第一部分第一部分 杭州市下沙宏杭州市下沙宏观观市市场场分析分析一、杭州下沙概况一、杭州下沙概况下沙位于杭州的东部，作为大杭州的一个副城，包括杭州经济技术开发区、下沙镇、九堡镇、乔司农场和东部围垦区，北至绕城公路、东南接钱塘江，西到九堡行政界线离杭州市主城区 20 公里下沙目前有人口约 20 万,主要的人口构成，大学城目前约 16 万人，常住教师 4 万—5 万人；工业园区企业员工现有 6 万人；下沙街道人口 2 万人；在下沙从事商贸活动人员 5 万人；预计未来疏散主城区人口 20 万—30 万人，远景规划将形成 68 万人口的城市二、下沙新城二、下沙新城规规划和重大市政建划和重大市政建设设下沙作下沙作为为杭州大都市三大副城之一下沙新城的建杭州大都市三大副城之一下沙新城的建设设目目标标是：国是：国际际先先进进制造制造业业基地、新世基地、新世纪纪大学城、花园式生大学城、花园式生态态型城市副中心下沙新城的品型城市副中心下沙新城的品质质定位是：国定位是：国际际化、化、现现代化、人文化代化、人文化 ●人口：人口：规划到 2020 年，下沙新城的人口规模达到 60 万-70 万，建成区面积将达到60 平方公里。
●公建公建配套：配套：下沙新城的公建配套设施按照中心区、沿江区、高教区、工业区四大商贸集聚区进行空间布局随着下沙三个居住片区入住人口的增多以及大学城氛围的逐步浓厚，下沙的商业环境将逐步完善今年准备用于公建配套的用地目标是 200 万平方米大型的餐饮业巨头麦当劳、肯德基、物美超市现已入驻下沙●商商贸贸服服务业务业： ：开发区逐步修编完善商贸服务业发展规划，统筹安排区内各类服务业的网点布局，系统构筑“一心、二副、二街、二配套”的总体框架，培育适应开发区特点的新型商贸业态一个商业中心：下沙城新区商贸和现代商务中心（CBD）两个商业副中心：建成区与大学城商业副中心；东南沿江商业副中心两条商业特色街区：文渊路－4 号路“L”型都市商业街区；东南部钱江湾休闲商业街区两个商贸服务配套网络：大型居住区的社区便利商贸服务设施；地铁站口商贸服务设施预留规划 ●区区域域交交通通： ： 目前，下沙与外界联系的主要道路有艮山东路和绕城公路，其中，连接城西与下沙交通大动脉———德胜快速路已在紧张的施工当中，预计 3 年内建成通车，而西起之江旅游度假区的沿江大道的道路部分也将于今年 10 月完工在交通设施方面，快速公交一号线已经开通，该线路西起黄龙公交中心站，东至下沙高教园区，全长约 28 公里，每天有 40 辆车投入运营，每 3－5 分钟 1 班，每班车运载能力 180 人；同时地铁一号线正在筹建中。
地铁 1 号线下沙段分布了下沙西站、下沙中心站、下沙东站、文泽路站、文汇路站、迎宾路和 16 号路站等7 个站点这些地铁站基本上覆盖了下沙已经开发和正在开发的楼盘，对下沙区块的带动效应不可估量 【评评述述:】 】1、区域、区域规规划把下沙定位划把下沙定位为为工工业业城、教育城，城、教育城，这这就在短期内就在短期内为为下沙房下沙房产产的的发发展展聚集了丰厚的人气和消聚集了丰厚的人气和消费购买费购买力同时产业时产业支撑使得下沙支撑使得下沙经济发经济发展有了原展有了原动动力，力，使得它加速了城市化使得它加速了城市化进进程，程，对对商商业业的需求度逐的需求度逐渐渐提升2、交通、交通规规划把下沙和杭州主城区划把下沙和杭州主城区连连接的更接的更为紧为紧密，使得往返两地的密，使得往返两地的时间时间大大为缩为缩短便捷的交通短便捷的交通为为下沙下沙带带来的人气，同来的人气，同时时也也为为下沙的商下沙的商业业的的发发展提供厚展提供厚实实的的硬件条件以及必需的消硬件条件以及必需的消费费群体3、商、商贸规贸规划划说说明政府明政府对对商商业发业发展的大力支持展的大力支持， ，也也为为到到下下沙沙的的商商业业投投资资客客及及品品牌牌厂厂商商增增强强了了投投资资的的信信心心。
