泗阳商业项目定位报告

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1、 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密泗阳商业项目定位报告泗阳商业项目定位报告第一章 基本数据统计情况 一、泗阳城市概况 泗阳县地处江苏省北部，南濒洪泽湖，北连沭阳县，西南与泗洪县接壤，西北与宿豫区毗邻，东部与淮安市淮阴区交界。全市总人口为 95.32 万人，泗阳属于标准的内陆型县级城市。 从城市道路建设看，市内道路建设完善，分布合理；从交通路线上看，泗阳县南濒洪泽湖，北枕新长铁路，京杭大运河横贯东西，325 省道、245 省道、徐盐高速公路穿境而过；临近

2、徐州观音机场，连云港港口和白塔埠 机场。交通便利，多种交通方式相辅相成，成为泗阳县招商引资的先决条 件。泗阳县委、县政府将按照 2020 年远景发展目标，带领泗阳人民开拓创 新，继往开来，努力保持经济的持续快速增长，积极采取有效措施，一如 既往地促进房地产市场的健康稳定发展，为各方企业家来泗投资创造良好 的环境。 目前泗阳县房地产业快速发展，土地供应不断扩大；商品房均为期房销 售，居民购买力强劲；房价价格结构合理、房型结构多种多样。二、泗阳商业概况 （一）商业地产特点1. 泗阳楼盘的特征很好的印证了苏北人求于安逸的消费习惯，往往是体现 了实用的特点，几乎所有的楼盘都是商住两全，1、2 层是商铺

3、，2 层以 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密 上都是住宅；2. 楼盘体量相对不大，均以小面积商铺为主，开间多为 3.6 至 4 米，进深在 8 至 10 米左右，在经营管理过程中商品类型相对集中；3. 近几年随着外地开发商进入泗阳市场，带来了外地较为流行的建筑风格； （如凤凰苑、泗水古城） 4. 同时随着外地策划代理公司的介入带来了新的概念，所以近期有部分楼 盘开始针对城市文化发展做文章，开始整合各方面资源，推出多功能的 商业步行街，成为市区商铺发展的一

4、个新特点。（二）商业发展规模1. 市区的商业主要是以小面积商店为主，只有几家比较大的商场和超市， 但其规模并不大，营业面积多在 1000 到 2000 平米左右，购物环境一 般，商品种类不丰富也不流行。目前国内比较常见的连锁品牌均以代理 加盟的模式进入泗阳市场，销售情况良好。2. 市区商业覆盖率比较高，基本上住宅底层都为商铺，包括大量私有住房 也将一层改建为营业用房，大大小小的商店随处可见。3. 经营商品结构如下： 1) 商品结构以中低档商品为主，有极少量中高档商品。 2) 商品种类分布相对集中，规划合理。 3) 主力业种为服饰、鞋类。 4) 规模饮食、娱乐、休闲产品并不多见，少有高档次的消费

5、场所。 三、泗阳消费概况2005 年，全县围绕“六年振兴规划” ，以“打造新兴纺织木业基地， 建设生态文化城市”为奋斗目标，以工业突破为第一方略，以招商引资为第一政绩，狠抓 160 项重点工作和“十大创建工程”建设，全力以赴加快 工业化、城市化、农业产业化、市场化进程，全县经济社会呈现出稳定发 展、快速发展、和谐发展的良好态势。2005 年底全社会消费品零售总额 18.83 亿元，社会商品以日用消费品 为人们日常消费的重点；大件商品以及奢侈性消费品因为社会经济发展尚 未达到一定水平而尚显不足。虽然随着经济的快速增长、居民收入的提高 和城市化进程的快速推进，泗阳县城区的房地产业得到了蓬勃发展，成

6、为 新的经济亮点，但是由于苏北城市人们历来的消费习惯，楼盘的大量涌现 并没有带来房市的沸腾。 目前整个城市的消费水平不亚于经济相对发展的苏南城市，但消费环境与 苏南地区相比还有一定差距，整体的环境水平和服务水平有待进一步提高。 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密 泗阳百姓依然是全县消费的主力，而收入较高的企事业单位、企业白 领、私营企业主虽然是泗阳高消费水平的代表，但其所占整个社会的消费 比例并不是很高。第二章 项目区位分析 一、区位环境分析江苏省一直致力

7、于加快苏北地区的发展，目前，苏北地区人均 GDP 超过 1000 美元，苏北地区城镇居民人均可支配收入也越过 1000 美元。省级 政府对加快苏北振兴总的目标是：全面建设小康社会的既定目标不变，时 序进度不变，质量要求不变，实际进程加快。目前，泗阳在这种大环境的 支持下，已进入工业化、城市化、经济国际化加速发展的新阶段。二、项目地块分析 本案地处泗阳城市最中心地区，位于人民路和迎新路、泗中路之间，用地面积 23230 平方米，占地面积 11780 平方米，预计总建筑面积 43900平方米，其中商业面积 40400 平方米，住宅面积 3500 平方米。本案周围 拥有振兴商贸城、中华广场、碧云商城

8、等多个大型商业项目，离在建的凤凰苑、时代超市、骡马街 2 公里左右距离。区内拥有 1 路、2 路等多条公 交线路，第三章 可类比商业地产项目市场调查分析 一、已建项目调查分析 碧云商城 碧云商城位于本案的人民路对面，相对开业时间较早，但目前经营情 况不好，业态也较为混乱，一层经营有服装，鞋帽等，二层有家具、服装 等，且经营状况不好。此商城比中华广场开业早一年，当时位置较好的区域销售价格大约在 8000 元/平方米左右。中华广场 项目名称：江苏金宇置业发展有限公司开 发 商： 江苏玫苑房地产开发有限公司 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)如果您不是在 网

