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1、经济适用房住户满意度及其影响因素分析经济适用房住户满意度及其影响因素分析 基于北京市 1184 位住户的调查李培【专题名称专题名称】体制改革体制改革【专专 题题 号号】MF1】MF1【复印期号复印期号】2010】2010 年年 0808 期期【原文出处原文出处】南方经济南方经济(广州广州)2010)2010 年年 4 4 期第期第 15152525 页页【作者简介作者简介】李培，电子信箱：李培，电子信箱：，中国人民大学区域经济与城市管理研究所（北京，中国人民大学区域经济与城市管理研究所（北京 100872100872）。）。 【内容提要内容提要】中国住房制度自中国住房制度自 19981998
2、年改革以来，经济适用房在保障中低收入家庭基本住房需求的同时，也暴露出了严重的缺陷。本文年改革以来，经济适用房在保障中低收入家庭基本住房需求的同时，也暴露出了严重的缺陷。本文 在对在对 20072007 年北京市经济适用房住户调查数据进行描述的基础上，利用多元排序年北京市经济适用房住户调查数据进行描述的基础上，利用多元排序 ProbitProbit 模型对影响经济适用房住户居住和模型对影响经济适用房住户居住和 生活满意度的主要因素进行了实证检验。结论显示不同群体的住房意向各不相同，由此揭示出政府建立定期住房普查制度，生活满意度的主要因素进行了实证检验。结论显示不同群体的住房意向各不相同，由此揭示
3、出政府建立定期住房普查制度， 及时掌握居民住房需求并以此为基础制定住房政策的必要性。分析结果显示经济适用房选址布局不当加剧了职住分离和居及时掌握居民住房需求并以此为基础制定住房政策的必要性。分析结果显示经济适用房选址布局不当加剧了职住分离和居 住区的社会阶层分隔，并使得经济适用房政策更像是政府激励居民迁出市中心的一种工具。住区的社会阶层分隔，并使得经济适用房政策更像是政府激励居民迁出市中心的一种工具。【关关 键键 词词】经济适用房经济适用房/ /住房满意度住房满意度/ /职住分离职住分离/ /居住区分异居住区分异 EEUUEEUU一、引言与文献综述经济适用房是在停止住房实物分配，逐步实行住房分
4、配货币化的背景下提出的。作为市场经济体制和计划经济体制之间的一个“交集”，经济适用房自诞生至今就一直饱受争议。一方面，经济适用房政策的推行，对扩大住房供给、调节房地产投资结构、启动市场有效需求和拉动城市经济增长等方面都起到了积极的作用（王诚庆，2003；黄征学，2004）。另一方面，经济适用房政策作为一种过渡性的政策安排与改革的长远目标并不一致（贾康、刘民军，2007）。经济适用房开发与土地截留已经成为中国房地产开发商从政府手中获取廉价土地的两个基本手段（平新乔、陈敏彦，2004），而住房二元市场的存在以及所产生的“挤出效应”也不利于商品房市场的健康发展（Zheng et al., 2006）
5、。由于经济适用房政策在具体运行过程中存在销售对象界定不清、建设主体选择不当、配套改革推进缓慢、补贴方式运作不利以及地方政府缺乏积极性等一系列问题，甚至一度出现了买者“富人化”、建设“别墅化”、申请“繁琐化”和管理“失控化”等违背经济适用房政策设计初衷的现象，使得这一政策的合理性受到了质疑。显然，以上争议的长期存在不利于经济适用房政策的制定与执行，容易导致原本简单和明了的政策走向停滞不前，严重阻碍中国住房分层供应体系的完善，进而限制中低收入家庭住房改善的步伐。当前学术界对经济适用房政策的政策评析多数以定性分析为主，少数定量分析文献则均是以全国或各省市宏观层面数据为基础的研究，受制于微观数据的可获