第二部分第二部分 下沙商下沙商业业市市场场分析分析一、下沙整体商一、下沙整体商业业分布分布现现状：状：1、整体商业氛围不浓，商业网点零星分布，整体比较分散2、主要以小单间分割街铺为主,业态小而杂，消费和娱乐场所也很缺乏，目前正在经营的业态主要是：饮食店、小超市、服饰店等社区业态，商品和商店的层次普遍偏低3、下沙这两年有五个大规模的商业大楼（福雷德、下沙商贸城、新美商城、十六街区、阳光华城），还不包括楼盘的商铺、学校的配套商铺和一些农改居大楼的商城，这个规模史无前例4、下沙商业随着大批合理规划的商业设施的兴建而崛起在管委会附近，华元十六街区近两万平方米的街区商铺将为下沙带来新锐的 BLOCKSTREET 商业模式5、位于 4 号大街西子·阳光星城的启动，引进了近 2 万方的物美超市，同时近 1 万方商场正在招商中如此大体量的商场面市在下沙是个创举，不仅对加速了 4 号大街商圈的形成和成熟起到了不可忽视的作用，也拉开了规模商场进驻下沙商业市场的序幕二、目前下沙商目前下沙商业业主要分布：主要分布：目前下沙商目前下沙商业业分布主要集中在三个地方：分布主要集中在三个地方：1、 、四号大街商圈四号大街商圈向东是 7 号大街，南临 6 号大街，西面是 1 号大街，北向 2号大街，商业业态以底层商铺为主。
该商圈是个新兴发展起来的商业中心，是随着周边住宅小区例如东海未名园、大北.四季风景、香榭里花园、文汇苑、文苑风情、北银高层公寓……03 年以来的逐渐落成交付而兴起成熟的其前期的主要消费群体主要是小区居民以及周边高校的师生但西子阳光新城的落成开业，开启了该商圈的新篇章，其引进了近 2 万方的物美超市，同时另半边商场新美商城也已经进入招商后期，预计到 06 年 8 月份就要开始营业2、 、一号大街商圈一号大街商圈它有两个比较成型和具有一定影响力的商业体态，就是高沙商业街和下沙商贸城高沙商业街位于杭州电子科技大学西面,向西紧邻在建的学渊路商业街，这是在下沙较早形成的商业街, 商业街内主要经营的也是一些中低档商业产品，其业态以餐饮为主，且有一些中低层次消费的餐饮连锁进驻其中，如千食客、豆浆大王、豪尚豪牛排馆……连同其他店家已经使得高沙商业街成为下沙较为知名的餐饮一条街，面对的基本是学生消费群和高沙当地居民，餐饮人均消费大概在 10-20 元左右下沙商贸城，是于 2005 年国庆开始营业，商业体量有近 3 万方商场内一楼主要经营各类休闲无牌服饰、鞋类以及一小部分的化妆品等二楼主要经营各类杂牌服饰，三楼主要经营床上用品、文体用品等一些生活日用品，是目前一所供大众消费所需的大型的交易场所，是下沙目前唯一超大型、综合性消费平台。
而商贸城二期的面积为 10000 方左右的商贸城数码港也将于下半年正式启动，商贸城数码港一楼有面积为 1000 方左右的联华超市和面积为 400 方左右大卖场已经在营业中以及面积为 1500 方左右五星电器也将进驻二楼的面积为3000 方左右，则主营电脑及相关产品，以完成近 80%招商，三楼主要以娱乐业态为主，分别为 KTV、网吧、电玩区三大块一号大街商圈专业市场之多，在下沙是首屈一指的3、 、目前在大学城内，商业比较集中的区域是在建的福雷德广场周边一带（以下皆称福雷德广福雷德广场场商圈商圈）福雷德广场位于学源路以南、文泽路以西、学林路以北、杭职生活区以东，其辐射范围包括了传媒学院、杭职高校……是下沙大学城地域内的一个商业集中区块商圈内学源路商业街位于杭职生活区北面沿街商业，是目前下沙全区档次较高、最具特色的品牌商业街该商业街全长四百多米，主要以休闲品牌服装为主，商铺多为一些著名品牌的加盟店或连锁店主要品牌 E 库、以纯、jasonwood、李宁，力平道，森马，真维斯、耐克、阿迪达斯等其他品牌的服装，面对的基本是学生消费群商圈内比较有影响的还有 4000 方的金沙数码港，以及还在建设中的福雷德广场，他们的定位都是面向学生，做中档消费场所。
