竞价招租是以标书的形式书面报价，以报价最高者 中标；拍卖则以起拍底价为起点，按不低于规定的加价幅度，逐次报价，由现场报 价最高者中标。对于非整坐落空余房地产的出租，且出租场地面积在 10 亩以下，或 建筑面积 3000m2以下，或预计年租金 50 万元以下的项目，一旦出现 家（含）以 上拟承租，应实行拍租。三是协议租赁。协议租赁，是指军队房管部门在考察、
5、分析潜在承租人的基础上，选择符合租赁要求的潜在承租人洽谈，协商确定租金的特殊房地产交易行为。对于 潜在承租人数量较少、预计年租金较低、租赁时间较短等不具备竞价招租或公开拍 租条件的房地产租赁项目，可实行协议租赁。 租金确定的组织实施租金确定的组织实施 竞价招租前期工作。一是发布空余房地产竞价租赁信息，发送竞价招租文件。竞价招租文件包括：竞价招租房地产的位置、范围、面积、使用现状及平面图；租赁 用途范围、租赁年限；租金价格的评估报告；报价要求；支付租金的方式、期限和 要求；支付竞价招租保证金、租赁保证金的要求；竞价人资格审查标准；竞价人提 供资信证明文件的要求；接收竞价招租报价书的地点、截止时间
6、及方式；军队房 地产租赁合同一般条款和特殊条款。二是确定竞价租赁底价。根据估计的租金价 格，结合实际情况，集体研究确定竞价招租底价。三是受理申请人报名，审查资格， 发出邀请竞价通知书。四是确定竞价人名单。集体研究确定符合条件的竞价人，及 时通知竞价人并收缴竞价保证金。组织竞价人现场察看租赁房地产，接收竞价租赁 报价书。 竞价招租现场组织。一是公开竞价租赁报价书，宣布竞价招租底价。二是现场确定入围竞价人名单。租赁报价书价格高于招租底价的，入围竞价人名单。三是现场 报价。入围竞价人采取书面报价形式，进行现场报价，现场报价价格不得低于报价 书报价。四是确定承租人。现场报价最高者，获得租赁权，成为承租
7、人。收缴竞价 租赁保证金，签订房地产竞价租赁协议。 拍租前期工作。一是选择合适的拍租方式。拍租一般分为底价拍租和无底价拍租 两类。为维护军队房地产本来的价值，保证军队的租赁权益，一般应选用底价拍租 方式。针对房管部门人少事多的实际，为提高拍租效率，应对底价拍租方式做一定 的修正，即在拍租文件中公开拍租底价，起拍价不低于底价。既有效筛选部分竞租 人，又免除了底价保密难题，做到“公开、公平、公正”拍租。二是发布空余房地 产拍租信息，确定拍租底价，发送拍租文件等有关资料。拍租文件包括：拍租房地 产的位置、范围、面积、使用现状及平面图；租赁用途范围、租赁年限；拍租底价； 报价方式和要求；支付租金的方式
8、期限和要求；支付拍租保证金、租赁保证金的要 求；拍租人资格审查标准；拍租人提供资信证明文件的要求；军队房地产租赁合 同一般条款和特殊条款。三是受理申请人报名，审查资格，发出邀请拍卖租赁通 知书。四是收缴拍租保证金，确定竞拍租赁人名单，组织竞租人现场察看拍租房地 产。 拍租现场组织。一是确定报价编号。竞租人在拍租前当场抽签，确定报价牌编号，每个编号可享有三位竞买席。二是现场报价。竞租人在“一锤定音”前，可随时举 牌报价。两位以上（含两位）竞租人同时举牌报价时，按报价牌编号顺序报价。对 每一报价拍卖师重复唱价 次，第 次唱价后开始计时，两分钟内无人报价，即“一 锤定音” ，所唱价格为房地产租赁的成
9、交价格。三是确定竞价承租人。拍租成交后， 签订竞租成交确认书。当场付清租金的现场办理房产租赁手续，签订军队房地产租赁合同。 租赁洽谈前期工作。一是要多方考察潜在承租人，弄清承租人的底细，筛选合适的洽谈对象。二是选配领导能力强、业务素质精的人员组成洽谈小组，通常由一名 分管领导、两名租赁业务人员组成。三是根据评估的租金价格，集体研究确定租金 底价。四是准备好房地产的位置、范围、面积、使用现状、平面图以及租赁合同等 相关租赁资料。 租赁洽谈。在租赁洽谈过程中，采取前期调查承租人情况的同时，充分利用洽谈的时机，考察承租人：核实承租人身份询问房地产承租人的职业和工作、租赁用途、 租房的人数，注意承租人的年龄。在明确租赁双方权利、义务的基础上，与承租人 洽谈商定租金价格，租金价格一般应不低于集体研究确定的底价。（此文发表于（此文发表于军队基建营房军队基建营房2008 年第年第 5 期）期）