6、性，国内学者对经济适用房住户选房、购房和换房的内部机理研究相对不足（姜万军、喻志军，2005；牛毅，2007；李培，2008）。住房改革的复杂性恰恰在于涉及每一个相关主体的利益调整，同样的住房政策对不同区位、不同身份、不同收入水平的居民的影响各不相同。在缺乏住房普查数据或微观调查数据，不清楚住房与家庭分布特征的情况下，仅仅立足于对房价等宏观指标进行分析研究，相关结论可能会与现实存在偏差。例如，在缺乏对中低收入阶层住房需求偏好深入了解的情况下，仅以房价“过高”断定经济适用房可能会出现大量滞销，从而建议实行以产定销的供给策略（冯长春，1999；韩冰，1999），显然与当前经济适用房的严重脱销现象明
7、显不符。鉴于此，本文利用 2007 年北京市经济适用房小区调查资料，结合 2004 年北京市居民生活质量调查在对北京市经济适用房政策运行现状进行评析的基础上，采用多元排序 Probit 模型对影响经济适用房住户住房满意度的主要因素进行实证检验，并根据相关结论提出完善经济适用房建设的政策建议。二、北京市经济适用房居民居住意向分析北京是中国经济适用房建设规模最大的城市，也是经济适用房政策实施最早的城市之一。为了考察经济适用房政策的实施效果，我们于 2007 年 9 月至 11 月对北京市所有建有经济适用房小区的城区、近郊区和远郊区分别进行了抽样调查。在本次调研中，我们具体采用了问卷调查法（ques
8、tionnaires）和半结构式访谈（Semi-structure interview）两种调研方法。问卷和访谈内容主要包含被调查者个人基本情况、被调查者住房基本情况、经济适用房住户意向和经济适用房户主对小区环境评价四部分，共计49 个问题。我们根据北京市乡、镇、街道行政区划，结合2005 年北京市 1人口抽样调查资料中的相关数据设计了分层随机抽样框，抽样涉及 55 个经济适用房小区内的 1573 名经济适用房户主。依照等配额比例，每个区平均 200 个样本，每个经济适用房小区抽样量不少于 20 个，房山区和大兴区在全部抽样结束后根据需要各增加了 35 个样本。本次调查共收回有效问卷 1193
9、 份，问卷有效率 86.9。被调研的小区具体分布如图 1。通过数据整理和剔除无效样本，本文实际采用的样本为 1184 个。其中，男性占 47.13，女性占 52.87；小学及以下文化程度的居民占 1.27，初中文化的居民占 9.04，高中及中专文化的居民占 21.03，大专文化的居民占 21.03，本科文化的居民占 36.91，研究生及以上文化的居民占 10.73；职业分布居前三位的分别是：企事业单位一般职工占 24.66，专业技术和研究人员占 13.93，企业中高层管理人员占 12.58；工作单位性质前三位的依次是：国有企业、私营企业或个体工商户和行政事业单位，所占比重分别为 22.89、1
10、9.09和 16.55。被调查者平均年龄 39 岁，平均 3 人居住一户，人均居住面积32.87；购房时间分布在 19972007 年之间，17.82的被调查者拥有 2 处或 2 处以上住宅；居住塔楼的居民占 44.59， 居住板楼的居民占 43.75；住宅户型最为普遍的是两室一厅，所占比重为 43.67，其次是三室一厅，所占比重为 21.45；被调查者购买时平均房价为 3567 元，当前经济适用房平均价格为 6582 元；被调查者购买时周边商品房平均价格为5296 元，当前周边商品房平均价格为 10085 元。（一）理想的经济适用房房价经济适用房的内涵主要包括两个方面：第一是经济性，即房价能
11、让中低收入家庭承受得起，具有可支付性。从被调查者心中理想的房价分布来看，在 2004 年北京市城八区的问卷调查中， 家庭年收入低于 6 万元的住户理想中的经济适用房房价主要集中在 2000 元以下。在 2007 年的问卷调查中，经济适用房住户理想中的经济适用房房价区间相比 2004 年有所上升，主要集中在 20004000 元之间。 一个重要的问题是：北京市经济适用房房价是否已经超出了中低收入家庭的住房支付能力。以 2004 年北京市居民生活质量意向调查为例，在 1308 份样本中，中低收入户均年可支配收入为 26832 元，中等收入户均年收入为 33948 元。以 1999 年至 2003
