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1、旅游地产选址和开发模式探析前言：通过对旅游地产如何选址、开发两大问题的分析，解决科学选址、合理开发的问题。在选址中，利用层次分析法来进行方案比选，将拍脑袋决策、凭经验吃饭转化为量化指标说话，具备更高的科学性。该研究的推广价值在于使得选址、开发联动起来，有据可循，有法可用。虽然旅游地产的关键点是在运营，但是运营的基础就是科学选址、合理开发，这两部分是必不可少的，离开它们空谈运营是不严谨的。于是，对选址、开发做了一个探析，以期能对运营有所启发。一、 选址问题（一） 、AHP 简介层次分析法（The analytic hierarchy process）简称 AHP，在 20 世纪70 年代中期由美
2、国运筹学家托马斯塞蒂（T.L.Saaty）正式提出。它是一种定性和定量相结合的、系统化、层次化的分析方法。由于它在处理复杂的决策问题上的实用性和有效性，很快在世界范围得到重视。它的应用已遍及经济计划和管理、能源政策和分配、行为科学、军事指挥、运输、农业、教育、人才、医疗和环境等领域。 （MBA 智库百科）层次分析法步骤：1、建立层次模型结构：目标层、准则层、方案层。2、构建各层判断矩阵，计算权重并进行一致性检验。3、计算各方案的最终贡献分，选出最佳方案。（二） 、模型构建对于旅游地产的选址，需要综合考虑多方面的因素。在邱仁都、傅鸿源旅游地产选址研究 （山西建筑.2008(1).第 34 卷第
3、2 期.246/247 页）中，将选址因素分为宏观和微观两部分，宏观包括区域经济、旅游资源，微观包括局地自然资源、基础设施。结合中华人民共和国国家标准 （GB/T 189722003）旅游资源分类、调查与评价来看，旅游资源包含局地自然资源和基础设施，且本文主要探讨的是集体土地，这就涉及到包含拆迁的土地费用、土地规划调整难易度、土地规模等因素。因此，将土地情况作为一个变量，同区域经济、旅游资源组成选址评判标准。而区域经济、旅游资源、土地情况仍是一个比较宽的概念，为了更为准确，需要寻找能反映其情况的细化因素。就区域经济而言，结合旅游地产实际和万达第四代综合体规划设计要点中关于城市主要经济指标的选取
4、的情况，选择城市 GDP、人均 GDP、可支配收入、人口总量、旅游收入、机动车保有量作为子准则。旅游资源按照国标来看，分为地文景观、水域风光、生物景观、天象与气候景观、遗址景观、建筑与设施、旅游商品、人文活动。具体如下：主类亚类基本类型AA 综合自然旅游地AAA 山丘型旅游地 AAB 谷地型旅游地 AAC 沙砾石地型地 AAD 滩地型旅游地 AAE 奇异自然现象 AAF 自然标志地AAG 垂直自然地带AB 沉积与构造ABA 断层景观 ABB 褶曲景观 ABC 节理景观 ABD 地层剖面ABE 钙华与泉华 ABF 矿点矿脉与矿石积聚地 ABG 生物化石点AC 地质地貌过程形迹ACA 凸峰 ACB
5、 独峰 ACC 峰丛 ACD 石(土)林ACE 奇特与象形山石 ACF 岩壁与岩缝 ACG 峡谷段落ACH 沟壑地 ACI 丹霞 ACJ 雅丹 ACK 堆石洞 ACI 岩石洞与岩穴 ACM 沙丘地观 ACN 岸滩AD 自然变动遗迹ADA 重力堆积体 ADB 泥石流堆积 ADC 地震遗迹 ADD 陷落地 ADE 火山与熔岩 ADF 冰川堆积体 ADG 冰川侵蚀遗迹A地文景观AE 岛礁AEA 岛区 AEB 岩礁BA 河段BAA 观光游憩河段 BAB 暗河河段 BAC 古河道段落BB 天然湖泊与池沼BBA 观光游憩湖区 BBB 沼泽与湿地 BBC 潭池BC 瀑布BCA 悬瀑 BCB 跌水BD 泉BD
