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1、益阳市赫山区金山北路益阳市赫山区金山北路益阳市赫山区金山北路益阳市赫山区金山北路益阳市赫山区金山北路益阳市赫山区金山北路“知心文印宝业知心文印宝业知心文印宝业知心文印宝业知心文印宝业知心文印宝业”商业门面转让价格评估报告商业门面转让价格评估报告商业门面转让价格评估报告商业门面转让价格评估报告商业门面转让价格评估报告商业门面转让价格评估报告房地产估价报告房地产估价报告- -商业门面转让价格评估商业门面转让价格评估报告报告估价项目名称：益阳市赫山区金山北路益阳市赫山区金山北路益阳市赫山区金山北路益阳市赫山区金山北路益阳市赫山区金山北路益阳市赫山区金山北路“知心文印宝业知心文印宝业知心文印宝业知心文
2、印宝业知心文印宝业知心文印宝业”商业门面委托方：中国农业银行益阳市分行金银山支行单位估价方：湖南星空房地产评估有限公司估价人员：周红军估价报告编号：星空评字（2005）21 号指导老师：薛姝、龙慧峰学号：0304301*21估价作业日期：2005 年 12 月 12 日至 2005 年 12 月 24 日目 录一、 致委托方函 二、 估价师声明 三、 估价的假设和限制条件 四、 估价结果报告 五、 估价技术报告 六、 附件 致委托方函致委托方函中国农业银行益阳市分行朝阳支行中国农业银行益阳市分行朝阳支行：受贵行的委托，我公司于 2005 年 12 月 12 日至 2005 年 12 月 24
3、日对益阳市赫山区“知心文印宝业”商业门面（以下称估价对象）的估价已经完成。据贵行与我公司双方签定的房地产评估合同，估价的目的是提供估价对象转让的市场价格参考依据。我公司按照中华人民共和国建设部、国家质量技术监督局于 1999 年 2 月联合发布的中华人民共和国房地产估价规范GB/T 502911999 进行估价。在满足估价假设和限制条件的前提下，估价对象在估价时点（2005 年 12 月 16 日）的市场价格为：人民币 47166 元（大写：人民币肆万柒仟壹佰陆拾陆圆整）具体估价过程，详见估价结果报告和估价技术报告。湖南星空房地产评估有限公司湖南星空房地产评估有限公司法定代表人：周红军法定代表
4、人：周红军20052005 年年 1212 月月 2424 日日估价师声明估价师声明我们郑重声明：1、 我们在估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2、 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也于有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、 我们已经对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查，并做了记录。（记录人：周红军）6、 湖南城市学院城市管理系薛姝教授、龙慧峰老师对本估价报告提供了重要
5、专业帮助。注册估价师签名：周红军估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件1、 委托方提供的有关资料真实、有效，若因委托方提供的资料失真或有隐匿而造成本报告估价结果失去客观公正性，本估价结果不成立。2、 委托方合法取得估价对象土地使用权和建筑物所有权，并支付了相关税费。3、 本次估价是在估价对象没有设定其它权利的情况下进行的。4、 本次估价设定估价对象在未来各年期的收益和各项费用均保持不变，。5、 本次估价没有考虑政府政策改变，自然灾害等不可抗力因素对估价结果的影响。6、 估价对象在未来使用内能满足使用者正常使用和经营的需要。7、 本次估价没有考虑押金利息。8、 本次估价假设 2005 年 6