9、站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密 项目地址： 人民中路与迎宾路交叉口销售价格：10000 元/平方米出头主力户型：挑高 5.8 米，40 平方米90 平方米交通情况：销售情况： 已全部销售完毕招商情况： 目前招商剩余铺位不多项目简介： 中华广场为商业和住宅相结合的项目，商业集中在一、二层，以上为住宅， 销售及租金的形式为一、二层结合销售或租赁或单一层、二层进行销售或 租赁，并且根据位置、房型、面积的不同而制定出不同的销售和租赁价格。目前商业开业率已经达到了 98%以上，且经营状况相对良好。中华广场于2006 年 1 月 1 日正式对外营业。经营

10、的项目多以品牌为主。振兴商贸城 振兴商贸城位于碧云商城后，沿振兴路，此商城为批发性质的市场，经营小商品，所用的铺位都为 1 层，且商品的经营档次相对较低。二、在建项目调查分析 凤凰苑商业街区 项目名称：凤凰苑开 发 商： 泗阳中天创元投资项目地址： 众兴中路人民路交叉路口销售价格：一层 1 万出头，二楼 5000 左右，一层最靠近沿街铺位 1.8 万 左右 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密 主力户型：挑高 5.8 米，40 平方米90 平方米交通情况：1

11、、2、22 等花园口下销售情况：项目 1 期外街销售率达 75，2 期现处于认购状态，未正式 开盘 招商情况： 目前招商工作未正式开始核心推广： 泗阳首个景观小高层，泗阳第一高楼，泗阳首个回廊式商业0 租金，包租约骡马街 项目名称：古韵水岸骡马商业街开 发 商： 江苏玫苑房地产开发有限公司项目地址： 解放南路，骡马街，花园口南侧销售价格：一二楼连卖 39004500 元/平方米不等（广告宣传均价为1998 元/平方米） 主力户型：10 平方米300 平方米(实际调研为 140 平方米400 平方米)交通情况：1、2、22 等花园口下销售情况： 项目两头已经基本销售完毕招商情况： 目前招商情况良

12、好， ，招商对象以餐饮为主。 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密 核心推广： 古代：骡马街风水宝地，水陆通衢，商贾云集，乾隆曾御驾 当今：雄居花园口，位置媲美上海南京路，南京新街口 将来：打造上海的“城隍庙” ，南京的“夫子庙”泗水古城 项目名称：江苏亚都房地产开发公司开 发 商： 江苏玫苑房地产开发有限公司项目地址： 北门销售价格：四合院（13 均价 2800 元） 分层卖（一层 5000 元左右，二层 2000 多） 主力户型：140 平方米左右交通情

13、况：销售情况： 目前只接受登记，不进行销售招商情况： 未进行第四章 SWOT 分析（S） 优势1.区域优势 本项目位于泗阳商业中心人民路，该位置属于市中心的中心。成熟商 圈，人流量大，购买力集中，具备良好的商业先天条件。2.本体优势 本项目体量适中，从销售角度来而言利于去化。两大块区位设计，整体形 象、沿街展示面良好。亦有较为充足之广告位以利后期经营。3.市场优势 泗阳城市中心的中心目前没有相类似的在售项目，市场供应空白，在相同 条件下本案具有一定优势。 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 372

14、2, 加入 必要时可将此文件解密4.行情优势 周边商业已经让购买者看到升值潜力，因此本案顺时推出，具有良好的时 效性。（W） 弱势 本案所在区域周围商业较多，如碧云商城、中华广场、振兴商贸城。受整 体商业环境的影响，该商圈消费力和消费层次偏低，而且相对比较集中。 对本项目而言限制了部分业种的发挥，并对客群有一定的分流。（O） 机会1、商圈目前没有可售商业项目，市场供应空白。2、本项目周边商业租金较高，应可在本项目销售时提高投资者信心。3、当地政府对发展泗阳经济的信心和行动。4、周边已有商业项目无法再进行升级改造，本案可以同竞争对手错位经营 和开发。（T） 威胁1、泗阳区域在售项目相对较多，离

15、本案距离也较近，区位也有一定可比性。2、泗阳城市消费水平和观念较低，招商引进新品牌和业态定位较为困难。3、本项目的建筑形态还有待进一步商讨。 综上所述，该项目位于泗阳商业中心，良好的商圈条件和自身特性 赋予其先天优势，但同时受购买力和市场环境、定位等不良因素的影响， 也为其成功销售带来一定阻力。 因此，本项目策划的重点在于善用其优势，淡化抗性。根据周边市场 特性，找准清晰的市场定位，同时充分发挥商业错位经营规划的理念，最 大限度的利用目前的商业物业投资热潮和营销策划功能。在保证快速的按 既定价格消化的前提下，充分兼顾到后期的经营管理。从而形成稳定、持 续发展的经营态势，达到名利双收的目的。 第五章 目标客户分析1.本地投资客户 泗阳地区的经济形势在近几年有很大发展，房地产作为当地的新型投资行 业，正在稳步发展，商铺投资回报稳定、易于管理的特点已逐渐被当地投 中国最庞大的下载资料库中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有)如果您不是在 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问 3722, 加入 必要时可将此文件解密 资客户接受，由于正处于发展阶段，前几年成功的案例很多，当地人对商 业地产投资很有兴趣。2.周边城市客户 泗阳作为江苏的一个县级城市，发展潜力非常大，商业市场的发展必将带 动商用物业的需求，周边城