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1、池州商业广场建设项目可行性研究安徽阶梯咨询设计有限公司1第第 1 1 章章 总论总论1.1 项目概述项目概述1.1.11.1.1 项目名称：池州商业广场建设项目1.1.21.1.2 建设单位：安徽省池州市东池置业有限公司1.1.31.1.3 建设地点：该建项目建设用地位于池州市贵池中学周边，工程场界南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻贵池中学。其地理位置位于池州市中心区域。1.1.41.1.4 主要建设规模与内容：该建项目占地面积 39087 平方米，总筑面积 181076 平方米，主要建筑物情况见表 1-1。表表 1-11-1 主要建筑物一览表主要建筑物一览表建筑分类建筑名称建筑面积（m
2、2）备注1楼59910主体楼 26 层，15 层为商业用途，626层为住宅；裙房为 5 层，商业用途。2楼31874主体楼 24 层，13 层为商业用途，424层为住宅；裙房为 23 层，商业用途。3楼18448主体楼 18 层，14 层为商业用途，518层为住宅；裙房为 4 层，商业用途。4楼797634 层，为商业用途。地上 建筑5楼1802815 层，14 层为商业用途，515 层为单身公寓。地下 建筑1楼地下室41891地下一层面积 21617m2，地下二层面积20274m2。池州商业广场建设项目可行性研究安徽阶梯咨询设计有限公司22楼地下室2949地下一层。1.1.51.1.5 投资
3、估算与资金筹措：项目总投资估算为 84679 万元，其中含建设期利息 1350 万元。资金筹措计划为：企业自筹 25404 万元，楼盘预售款 49275 万元，申请银行贷款 10000 万元。1.1.61.1.6 进度计划：本项目拟在 3 年内建设完毕，5 年内销售资金全部回笼（含建设期） 。1.1.71.1.7 主要技术经济指标表表 1-21-2 项目主要经济技术指标汇总表项目主要经济技术指标汇总表序号项目单位指标备注一技技术术指指标标1总占地面积平方米390872总建筑面积平方米1810762.1其中：地上总建筑面积平方米136236计算容积率2.2地下总建筑面积平方米44840不计算容积
4、率3建筑占地面积平方米179204综合容积率3.495建筑密度%45.86绿地率%107居住户数户4748机动车停车位辆6758.1其中：地面停车辆1008.2地下停车辆575池州商业广场建设项目可行性研究安徽阶梯咨询设计有限公司3二经济经济指指标标1总投资万元846792销售收入万元116601.153上缴税收万元16995.894税后利润万元14926.275投资利润率%23.506资本金利润率%78.347内部收益率%26.86税后8财务净现值万元14253.26税后9借款偿还期年3贷款意向1.2 编制依据编制依据（1） 池州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（2） 池州市城市总体
5、规划 （调整）（3） 池州市城市商业网点规划 （2006-2020 年）（4） 池州市商品房销售管理办法（5） 城市房地产开发经营管理条例（6） 池州商业广场规划方项目设计（7）项目单位提供的其他资料（8）有关统计调查资料（9）有关政策和技术标准1.3 研究范围研究范围我们受建设单位委托，对工程项目的必要性、建设条件、工程方案、池州商业广场建设项目可行性研究安徽阶梯咨询设计有限公司4市场环境、投资构成与能力、财务效益与社会效益、环境影响等方面进行分析论证，为单位决策和融资提供参考，为初步设计提供依据。1.4 开发企业概况开发企业概况企业名称：安徽省池州市东池置业有限公司公司成立日期：2009
