商业街开发选址之访谈

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1、商业街开发选址之访谈商业街开发选址之访谈记者：前几年我国许多城市掀起了兴建商业街的热潮，现在大大小小的城市里几乎都 有了人造的商业街，但是“几家欢喜几家愁”，有不少商业街刚开街就冷冷清清，有街无市。 我们能不能把商业街“火”起来的要素明确归纳成几点？ 张韧：商业街“火爆”的关键因素在于人流数量多，而人流多的原因主要有二：一是购 物，二是观光，两者相辅相成。日本商界把商业街分为近邻型、社区型和区域型三种类型， 再根据不同的类型采取不同的经营方针，其中的经验值得我们借鉴。近邻型商业街的主要服务对象是附近居民，商品以日用消费品为主，店铺类型可以有 一两个超市，其余多为按商品分类的专业店，以及餐饮、洗

2、染、理发等服务门店。这种类 型的商业街店铺结构类似，但根据邻近居民区的不同收入水平，分别确定不同的商品结构 和价格档次。社区型商业街要兼顾附近居民购物和旅游者观光两种需求，商店类型和商品品种档次 都要比近邻型商业街更加丰富。社区型商业街可以是综合性的，也可以建成销售某类商品 的专业街，便于消费者货比三家。由于消费者并不居住在附近，应准备汽车停车场所，附 近的公共交通也应非常便利。区域型商业街应把旅游者购物和本地顾客休闲购物作为重点服务对象。商店类型和商 品品种、档次，应比社区型商业街更为丰富，店铺面积应该更大，装修水平也应更加高档。 除了购物和生活服务场所外，还应建有影剧院、书店等文化活动场所

3、。记者：刚才我们谈了商业街成功的主要原因，现在很多地方关注的是如果要新建一条 商业街，必须具备怎样的条件才能保证“火”起来？张韧：不论是历史形成的传统商业街，还是城市改造中新建的商业街，都需要进行科 学的规划。制订商业街的规划，首先必须确定商业街的类型。而商业街类型的确定，必须以城市 总体规划为依据，既要进行该街区历史（包括经济的和人文的） 、环境（包括现有的和规划 中的）和未来发展前景等宏观分析，又要分析周边居民数量、阶层、购买习惯等具体问题， 还要研究附近已建的大型商业设施对商业街可能产生的影响，这样才能准确定位，体现不 同的经营特色。第二，商业街的总体设计和招商必须统一进行，否则无法保证

4、准确定位，也难以实现 各个店铺之间的经营互补。我国有的城市在商业街建设中，设计时没有总体规划，招商时 谁出钱多就租给谁，结果整个商业街定位不准、形象不清，成了带状的“集贸市场”，走向 萧条是必然的结局。第三，规划必须遵循商业发展的客观规律。根据国家经贸委对全国 600 种主要商品供 求情况的分析预测，2004 年上半年将有 85.5的商品供过于求，其余 14.5的商品供求基 本平衡，没有供不应求的商品。我国千人平均拥有批发零售网点已达 15 个左右，高于不少 发达国家。由于竞争激烈，我国零售业的平均利润率不断下降，高档百货店的利润率甚至 低于国外的连锁超市。在如此激烈竞争的形势下，如果仍然盲目

5、发展包括商业街在内的商 业设施，必然受到经济规律的惩罚。除此以外，还应该注意商业街的一些共性规律。如因为消费者购物要步行，因此商业 街的长度不能过长。如果街道的长度已无法更改，应在中段设立绿地等休闲空间，实际上 把商业街分成几个单元。再如，不论是综合性还是专业性商业街，都应有自己的特色。这 种特色包括商品的性能价格比、品牌知名度、目标顾客的消费特征等各个方面。 记者：现在我国的商业街现状如何？存在哪些问题？应该如何解决？ 张韧：我国商业街建设出现一些偏差，同轻视商业规划的传统思维有着直接的关系。 实际上，商业主管部门多年来一直在呼吁加强网点规划的权威性，反对不顾实际需要盲目 建设商业项目。但是