6、月至 12 月的基准地价没有变化。9、 本报告的估价结果仅为委托方提供在估价时点估价对象转让的市场参考依据，不得挪作它用。10、 本估价报告应在有效期内使用。房地产估价结果报告房地产估价结果报告一、委托方一、委托方姓名：中国农业银行益阳市分行朝阳支行地址：益阳市赫山区金山大道二、估价方二、估价方名称：湖南星空房地产估价有限公司法定代表人：周红军地址：益阳市朝阳路 4 号估价等级及证书号：建设部房地产评估壹级资质：（2002）建房估证字第 21 号电话：0737-4628490三、估价对象三、估价对象1、估价对象范围界定本次估价对象为益阳市赫山区知心文印宝业商业门面，建筑面积为 17.05m2,
7、，分摊土地面积 18.11m2。2、估价对象权利状况估价对象由中国农业银行益阳市分行朝阳支行所有。3、估价对象价格影响因素（一）区域因素（1）地理位置按益阳市土地等级标准，估价对象土地利用级别为二级。估价对象坐落于益阳市赫山区金山北路南端，东至湖南城市学院，南至益阳市交通主干道朝阳路，西至益阳秀峰水果市场，北至桃花仑西路。（2）交通便捷程度估价对象位于益阳市金山北路，位于朝阳经济开发区，靠近桃花仑西路、朝阳路、益阳市火车站，市内公交直达。金山大道是益阳市南北向主要干道之一，交通便捷。（3）与商业中心的位置关系估价对象处在湖南城市学院附近。距离估价对象 1500 米内，汇集了益阳爱丽丝超市、步步
8、高超市、湖南城市学院、桥南商业广场以及众多的商店，商业人文气氛较好。（4）公建配套设施估价对象位于益阳市赫山区金山北路南端，附近学校、邮局、医院、派出所、通讯营业点、宾馆、商厦等公建配套设施较为齐全。（二）个别因素（1）土地状况估价对象所在土地用途为商业综合用地，地势平坦，地质对建筑物无不良影响。（2）建筑物状况估价对象为砖混结构、外墙采用普通瓷砖装饰、内墙简易装饰。房屋设备使用正常，无暖通设备，八成半新。四、估价目的四、估价目的为委托方提供估价对象于估价时点（2005 年 12 月 16 日）下的转让市场价格参考依据。五、估价时点五、估价时点2005 年 12 月 16 日。六、价格定义六、
9、价格定义本次估价结果为估价对象在满足全部估价假设和限制条件及有关说明条件下完全产权的公开市场价值。七、估价依据七、估价依据1、房地产评估合同。2、委托方提供的有关资料。3、中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国房地产估价规范。4、估价人员实地勘查所获资料。5、益阳市房地产市场调查资料。八、估价原则八、估价原则本次估价遵循合法原则、替代原则、估价时点原则、最高最佳使用原则。九、估价方法九、估价方法本次估价根据国家标准房地产估价规范，益阳市房地产市场状况，结合估价对象具体状况，采用了市场比较法、成本法、收益法进行房地产价格评估。十、估价结果十、估价结果通过对估价对象的
10、位置、结构、装修、用途、环境以及市场情况等影响其价值的因素进行综合评价后，根据委托方提供的资料、估价人员的实地调查和评估经验，通过测算，确定估价对象在估价时点（2005 年 12 月 16 日）下的市场价格为：人民币人民币 4716647166 元元大写：人民币肆万柒仟壹佰陆拾陆圆整大写：人民币肆万柒仟壹佰陆拾陆圆整十一、估价人员十一、估价人员注册房地产估价师： 周红军 注册号：030430121十二、估价作业日期十二、估价作业日期自 2005 年 12 月 12 日起至 2005 年 12 月 24 日止。十三、估价报告应用的有效期十三、估价报告应用的有效期自 2005 年 12 月 12