6、年 11 月企业住所：池州市长江中路 30 号法定代表人：王建华注册资本：5000 万元公司类型：其他有限责任公司经营范围：房地产开发、销售1.5 项目综合评价项目综合评价1、本项目属房地产开发项目，符合国家产业政策。2、池州商业广场建设项目在池州市主城区以打造池州市一流商业体为目标，引领池州时尚文化为宗旨，建设池州第一个城市综合体，为人们购物、餐饮、休闲、逛街和朋友聚会等提供一站式服务，具有全客层特点。城市综合体是商业发展的必然产物，是国内商业发展的趋势，目前池州市大型百货、超市仅有时代、商之都两家，而城市综合体尚属空白，市场呼唤能够满足复合型、一站式消费需求的新型商业业态出现。东池置业有限
7、公司洞察商业先机，选择高水平设计，将理所当然的受到市场青睐和回报。3、项目建设地点位于位于池州市贵池中学周边，工程场界南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻贵池中学，是宜商宜居的优良地段，建设开发条件优越。在池州市总体规划和城市商业网点规划中，秋池州商业广场建设项目可行性研究安徽阶梯咨询设计有限公司5浦路、翠柏路、池阳路均是池州市市级商业中心和商业街的发展目标，建设本项目是实施池州城市发展规划的需要。4、项目规划建设商业建筑和居住建筑，为城市发展和就业提供综合性商业平台，为城市居住提供优越的居所，以此确定相应的投资水平和价格水平，市场目标明确，规划设计定位准确。5、2009 年以来，池州市房
8、地产市场逐月升温，随着我市经济的快速发展和城市规模扩张的加快，房求和房价仍将保持平稳上升。最近的池州市主城区房地产市场情况分析报告显示，2010 年我市主城区房地产市场交易继续稳步增长，需求旺盛。项目市场前景良好。6、国务院已正式批准实施皖江城市带承接产业转移示范区规划 ，该规划是国家层面的战略规划，池州是“皖江城市带承接产业转移示范区”的重要组成部分。随着池州市承接产业转移示范区的建设，我市房地产市场正迎来一个黄金时代。7、该项目设计符合城市规划与国家有关技术规范，环境保护措施完备，工程方项目是可行的。8、项目建设在可一定程度上满足城市居民的居住需求，提升城市居民的居住水平，并促进商业发展，
9、创造就业，具有良好的社会效益。9、财务分析表明，项目财务效益良好，有税后利润 19088.09 万元，资本金利润率 100.18%，投资利润率 30.06%，内部收益率 26.86%，上缴税收 17088.88 万元。敏感性分析表明，项目有较强的抗风险能力。清偿能力分析表明，项目有足够的还款能力。该项目在经济上是可行性。池州商业广场建设项目可行性研究安徽阶梯咨询设计有限公司6第第 2 2 章章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件2.1 选址选址分析分析池州商业广场建设项目用地位于池州市城区核心区域，南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻贵池中学。秋浦路为池州市城区最早和最热闹的商业街道，翠
10、柏路和池阳路是池州市城市商业网点规划规划精心打造的特色商业街，与主要商业街道共同构筑主城区商业中心街区。本项目基地紧邻贵池中学，向北一里有百荷公园，向东一里有清溪河，西北一里为池州古城墙遗址，东北不到一里有农贸市场，是宜商宜居的优良地段。2.2 建设条件建设条件2.2.1 配套条件配套条件项目建设地点位于池州市主城区，交通便利、市政基础设施完善，给排水、供电、通讯、有线电视、网络、燃气配套条件等均能满足项目建设和营运要求。2.2.2 自然条件自然条件1、地质：池州大地构造上位于扬子地台东北部，根据地层、构造、岩浆活动的差异，池州市主城区为下扬子台坳，地层发育齐全，基岩为完整角砾岩，强度较高，承
11、载力大。2、水文条件：池州市水资源丰富，主要由长江、河流、湖泊和水库四部分组成。长江在池州市境内全长 160 公里，每年四月份江水上涨，5-8 月份进入汛期，历年平均水位 9.20 米，多年平均流量为 29500 立方米/秒。境内河流主要有青通河、九华河、陵阳河、五溪河、七溪河、秋池州商业广场建设项目可行性研究安徽阶梯咨询设计有限公司7浦河、清溪河、白洋河、黄盆河、龙渡河、龙泉河等，雨量充沛，丰水年月在 4-8 月份，枯水在冬季。3、气候：池州市属亚热带季风气候区，气候温和，阳光充足，四季分明，降雨丰沛集中，年际变化大，多年平均降雨量 1502mm，平均温度 16.1，平均无霜期 240 天。