6、，长期以来情况并不乐观。加强商业规划不仅是我国经济发展的客观需要，而且也是经济发达国家通行的做法。 法国商业法第 720 5 1 1 条明确规定：凡是新设销售面积超过 300 平方米的零售商店， 或是销售面积已经达到 300 平方米的零售商店的扩建，或是销售面积已经达到 300 平方米 的零售商店停业两年后重新开业，以及销售面积 2000 平方米以上商店对经营范围的任何变 更，都需要经过省商业设施委员会审查期限为 4 个月的审批。近一两年，北京、上海、大连等城市，已经或正在通过立法程序，制订了大型商业设 施建设听证制度，对加强商业规划的科学性、权威性，发挥了重要作用。这方面的经验应 该推广。实

7、践已经证明，城市商业街建设不仅是商业网点建设的重要组成部分，也是城市 房地产开发的重要内容。各级经贸部门和建设部门应该加强合作，共同制定好包括商业街 在内的商业网点规划。著名步行街具有较高的文化内涵与艺术品味。 对步行街所在城市的历史、风俗、人文 的研究,有助于确定步行街的主题，找到一个好的方向。步行街是一种商业形式，同时也可 以是一个城市或城区的内在的体现和招牌。建设有风俗文化作铺垫的，有自身独特风格的 步行街，便可以作为城市的旅游资源推向更大的市场。一方水土一方人，有主题的步行街 也是外来游客认识一座城市的窗口。大型商业街。大型商业街。此类商业街地处大城市的几何中心或交通便捷处，街区长度为

8、 1000-5000 米，商业 设施立面高度为 6 层以上，商店密度为 80%-100%。这种商业街所处的大城市人口为 100 万以上，其商业区辐射人口为 300 万人，来此街的消费者主要是通过汽车、火车等工具而 至，其目的为休闲性购物。此商业街的形态为平面圈状构造，设施构成为观赏、服务、饮 食、商业等综合方式；行业以高档商店、高档餐馆、高级娱乐中心、高级服务设施为中心，行业数目为 300 个，核心营业点是高级时装店、大型游乐场所、各类专业服务店，贸易洽 谈场所、汽车商店等。来此街的消费者是复合阶层人口和外来流动人口，购买的频率小， 但数额巨大。此街给人以豪华、舒适、个性、新潮的感觉。这种商业

9、街与城市主体交通网 应融为一体，各种城市机制与此不应造成人为矛盾。地区型商业街。地区型商业街。此商业街地处中等城市中心区或大型城市副中心区，其城市人口规模为 30 万人，其 商业区辐射人口为 100 万人，来此街的消费者主要是乘公共电汽车、地铁等交通工具。正 常日客流量为 5 万人，来此街购物客流比例小于闲逛商店客流比例。此商业街构成形态为 环状或圈状构造，商店数目为 1000-3000.家，设施构成为商业、饮食、娱乐、社会多功能 营业点，行业以日常购物的中档商店为中心，行业数目为 200 个，核心商店是百货、服装、 五金交电等专营商店。来此街的主要顾客是社会集团及复合阶层人口，购物日频率较大

10、。 日本东京都神乐坂商业街的典型的地区型商业街。此商业街是东京都“山手线”轨道电车环 线内富有日本特色的商业街。地域型商业街。地域型商业街。此类商业街地处地域中的城市内，街区长度为 500-700 米，商业设施立面高度为 2-4 层，商店密度为 70%-90%。这种商业街所处的中心城市人口规模为 3 万人，其商业辐射人 口为 10 万人，来此街购物客流比例大于闲逛商店客流比例。此商业街构成形态为带状附以 树枝状构造，商店数目为 300-400 家。设施构成为商业、饮食、双功能店，行业以常购买 的中、低档日用品为中心，行业数目为 100 个，核心商店是粮油食品店和百货店。来此街 的主要顾客是复合

11、型阶层人口，购物的数额较大，而且周频率也较高。此街给人以大众化 和个性化的印象。邻里型商业街。邻里型商业街。此类商业街位置处于地方城镇几何中心，街区长度为 100-200 米，商业设施立面高 度为 1-2 层，商店密度为 50%-80%。这种商业街所处的城镇，自身人口为 3000 人，其商 业区辐射人口为 10000 人。来此街消费者主要靠步行和骑自行车，其目的只是单纯的购物 动机。由商业街构成形状为线状路线构造，商店数目为 50 家，设施构成为商业和风味小吃 店，行业以生活日用品为中心，行业数目为 20 个，核心商店是副食品店或食品超级市场。 来此街购物的主要顾客是家庭主妇或保姆，购买商品的