6、A 冷泉 BDB 地热与温泉BE 河口与海面BEA 观光游憩海域 BEB 涌潮现象 BEC 击浪现象B水域风光BF 冰雪地BFA 冰川观光地 BFB 长年积雪地CA 树木CAA 林地 CAB 丛树 CAC 独树CB 草原与草地CBA 草地 CBB 疏林草地CC 花卉地CCA 草场花卉地 CCB 林间花卉地C生物景观CD 野生动物栖息地CDA 水生动物栖息地 CDB 陆地动物栖息地CDC 鸟类栖息地 CDD 蝶类栖息地DA 光现象DAA 日月星辰观察地 DAB 光环现象观察地DAC 海市蜃楼现象多发地D 天象与气候景观DB 天气与气候现象DBA 云雾多发区 DBB 避暑气候地 DBC 避寒气候地
7、DBD 极端与特殊气候显示地 DBE 物候景观EA 史前人类活动场所EAA 人类活动遗址 EAB 文化层EAC 文物散落地 EAD 原始聚落E遗址遗迹EB 社会经济文化活动遗址遗迹EBA 历史事件发生地 EBB 军事遗址与古战场 EBC 废弃寺庙 EBD 废弃生产地 EBE 交通遗迹 EBF 废城与聚落遗迹EBG 长城遗迹 EBH 烽燧FA 综合人文旅游地FAA 教学科研实验场所 FAB 康体游乐休闲度假地FAC 宗教与祭祀活动场所 FAD 园林游憩区域FAE 文化活动场所 FAF 建设工程与生产地FAG 社会与商贸活动场所 FAH 动物与植物展示地FAI 军事观光地 FAJ 边境口岸 FAK
8、 景物观赏点FB 单体活动场馆FBA 聚会接待厅堂(室) FBB 祭拜场馆 FBC 展示演示场馆FBD 体育健身场馆 FBE 歌舞游乐场馆FC 景观建筑与附属型建筑设施FCA 佛塔 FCB 塔形建筑物 FCC 楼阁 FCD 石窟FCE 长城段落 FCF 城(堡) FCG 摩崖字画 FCH 碑碣(林)FCI 广场 FCJ 人工洞穴 FCK 建筑小品FD 居住地与社区FDA 传统与乡土建筑 FDB 特色街巷 FDC 特色社区FDD 名人故居与历史纪念建筑 FDE 书院 FDF 会馆FDG 特色店铺 FDH 特色市场FE 归葬地FEA 陵区陵园 FEB 墓(群) FEC 悬棺FF 交通建筑FFA 桥
9、 FFB 车站 FFC 港口渡口与码头 FFD 航空港 FFE 栈道F建筑与设施FG 水工建筑FGA 水库观光游憩区段 FGB 水井 FGC 运河与渠道段落FGD 堤坝段落 FGE 灌区 FGF 提水设施G 旅游商品GA 地方旅游商品GAA 菜品饮食 GAB 农林畜产品与制品 GAC 水产品与制品 GAD 中草药材及制品 GAE 传统手工产品与工艺品GAF 日用工业品 GAG 其他物品HA 人事记录HAA 人物 HAB 事件HB 艺术HBA 文艺团体 HBB 文学艺术作品HC 民间习俗HCA 地方风俗与民间礼仪 HCB 民间节庆 HCC 民间演艺HCD 民间健身活动与赛事 HCE 宗教活动 H
10、CF 庙会与民间集会 HCG 饮食习俗 HGH 特色服饰H人文活动 HD 现代节庆HDA 旅游节 HDB 文化节 HDC 商贸农事节 HDD 体育节土地情况则分为土地费用、调规难易度、土地规模三个子准则。对于方案而言可以是多个，为了便于方法的推广，用 A、B、C 来作为三个方案的代号。 则有如下层次模型：由上至下依次为目标层、准则层、子准则层、方案层。选址(o)区域经济(C1)旅游资源(C2)土地情况(C3)城市GDPm1人均GDPm2可支配收入m3人口总量m4旅游收入m5机动车保有量m6地文景观n1水域风光n2生物景观n3天气候景观n4遗址景观n5建筑与设施n6旅游商品n7人文活动n8土地费
11、用p1调规难易度p2土地规模p3ABC（三） 、判断矩阵构建构建判断矩阵的目的，根据模型，可以简单理解为确定各个方案通过每一项子准则和准则对选址的贡献值，已达到比较各个方案贡献值大小从而择优的目的。准则层判断矩阵构建：OC1C2C3C11 1/9 1/2C2919C32 1/91归一化后，得到特征向量 w=(0.063,0.822,0.115)T,接下来就是一致性检验。只要满足 CI/RI S(A) S(C)，则选址在 A 地块是最佳的。（五）科学选址A 是理论上最佳选址地块，但是实际中，在结合企业内外因素考虑后，并不一定会选择得分高的。这里就要解决一个问题，即方案得分与企业自身因素匹配度的问
