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1、售价与租金回报关系分析1 商业地产的租金与售价不合理的比例关系目前大部分商业地产都是采用售后包租的模式来吸引投资者快速回笼资金规避市场风险最好的一种方式 , 但是投资者并非直接是参与经营的, 他们只看中的是投资回报率8%-10% 甚至更高而非后续的经营管理包括业态定位, 所以再高的售价也能卖掉的原因所在. 而且开发商追求的是高额的售价利润没考虑到将来的经营管理是否能给予业主8%-10% 的回报 . 也就是说如果要出售时开发商就必须想好租金为多少才能达到8%-10% 的回报 , 或者要租赁时就要预设售价为多少这样才能使项目的长远发展奠定良好的基础和风险预测售价与租金回报分析假设目前售价15000
2、/ m2 租金 3/ 天/m2 面积： 100 m2 该商铺出售总价：1500000 月租金回报： 9000 年租金： 108000 年投资回报率：7.2% 资回报年限： 13.9 年假设目前售价15000/M2 租金 2/ 天/ m2 面积： 100 m2 该商铺出售总价：1500000 月租金回报： 6000 年租金： 72000 年投资回报率：4.8 % 资回报年限： 20.8 年按照国际商业项目正常的投资回报10% 售价 15000/m2 的商业租金应该在4.17/ m2/天按照商业项目正常的投资回报8% 售价 15000/ m2 的商业租金应该在3.33/ m2/天相反测算方法按照国
3、际商业正常的投资回报10% 测算假设目前租金2/ m2/ 天，那么如果是10% 回报的话租金是 6000/ 月、 72000/ 年10=720000 总价 /100 m2=7200/ m2 假设目前租金3/ m2/ 天，那么如果是10% 回报的话租金是 9000/ 月、 108000/ 年10=1080000 总价 /100 m2=108000/ m2 相反测算方法按投资回报8% 测算假设目前租金2/ m2/ 天，那么如果是8% 回报的话租金是 6000/ 月、 72000/ 年12.5 年=900000 总价 /100 m2=9000/ m2 假设目前租金3/ m2/ 天，那么如果是8% 回
4、报的话租金是 9000/ 月、 108000/ 年12.5 年=1350000 总价 /100 m2=13500 m2 本人还特此做过一张租金与售价的分析表适用与任何项目售价与租金回报分析: 单价（元 /m2）总价 ( 元 ) 日租金（ /m2）面积（ m2）月租金（元 /m2）年租金（元 /m2）回报率 (%) 回报年限 ( 年) 15,000 1,500,000 4.17 100 12,500 150,000 10 10.00 15,000 1,500,000 3.75 100 11,250 135,000 9 11.11 15,000 1,500,000 3.33 100 10,000
5、120,000 8 12.50 15,000 1,500,000 2.92 100 8,750 105,000 7 14.29 15,000 1,500,000 2.50 100 7,500 90,000 6 16.67 15,000 1,500,000 2.08 100 6,250 75,000 5 20.00 单价（元 /m2）总价 ( 元 ) 日租金（ /m2）面积（ m2）月租金（元 /m2）年租金（元 /m2）回报率 (%) 回报年限 ( 年) 20,000 2,000,000 5.56 100 16,667 200,000 10 10.00 20,000 2,000,000 5.0
6、0 100 15,000 180,000 9 11.11 20,000 2,000,000 4.44 100 13,333 160,000 8 12.50 20,000 2,000,000 3.89 100 11,667 140,000 7 14.29 20,000 2,000,000 3.33 100 10,000 120,000 6 16.67 20,000 2,000,000 2.78 100 8,333 100,000 5 20.00 单价（元 /m2）总价 ( 元) 日租金（ /m2）面积（ m2 ）月租金（元 /m2）年租金（元 /m2）回报率 (%) 回报年限 ( 年) 7,20
7、0 720,000 2.00 100 6,000 72,000 10 10.00 8,000 800,000 2.00 100 6,000 72,000 9 11.11 9,000 900,000 2.00 100 6,000 72,000 8 12.50 12,857 1,285,714 2.00 100 6,000 72,000 7 14.29 12,000 1,200,000 2.00 100 6,000 72,000 6 16.67 14,400 1,440,000 2.00 100 6,000 72,000 5 20.00 单价（元 /m2）总价 ( 元) 日租金（ /m2）面积（
8、m2 ）月租金（元 /m2）年租金（元 /m2）回报率 (%) 回报年限 ( 年) 9,000 900,000 2.50 100 7,500 90,000 10 10.00 10,000 1,000,000 2.50 100 7,500 90,000 9 11.11 11,250 1,125,000 2.50 100 7,500 90,000 8 12.50 12,857 1,285,714 2.50 100 7,500 90,000 7 14.29 15,000 1,500,000 2.50 100 7,500 90,000 6 16.67 18,000 1,800,000 2.50 100
9、 7,500 90,000 5 20.00 单价（元 /m2）总价 ( 元) 日租金（ /m2）面积（ m2 ）月租金（元 /m2）年租金（元 /m2）回报率 (%) 回报年限 ( 年) 10,800 1,080,000 3.00 100 9,000 108,000 10 10.00 12,000 1,200,000 3.00 100 9,000 108,000 9 11.11 13,500 1,350,000 3.00 100 9,000 108,000 8 12.50 15,429 1,542,857 3.00 100 9,000 108,000 7 14.29 18,000 1,800,000 3.00 100 9,000 108,000 6 16.67 21,600 2,160,000 3.00 100 9,000 108,000 5 20.00 单价（元 /m2）总价 ( 元) 日租金（ /m2）面积（ m2 ）月租金（元 /m2）年租金（元 /m2）回报率 (%) 回报年限 ( 年) 12,600 1,260,000 3.50 100 10,500 126,000 10 10.00 14,000 1,400,000 3.50 100 10,500 126,000 9 11.11 15,750 1,5