12、数额小，但日频率高。此街给人的 印象是随意、亲切和大众化。这种商业街只与交通网相连，但并非是客货流运动线上，因 此，这种商业街方便了固定消费者而妨碍吸引流动顾客，其商业范围有限，盈利微薄。商业街与城市结构。商业街与城市结构。分析商业街与城市结构的状况，通常有以下三个方面进行。一是看城市发展的历史和商业形成的对应关系。北京城市的几何中心是皇宫，而天津 是在贸易港口基础上发展起来的。二是城市的主要职能偏重，偏重商业，则商业街完善；偏重工业发展，则商业街就发 展缓慢；偏重政治和军事，则商业街发展规模和更新速度就落后于时代。三是看城市的规划与商业街所处的位置。大体有三大类型。第一，商业街在城市几何 中

13、心，也称为内核心型商业街（德国波恩） ，第二，商业街在城市近环路的边缘，也称中核 心型商业街，第三，商业街在城市外环路的边缘，又称外核心商业街（法国的巴黎） 。上面三种商业街布局模式的出现，是由于世界消费人口逆城市化发展的趋势而形成的。 人口密集在城市的内核，则商业街布局应采用波恩式。如果人口转移到城市郊外，则可采 取伦敦式或巴黎式商业街区位。专业商业街商铺鉴于整个商业街经营商品的统一性特点，整个商业街的市场成本比较 低，只要商业街的开发商/经营商对整个商业街恰当进行包装，那么所有的商铺就可以享受 开发商统一市场宣传所带来的市场效果。另外，因为专业商业街经营商品的品种简单化特 点，其规划设计的

14、复杂程度较低，开发商不太容易发生因为商业街的规划设计不合理，最 终对整个项目的运营发生负面影响的情况。复合商业街的经营内容没有统一性、协调性，所以开发商/经营商对项目的市场宣传所 能带给经营者的利益相对较少。除此因素以外，复合商业街的规划设计难度较高，开发商 操作不当，就会发生因投资者、经营者不认同项目的规划设计方案而导致的项目失败，也 会发生因项目市场成本太高，引起的竞争力降低的情况。复合商业街在国内成功的案例很 多，但基本上都属于经过几十年市场长期锤炼的品牌化商业房地产综合形式。北京的王府 井商业街，西单商业街，前门大栅栏商业街，上海南京路都属于典型的复合商业街形式， 它们都经过了长期的市

15、场培育，在国内已经成为耳熟能详的商业品牌，所以它们的成功是 自然的，必然的，也是值得借鉴的。专业商业街规模特点。首先，规模大小和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的 商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。北京的“女人街“属于典型的女性 服装商业街，每个独立的“女人街“规模在一万多平米；而北京十里河建材街，建筑规模远 远超过一万平米，达到近十万平方米。其次，和所在城市的经济规模与人口规模有关，同 样是一条“女人街”，在北京的规模肯定可以做得比在厦门的大。总之，商业街的规模必须 体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么 商业街将会面临市场承接力不

16、够引发的经营困境。专业商业街名称特点。专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品 类型两大要素。比如， “北京三里屯酒吧街“名称就准确包含了位置元素“三里屯“，和经营商 品类型元素“酒吧“。正如我们在前文所谈到的，专业商业街会节省商铺经营者的市场成本， 从北京三里屯酒吧街的例子不难理解，消费者从其名称就可以得到他们所需要的信息，便 于消费决策。专业商业街商铺特点。有些专业商业街完全采取铺面形式，如北京三里屯酒吧街；有 些则完全采取铺位形式，如北京“女人街“；其他专业商业街采取铺位、铺面结合的方式， 如北京十里河建材街。铺面形式对商铺投资者而言意味着高售价、高租金和高收益，但对于开发商来讲，却意味着可开发面积减少，零售业态商品商业街采取铺位形式更多；服务 业态、体验业态商业街则主要采取铺面方式。需要关注的是，采取铺面形式的专业商业街， 成功的比例很高。复合商业街规模特点。复合商业街大多数规模庞大。无论北京的王府井商业街，还是 上海南京路，都是商业“巨无霸“，沿街商业房地产开发面积达几十万平方米。新开发复合 商业街的规模决策对开发商是一个考验，如果开发面积太大，超过了市