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1、1都江堰天府水云间项目市场调研报告市场调研报告调查小组：毕光炜调查小组：毕光炜 卢锐卢锐20052005 年年 8 8 月月 2020 日日2目目 录录一、都江堰城市概况描述一、都江堰城市概况描述3_9 1、都江堰城市概述都江堰城市概述 2、城市城市经济经济运行指运行指标标 3、都江堰房地都江堰房地产产整体市整体市场场状况状况 4、都江堰城市都江堰城市发发展展规规划划态势态势 二、都江堰住宅市二、都江堰住宅市场场基本情况基本情况报报告告9_14 1、区域住宅市区域住宅市场场的地域划分的地域划分 2、区域住宅市区域住宅市场场的地域性分的地域性分类类特征特征 3、区域住宅市区域住宅市场场的的总总体
2、特征体特征 三、三、项项目周目周边边可比物可比物业项业项目目现现状状14_31 1、青城山青城山-观观景路景路-都江堰景区都江堰景区-岷江干流岷江干流围围合区域的合区域的项项目目 2、幸福大道、迎幸福大道、迎宾宾大道向大道向东东南散南散发发区域区域间间的的项项目目 3、蒲阳路、玉蒲阳路、玉带桥带桥街、二街、二环环路以内区域的路以内区域的项项目目 4、青城山区域的青城山区域的项项目目 四、都江堰土地市四、都江堰土地市场场供供应应情况情况31_36 1、都江堰市国土都江堰市国土资资源源储备储备及利用情况及利用情况 2、都江堰市（都江堰市（2005 年年 7 月）拍月）拍卖卖出出让让国有土地使用国有
3、土地使用权权成交成交结结果果 3、都江堰市（都江堰市（2005 年年 9 月）挂牌月）挂牌转让转让国有土地使用国有土地使用权权公告公告 五、都江堰区域房五、都江堰区域房产发产发展展态势态势及市及市场场面分析面分析36_38 1、都江堰房地都江堰房地产产市市场场宏宏观优势观优势 2、都江堰房地都江堰房地产产市市场场劣劣势势 3、都江堰房地都江堰房地产项产项目目报报建相关成本数据建相关成本数据3都江堰天府水云都江堰天府水云间项间项目目市市场调场调研研报报告告一、都江堰城市概况描述一、都江堰城市概况描述1、都江堰城市概述：、都江堰城市概述：（1）都江堰市性都江堰市性质质成都远郊特色旅游城市（是国家历
4、史名城和国家优秀旅游城市,是西南唯一获得双文化遗产的生态性文化名；（2）城市区位：城市区位：都江堰市位于成都西北方向，距成都 48 公里；（3）城市交通：城市交通：都江堰城市交通便捷。城区由成灌高速直接与中心城市联结，距成都车程约 30 分钟。根据成都市政府最新城市发展构想，将构建以成都中心城区为核心，周边 30 分钟车程为辐射半径的“大成都”。即，除了外环路以内的主城区外，成都周边的如新津、新都、郫县等县、市将打造为大成都的外围功能片区。外围功能片区接受中心城市辐射，同时根据自身特点及优势形成产业跟生活配套的格局；（4）城市城市规规模：模：都江堰市幅员面积 1207 平方公里，辖 28 个乡
5、镇和 1 个工业区，人口 60 万，城区人口 22 万人（未来计划发展成为人口达60 万的中等发达城市），建成区面积 20 平方公里；（5）都江堰城市核心劣都江堰城市核心劣势势： ：总体经济水平较低A、 对当地旅游资源的利用和挖掘还不够深入，本地产业相对单一，总体经济水平不高;B、在房地产市场经济中，本地消费者消费意识、消费能力还较弱，房地产市场基本还处于发展阶段。市场的拉升需要更多的依靠外地消费群的引入，客观上加大了市场风险和难度。42、城市、城市经济经济运行指运行指标标： ：（1）都江堰市是综合机械、建材、能源、医药化工、旅游等多个产业的中等发达城市。2004 年实现区域生产总值(GDP)