11、日起至 2006 年 12 月 11 日止。房地产估价技术报告房地产估价技术报告一、个别因素分析一、个别因素分析（1）土地状况估价对象所在土地用途为商业用地，地势平坦，地质对建筑物无不良影响。（2）建筑物状况估价对象为砖混结构、外墙采用普通抹灰装饰、内墙简易装饰。房屋设备使用正常，无暖通设备，八成半新。二、区域因素分析二、区域因素分析（1）地理位置估价对象坐落于益阳市赫山区金山大道，东至湖南城市学院，南至朝阳中路，西至秀峰水果市场，北至长益大道。按益阳市基准地价标准，估价对象土地利用级别为二级。（2）交通便捷程度估价对象位于益阳市金山北路，位于朝阳经济开发区，靠近桃花仑西路、朝阳路、益阳市火车
12、站，市内公交直达。金山大道是益阳市南北向主要干道之一，交通便捷。（3）估价对象所处地段状况估价对象处在湖南城市学院附近。距离估价对象 2000 米内，汇集了湖南城市学院、人人家超市、赫山区医院二门诊、秀峰水果市场、秀峰完全小学以及众多的商店，商业人文气氛较好。（4）公建配套设施估价对象位于益阳市赫山区金山大道，附近邮局、医院、派出所、通讯营业点、宾馆、商厦等公建配套设施较为齐全。（5）环境质量估价对象所在的区域无空气、水等污染，但由于朝阳路改，有一定的空气污染。三、市场背景分析三、市场背景分析估价对象所在的区域是以背靠湖南城市学院的商业门面，附近有众多大学、小学、中学、邮局、商业营业厅等。特别
13、是湖南城市学院这一消费群体，数额巨大。而且对于未来商业及文化发展的需要。估价对象的市场背景好四、最高最佳使用分析四、最高最佳使用分析估价对象地处益阳市赫山区商业较繁华地区，从周围环境来看，该地段有湖南城市学院、赫山完全小学、各商业门面人口密集。商业办公和学校办公巨大的消费群体对于估价对象已经达到最高最佳使用。五、估价方法的选择五、估价方法的选择根据估价对象的情况和委托方提供的有关资料，结合当地政府有关房屋、土地政策，依照估价惯例，根据国家标准房地产估价规范要求并结合估价目的，选择估价方法，采用市场比较法、成本法、收益法进行房地产价格评估，并以加权平均法确定估价对象最后的市场价格。六、估价测算过
14、程六、估价测算过程（1 1）成本法）成本法估价对象建筑面积为 17.05m2,，分摊土地面积 18.11m2。按益阳市基准地价标准（见附件），估价对象土地利用级别为二级，单价 1680 元/ m2。按益阳市建筑物重置价格（见附件），估价对象的重置价格为 440 元/m2，折旧率为 2%，耐用年限为 50 年。估价对象已使用 8 年，剩余使用年限 42 年。计算公式：积算价格=土地重新取得价格+建筑物重置价格-建筑物折旧土地重新取得价格采用环比价格指数进行土地基准价格修正，将 2001 年土地基准价格(见附件)修正到 2005 年土地基准价格。土地基准地价=16801.0171.0351.104
15、1.067=2083.1 元/m2土地重新取得价格=2083.118.11=37724.9 元 建筑物重置价格建筑物重置价格=44017.05=7502 元建筑物折旧建筑物年折旧额=7502 （1-2%）/50 =147.03 元建筑物折旧=147.038=1176.24 元计算积算价格积算价格=37724.9+7502-1176.24= 44050.744050.7 元（2 2）收益法）收益法计算公式：V=a/r1-1(1+r)n年总收益=5040 元年费用=年管理费+ 年维修费+ 保险金+ 年税金+ 年折旧费年管理费=年租金4%=50404%=201.6 元年维修费=房屋重置价格2%=75022%=150.04 元年保险金=房屋现值3=752050-8/503=19.0 元年税金=年房地租金12%=504012%=604.8 元年折旧费=147.03 元年净收益=年总收益-年费用=5040-201.6-193-150.4-604.8-147.03=3917.17 元确定资本化率资本化率依据安全利率加风险调整值法确定，安全利率采用银行存款利率 2.25%，风险、管理等补偿按 5.55% 考虑。确定资本化率为 7.8%。以下资本化率均为 7.8%计算收益价格收益价格=3917.17/7.8%1-1(1+7.8%)42= 48077.7748077.77 元