12、年经济适用房平均售价 2917 元，平均每套面积 107.3计算， 经济适用房套均价 格为 31.3 万元，这是北京市中低收入居民家庭年均收入的 11.6 倍，是中等收入家庭的 9.2 倍。此外，面对商品房房价的“飙升”，1999 年到 2006 年北京市累计竣工经济适用房住宅面积 1978.9 万平方米，仅占同期北京市城镇地区住宅竣工面积的 12.3，显然这一建设规模难以满足中低收入阶层的住房需求。由此可见，北京市经济适用房供给是一种“高价格、小规模”的保障性住宅供给模式。（二）理想的经济适用房居住面积经济适用房的第二内涵是适用性，即经济适用房的建筑面积适当、户型控制在中小套，且功能适用、配
13、套齐全。本次调查的经济适用房户均居住面积为 99.71，最大单户居住面积为 205，最小单户居住面积为 20，97.46的住房拥有独立的卫生和厨房设备。从被调查者对经济适用房适度居住面积的总体选择来看，选择经济适用房理想居住面积为 8089的住户最多，占到总调查户数的 32.33。其中，居住面积低于 100中的绝大多数被调查者认为自己当前居住面积与理想居住面积之间存在不匹配，且主要是实际居住面积低于理想居住面积（表 2）。而居住面积高于 100的被调查户多数认为当前居 住面积与自己理想居住面积相一致。调研中我们发现，即便是对于以满足自住需求而购买经济适用房的中低收入者而言，住房“一步到位”、“
14、买房尽可能买大”的倾向也相对明显。一方面，由于经济适用房价格通常大大低于周边商品房价格，从而放宽了购房者的预算约束，增强了消费者购买大户型的有效需求。也就是说一个家庭按照其收入约束本应该购买 70 平方米的商品房，现在可能就要购买 80 平方米的经济适用房。另一方面，许多住户表示购买经济适用房并非是权宜之计，而是解决自己家庭住房问题的长远措施，以满足今后住房标准提高的需要，所以尽可能购买较大的户型。（三）入住经济适用房前后住房条件改善的主观评价住宅的耐用性决定了人们对住宅消费往往会遵循“先租后买、卖旧买新、卖小买大、卖劣买优”的原则。本次调查仅有7.31的住户是看重经济适用房的增值潜力而购买的
15、，75.38的被调查者是为了改善原有居住条件或买不起其他商品房而购买经济适用房的，即对于大多数户主而言购买经济适用房主要是为了满足自身的自住需求。从被调查者入住经济适用房前后的主观评价来看，之前以其他各种方式满足自己住房需求的多数户主都感觉入住经济适用房后住房条件有所改善（表 3）。其中，入住经济适用房前后住房条件改善最为明显的是前期租赁廉租住房的户主，而入住经济适用房之前通过购买商品房解决住房需求的户主对入住经济适用房前后住房条件的改善评价相对较低。北京市规定“十一五”期间，经济适用房的供应对象是排险解危、文物保护区、城中村改造和奥运及市政重点工程的拆迁居民。对于这部分“特殊群体”而言，他们
16、在入住经济适用房前后对住房条件的主观感受几乎没有变化的比重高于其他符合条件的申请者，这可能是因为强制性入住和自愿性入住经济适用房给居民带来的福利不同。由于长期受社会文化的影响，中国老百姓对“家”的理解往往是建立在“住房自有”的基础之上。从表 3 中我们可以发现，之前以租赁、与父母同住或单位提供宿舍方式满足自己住房需求的被调查者在入住经济适用房后对住房改善情况的评价显著高于之前购买商品房满足居住需求的被调查对入住前后的评价。此外，从经济适用房项目立项开发的来源来看，以建欣苑小区为代表的原来为商品房项目，改变立项性质后列入经济适用房建设项目的小区居民对入住经济适用房前后的住房改善评价程度最高。以回龙观为代表的采用统一规划，直接按经济适用房性质办理立项手续的经济适用房小区居民对入住经济适用房前后的住房改善评价居中。以往馨园为代表的联建、自建的项目转项成为经济适用房项目所在小区居