12、年平均日照 1968.5 小时，主导风向为东北风。对项目建设无不利影响，建设过程中要注意冬雨季施工质量。基本风压：0.40kpa基本雪压：0.70kpa4、地震：池州市所在区域，地震活动频繁，但震级较低，查中国地震动参数区划图 （GB18306-2001） ，地震动峰值加速度为 0.05g，相应区域地震基本烈度为 6 度。池州商业广场建设项目可行性研究安徽阶梯咨询设计有限公司8第第 3 3 章章 市场分析及营销策略市场分析及营销策略3.1 市场分析市场分析3.1.1 池州市社会经济发展概况池州市社会经济发展概况池州市位于安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山，是长江南岸重要的滨江港口城市和省
13、级历史文化名城，也是安徽省“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）旅游区的重要组成部分。现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区，总面积 8272 平方公里，总人口158 万。全市生态环境良好，经济与人口、环境协调发展，是中国第一个国家生态经济示范区。池州是国家生态经济示范区、实施中国 21世纪议程全国十六个地方试点之一、 “生态安徽”建设试点市、中国优秀旅游城市、全国旅游竞争力百强城市、安徽省园林城市、中国傩文化之乡。池州是长江经济开发带的重要组成部分，池州港是长江干线重点港口之一，为一类开放口岸。池州自古就有“江南鱼米之乡”之称，是国家重要的商品粮、优质棉、出口红茶、茧丝绸和速生丰产林
14、基地。野生动植物资源种类繁多，仅中药材就有 1300 多种。已探明有工业开采价值的矿藏 40 余种，其中铅、锌、锑、锰等有色金属矿产储量居安徽省首位。几年来，池州市坚持走特色发展之路，紧紧围绕实施“生态立市、工业强市、旅游兴市、商贸活市”战略，着力建设“实力池州、活力池州、魅力池州、和谐池州” ，进一步明确和强化了坚持抓工业、抓招商、抓园区、抓旅游、抓城市，以重点突破带动全局发展的思路，经济社会发展全面提速，经济总量呈现跨越发展之势，经济增速始终保持两位数，2008 年在全省 17 个市中居第 2 位，达到 16%。池州商业广场建设项目可行性研究安徽阶梯咨询设计有限公司9几年来，池州集中力量抓
15、了一些打基础、管长远、事关全局的基础性工程。沿江高速、铜九铁路、安景高速的通车，九华山机场、宁宜城际铁路池州段正在加快建设，国内风景区首条轻轨九华山旅游轨道交通项目、望东长江公路大桥、江口港区铁路专用线开工建设，立体交通网络基本形成；城市框架拉开，达到 80 平方公里， “一城五区”型态基本形成，城市品位不断提升，城市容量不断扩大，为科学发展提供了空间；发展平台基本形成，园区建设已达到 40 平方公里，远期规划达到100 平方公里。基础承载力不断增强，经济发展的硬环境得到改善和提升。到 2008 年底，池州市主城区城市人口由 2001 年的 11.6 万人发展到22.91 万人，建成区面积由
16、2001 年的 12.3 平方公里扩大到 26.33 平方公里，均大大超过池州市城市总体规划的预期。近五年来全市人民收入变化情况表人民收入2004 年2005 年2006 年2007 年2008 年城镇居民人均可支配收入 （万元）6974788290151101712848增长率（%）12.313.014.422.216.6农村民人均可支配收入 （万元）26482940334740124758增长率（%）11.011.013.819.918.62009 年，全市经济社会呈现“回升平稳、后劲增强、结构优化、民生改善”的良好态势。据政府工作报告，预计，全市生产总值 225 亿元，与 2000 年相比增长 274%，与 2008 年相比增长 17%；财政收入 33.18亿元，与 2000 年相比增长 621%，与 2008 年相比增长 27%；全社会固定资产投资总额 260 亿元，与 2000 年相比增长 1412%，与 2008 年相比增长 45%；社会消