6、为 69.89 亿元，其中第二产业占国内生产总值的 40.17%（28.08 亿元），第三产业占国内生产总值的 45.14%（31.55 亿元），在成都市区（市）县排名第 11 位，排名位居龙泉驿区（66.85 亿元）、青白江区（53.49 亿元）、温江区（50.01 亿元）等区县的前列；社会消费品零售总额达到 29.66 亿元，固定资产投资总额达到 29.6 亿元，城乡居民储蓄余额达到 40.95 亿元；（2）2005 年上半年，全市地区生产总值（GDP）为 46.1 亿元，同比增长 13.3%，第二产业占地区生产总值（GDP）的 51.7%（ 15.2 亿元），增长 23.2%；第三产业占
7、地区生产总值（GDP）的 44.3%（26.5 亿元）；2005 年上半年居民储蓄存款增加，消费倾向降低。6 月底，全市储蓄余额 83 亿元，同比增长 13.8%。储蓄意识仍然比较强，货币沉淀的局面仍未打开；（3）2005 年上半年该市经济保持快速增长，全市地区生产总值（GDP）为 46 亿元，增速达 13.3 %。据统计，2005 年上半年该市城市居民人均可支配收入为 5241 元，同比增长 22.3%，人均消费支出 3621 元，增长 21.8 %；农民人均现金收入为 2692 元，增长 10.8 %，人均生活消费支出为 2111 元，增长 18.0 %。一方面，这反映了城乡居民生活消费水
8、平的提高，将促使消费结构开始升级；另一方面，城乡居民收入和购买力水平的提高拉动了消费的增长,由此反映都江堰总体经济总量和质量的运行情况均较好。3、都江堰房地、都江堰房地产产整体市整体市场场状况：状况： （1）2004 年，国家出台了土地严控、贷款紧缩、门槛提高等多项调控政策，对房地产市场的长远发展带来了较大的影响，但调控效应在短时间内还没完全显现，都江堰市的房地产仍呈现出强劲的发展势头，全年完成房地产开发投资 9.32 亿元，同比增长 48.9%，增速比全社会投资高出 24.1 个百分点，其中：土地购置费达 1.84 亿元，比上年增长 61.1%，在房地产开发投资总额中所占比重占到了二成。20
9、045年房产市场供应能力继续上升，全市住宅报建新开工面积 66 万平方米,各类房屋竣工面积 45.87 万平方米，同比增长 17.1%，其中，商品房竣工面积 43.28 万平方米，同比增长 156.9%。实现销售额 6.39 亿元，同比增长 18.3。 ；（2）受居民收入增加、城乡一体化进程加快及该市良好居家环境等众多因素的推动，商品房销售较为火爆，2004 年全市商品房预售面积为 39.3 万平方米，同比增长 18.4%，商品房空置面积约 7.66 万平方米，下降 18.7%；商品房销售均价达 1717 元，较同期增长 5.5%；（3）2005 年（1-6 月）全市签约及在建房地产项目 25
10、 个，房地产完成投资 4.85 亿元，较同期增长 45.4%。商品房已报建新开工面积约 48万平方米，预售面积约 25 万平方米。上半年商品房销售额为 1.82 亿。A、从开从开发发的地域分的地域分类类： ：主要是以青城山板块为代表的纯度假地产和以城区为主的住宅和商业地产；B、从住宅的从住宅的类类型分型分类类： ：主要是青城山板块的小户型度假公寓、产权酒店及别墅；城区板块的普通多层住宅、联排别墅、独立别墅和少数的商业物业、小户型住宅、电梯公寓；C、从住宅的价格分从住宅的价格分类类： ：a、2003 年的青城山板块多层住宅项目销售均价约在 19002300 元/平方米之间，别墅价格在 2800
11、元/平方米左右；城区多层住宅销售均价在 13001500 元/平方米之间，联体别墅价格在 2600 元/平方米左右；核心商业区临街底层商铺价格在 1250019000 元/平方米，主要干道两侧临街底层商铺价格在 60007000 元/平方米，次要道路两侧临街底层商铺价格在 28004500 元/平方米。6b、2004 年青城山板块多层住宅项目销售均价约 20002800 元/平方米之间，联排别墅价格在 3100 元/平方米左右；独栋别墅价格在 3300 元/平方米左右；城区多层住宅销售均价在 14001750 元/平方米之间，最贵的达到 2200 元/平方米，联排别墅价格在 3000 元/平方