12、题，匹配度越高，则越适合企业采用。由于企业自身评价已经有成熟的体系，可以请三方机构评价，也可以内部评价，不再赘述。假设企业自身评价得分为 Q，那么，Q 与 S(A)、S(B) 、S(C)之间的差率越小的方案越好，即计算出 min(,)。| ()|() 100%| ()|() 100%| ()|() 100%若有相同的，则就高不就低，即差率相同的，选择方案得分高的。通过方案评优、企业自评、差率计算得出来的才是较为科学的，才是和企业比较匹配的。二、 开发问题基于上述分析，企业选择的方案并不一定得分最高，完全有可能选择较低得分。根据上述旅游资源 82.2%的贡献率，可以看出旅游资源是主导方案得分的首
13、要因素，从这个角度讲，方案分为三类：第一类是旅游资源强势的；第二类是旅游资源一般的；第三是旅游资源较弱的。然而，旅游资源带来的实质上也是一种体验，游客需要的是一种体验效用满足。假设整体体验效用为 U，那么 U 就是各种体验的集合，即;U= ，为了便于讨论，简记为 U=1，2，自然，人为按照效用理论，并不是给予体验的种类越多越好，因为存在边际效用和边际收益递减规律。也就是说，当体验效用达到一定程度时，继续提供体验，获得的收益是递减的，甚至为负。基于以上分析，将体验分为自然为主、自然和人为均衡、人为为主三类，以此进行方案开发模式探讨。（一） 第一类：自然为主该类主要有丰富的自然资源、景观资源，比如
14、海景、湖景、山景等。具有代表性的是九寨沟风景区。九寨沟利用自然景观优势，吸引各方进行旅游旅游开发，为游客提供更为方便的旅游服务。随着基础设施不断完善，到达便捷度不断提高，客流量也不断增加，但是核心还是自然资源。其主要的开发模式还是依托自然资源进行资金导入，完成旅游设施的升级。开发的旅游产品和业态虽然涵盖了吃、住、行、游、购、娱，但是提供的体验还是自然观光为主。人们还是觉得去九寨沟就是看风景。从效用理论上来讲，人们心理预期是景观体验，景观效用排在第一位，也可以适当叠加其他效用，比如篝火晚会之类的娱乐体验，但是不能过多，否则边际效用会为负。基于此，开发模式主要还是应该集中在规划旅游路线，提供最佳观
15、景角度上来。一条被游客接受的旅游路线带来的收益是来自于多方面的，最为主要的还是提高旅客停留时间，带动景区商业消费。总体来说，旅游路线具有资源导向性、生命周期差异性、线路构成复杂性、旅游活动时空性、旅游服务附加性、路线经营专业性。结合各个特性就可以得出该类方案的开发模式。资源导向性核心，所选的景点节点要能产生最大的市场价值。生命周期差异性合理设计，高效利用，总体控制旅游活动时空性布置能够减弱季节性影响的业态，考虑不同客群的闲暇时间；合理布置吃、住、行、游、购、娱的比例和位置。旅游服务附加性提供附加服务，比如接站、接机等。路线经营专业性细分客群，提供不同的产品，比如包机业务、豪华轿车业务等。另外，
16、该类方案大都选择集体或是未利用地进行开发，土地大都以租代征（不合法的） ，或则实占实征，较少转让，且政府参与度较高。（二） 第二类：自然和人为均衡该类主要见于自然资源不强势的景区，需要通过人为制造的体验来弥补，让游客达到体验满足。其具有代表性的就是西岭雪山。西岭雪山的自然资源相比较而言是比较弱的，比不上峨眉山，最大的资源就是自身的海拔和雪景。以此衍生出来的有云海、日出、飞雪等景观，滑雪、滑草等娱乐。该类方案的开发模式就要更多的借助人为的力量，制造娱乐体验。比如西岭雪山的滑雪场、山顶酒店。因为游客体验满意度大都比较稳定，如果观光不能满足，就必然要有其他体验来弥补，否则，加总的体验比心理预计低就会造成客源流失。在这方面峨眉山有一定借鉴意义。峨眉山自然资源丰富但不强势，人为提供的体验从吃、住、行、游、购、娱上来讲，吃、行、游已经能满足游客需求，其余则比较薄弱，最为直观的影响就是游客停留时间不超过 2 天，商业驱动力不足。针对此，峨眉山政府