三、三个商三、三个商业业市市场场分析分析1、 、现现存商存商业业体量体量区域区域位置位置体量体量高沙商业街区约 4-5 万平方米左右 一号大街商圈一号大街商圈 下沙商贸城约 3 万平方米福雷德广福雷德广场场商圈商圈福雷德广场、大学城周边约 2 万平方米左右香榭里花园香榭里花园位于下沙四号大街下沙下沙.文文汇汇苑苑位于下沙四号大街大北大北.四季四季风风景景位于下沙 6 号大街大都大都.文苑文苑风风情情位于 2 号路与 3 号路交叉口东东海未名园海未名园位于下沙四号大街约 3-4 万平方米左右西子阳光新城西子阳光新城位于下沙四号大街和五号大街交叉口约 3 万平方米左右四号四号大街大街商圈商圈华华元元 16 街区街区浙江理工大学对面约 2 万平方米左右目前存在的目前存在的 3 个商个商业业区域的商区域的商业业体量，一号大街商圈在体量，一号大街商圈在 7-8 万方左右，福雷万方左右，福雷德广德广场场商圈大概在商圈大概在 2 万方左右，四号大街商圈体量大概在万方左右，四号大街商圈体量大概在 8-9 万方左右万方左右这样的商业体量与杭州主城区相比较只能算小，而且商业形态以社区底商为主要呈现形式，兼有少量市场型商业。
但是随着下沙作为杭州副城的规划得到逐步落实，下沙的商业逐渐发展成熟，由此吸引了不少上规模上档次的商场进驻下沙商业市场例如物美超市、肯得基、九百碗……这些品牌商家争相进驻下沙市场，说明下沙市场有巨大的利润空间可以瓜分原有的以社区底商为主要呈现形式的下沙商业，已不能满足现有的消费群体对生活娱乐休闲的需求目前下沙商业需求正在从社区底商走出来，走向对大型商场的渴求，这也是下沙商业迈向成熟的一个标志2、 、业态业态分析分析商商业业区区块块四号大街四号大街 商圈商圈一号大街商圈一号大街商圈福雷德广福雷德广场场商圈商圈高沙商业街下沙商贸城业业 态态以社区底商为主以旅馆、餐饮业态为主以大型服装商贸城、电脑城为主以服装、电脑、餐饮业态为主主要主要业态业态比比例例业态分布比较杂乱服装 55.3% ；餐饮 26.9%服装 40.5%；电脑39.5%档次档次中档次中 低 档中档次消消费费群体群体居民、学生下沙原住民、学生学生从上表可以看出，目前下沙的 3 个主要商圈，经过一段时间发展积累，都形成了自己的独特业态组合模式，但是服装，餐饮业在下沙商业中占有举足轻重的地位，3 个商圈有 2 个商圈主要业态是服装，其次是餐饮业，不过业态的不同并没改变商业供应档次集中于中档的情况，业态的档次与下沙的消费群体是息息相关的。
由此可见下沙消费群多属于中档消费层同时表格也显示出下沙整体缺乏娱乐休闲的商业形态，现有的也只是零星的分布，而且档次多属偏低根本满足不了下沙 12 万大学生的需求①①一号大街商圈是位于下沙西北方向的商一号大街商圈是位于下沙西北方向的商业业聚集区域，聚集区域，该该区域是下沙目前区域是下沙目前中低中低层层次消次消费费品最品最为为集中的区域，同集中的区域，同时时也是也是专业专业市市场场的集中地区的集中地区该区域现在业态主要以服装、餐饮为主一号大街位置有下沙商贸城（主营服装、鞋包、床上用品），商贸城数码港商贸城中的鞋包大多是一些没有牌子的产品，而大卖场中的商品更是只出现在小地方的品牌款式，消费层次都定位的不太高而高沙商业街附近则聚集了众多的下沙原住民，使得这一带商业业态以小旅馆业和餐饮业为主，该地区的餐饮人均消费在 20 元左右，消费档次都处于中低档次，但正因为这条是下沙唯一一条以餐饮为主打业态的商业街，其中一些也为学生熟知的品牌的加盟店，如豪尚豪，永和大王等因此在品牌效应以及选择范围大的作用下，下沙大学生在此出入的比例也相当的高如此一来导致此商业经营状况非常之不错②②福雷德广福雷德广场场商圈位于下沙的高教园区，其商商圈位于下沙的高教园区，其商业业以服以服务务学生学生为为主，目前主，目前业态业态以服装、餐以服装、餐饮饮、数、数码产码产品品。