12、米左右；核心商业区临街底层商铺价格在 1300018500 元/平方米，主要干道两侧临街底层商铺价格在60008000 元/平方米，次要道路两侧临街底层商铺价格在 30005000 元/平方米。c、2005 年(1-7 月)青城山板块多层住宅项目销售均价约 23003200 元/平方米之间，联排别墅价格在 3200-5000 元/平方米左右；独栋别墅价格在 4000 元/平方米左右；城区多层住宅销售均价在 16002300 元/平方米之间，最贵的达到 2500 元/平方米，电梯均价在 2000-2800 元/平方米之间，联排别墅价格在 2800-3500 元/平方米左右；独栋别墅价格在 340
13、0-3900 元/平方米左右；核心商业区临街底层商铺价格在 1600020000 元/平方米，主要干道两侧临街底层商铺价格在 700010000 元/平方米，次要道路两侧临街底层商铺价格在 40005500 元/平方米。D、从从购买购买群体分群体分类类： ：大部分（别墅）项目超过 60%(建川丽水清城玫瑰园超过 80%)的购买人群是成都市、成都周边区市县、四川省地市县、阿坝州、攀枝花、重庆、兰州、国外等地的置业者；城区住宅（多层）的本地客户则相对较多，以自住为主。7都江堰市（城区）房地都江堰市（城区）房地产产市市场场价格示意表价格示意表位置2003类别2003 价格（元/平方米）2004类别2
14、004 价格（元/平方米）2005（1-7）类别2005（1-7）价格（元/平方米）花园洋房1900-2300花园洋房2000-2800花园洋房2300-3200电梯公寓电梯公寓电梯公寓别墅（独栋）别墅（独栋）3500别墅（独栋）4000-4500别墅（连体）2800别墅（连体）别墅（连体）3380-3800青城山别墅（连排）别墅（连排）3100别墅（连排）3000-5000多层住宅1300-1500多层住宅1400-1750/2200多层住宅1700-2500电梯公寓电梯公寓电梯公寓2000-2800别墅（独栋）别墅（独栋）别墅（独栋）3980别墅（连体）2600别墅（连体）别墅（连体）33
15、50-3700城区别墅（连排）别墅（连排）2500-3000别墅（连排）2700-3500主要干道首层商铺6000-7000首层商铺6000-8000首层商铺7000-10000次要干道首层商铺2800-4500首层商铺3000-5000首层商铺4000-55008都江堰市房地都江堰市房地产产市市场场价格划分情况价格划分情况价格区价格区间间（元（元/平方米）平方米）备备注注最高端最高端多层 2000-2500/别墅 3000-4000社区环境极佳，幸福大道高端高端多层 1700-2000/别墅 2500-3000市区，幸福大道，社区环境好中端中端多层 1300-1700一环路周围，有少量环境低
16、端低端多层 800-1300一环外，村集资建房或其它特殊原因4、都江堰城市、都江堰城市发发展展规规划划态势态势： ：由于都江堰市临山而建，行政中心集中在该市景区，向北即是山脉，已无大的发展空间，因此都江堰市的城区规划朝与成都市连接的幸福大道、迎宾大道的东南方向发展(20032020 年城市发展控制规划图，待修订)，政府行政中心及其他政府单位、医院、学校等都将搬迁至该区域，根据详细分析与现场勘察可初步判断，都江堰房地产住宅市场将形成以古堰景区和青城山景区为核心的旅游、服务、商业、文化、居住的度假型住宅和以城市边缘为开发重点的居家型住宅两大主要板块，未来房地产发展趋势分为:(1)城市北区 (二环内
