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1、 物业经营管理 预测试题(一) 一、单项选择题(共 60 题,合计 60 分) 1 现场管理的目标不包括( ) 。 A.为租户的经营活动提供安全场所 B.为整个物业的收益目标而服务 C.减少商品投诉服务 D.为实现租户的经营目标服务 正确答案C 试题解析: 本题考核的知识点为零售商业物业现场管理的目标。 现场管理的目标是为租户的经营活动提供安全、有序和舒适的场所,为实现租户的经营目标和整个物业的收益目标而服务。 2 对于居住物业,物业经营管理的全部内容是( ) 。 A.物业管理 B.设施管理 C.房地产资产管理 D.房地产组合投资管理 正确答案A 试题解析: 本题考核的知识点为对于居住物业,物
2、业经营管理的内容。对于居住物业,物业管理就是物业经营管理的全部内容。 3 收益性物业利用年限法求取建筑物折旧时,建筑物的寿命应为( ) 。 A.经济寿命 B.自然寿命 C.技术寿命 D.维护寿命 正确答案A 试题解析: 本题考核的知识点为年限法的定义。 年限法是根据建筑物的经济寿命、 有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。 4 零售商业物业的租赁管理中,业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的个最低收入是( ) 。 A.基础租金 B.百分比租金 C.市场租金 D.实际租金 正确答案A 试题解析: 本题考核的知识点为基础租金的概念。 基础租金又称最低租金, 常以每月每平方米为基础计
3、算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的个最低收入。 5 被称为高层写字楼最重要的消防武器的是( ) 。 A.自动消防系统 B.消防警报系统 C.消防预警系统 D.消防管道系统 正确答案A 试题解析: 本题考核的知识点为高层写字楼最重要的消防武器。 高层写字楼最重要的消防武器是自动消 防系统。 6 就房地产开发投资来说, ( )主要是指开发商所投入总开发成本的利润。 A.投资回收 B.投资回报 C.清偿能力指标 D.盈利能力指标 正确答案B 试题解析: 本题考核的知识点为投资回报的定义。投资回收和投资回报对投资者来说都是非常重要的, 投资回收通常是用提取折旧的方式获得, 而投
4、资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率。 就房地产开发投资来说, 投资回收主要是指开发商所投入的总开发成 本的回收,而其投资回报则主要表现为开发商利润。 7 物业要有价格,与其他任何物品要有价格样,需要具备的条件不包括( ) 。 A.有用性 B.稀缺性 C.覆盖性 D.有效需求 正确答案C 试题解析: 本题考核的知识点为物业价格的形成条件。物业价格的形成条件包括:具备有用性、稀缺性 和有效需求。 8 关于物业经营管理计划的用途,下列说法错误的是( ) 。 A.物业经营管理计划是指导、组织、实施、协调和控制物业经营管理过程的文件 B.物业经营管理计划是处理物业经营管理过程中若
5、干不确定性因素的工具 C.物业经营管理计划是物业管理制度的结果,是物业管理师思想的具体化 D.物业经营管理计划是避免浪费、提高工作效率和经济效益的手段 正确答案C 试题解析: 本题考核的知识点为物业经营管理计划的用途。 物业经营管理计划, 是物业管理规划系列 子过程的结果,是物业管理师思想的具体化,体现了他们准备做什么,什么时候做,由谁去做以及如何做,即对未来行动方案的种说明。物业经营管理计划,是用来指导、组织、实 施、 协调和控制物业经营管理过程的文件, 也是处理物业经营管理过程中若干不确定性因素 的工具,还是避免浪费、提高工作效率和经济效益的手段。 9 物业服务企业类型中,为业主提供满足其
6、多元化目标需求服务的是( ) 。 A.综合型物业服务企业 B.复合型物业服务企业 C.管理型物业服务企业 D.专业型物业服务企业 正确答案C 试题解析: 本题考核的知识点为管理型物业服务企业的性质。 管理型物业服务企业是具有策略性物业管 理能力的企业, 它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任, 在物业管理活动中处在总包的位置。管理型物业服务企业的出现,是业主需求变化和物业管理行业发展的结果,有利 于提升物业管理工作的管理内涵, 提高物业管理体系运行效率, 为业主提供更加满足其多元 化目标需求的服务。 10 关于设施管理涉及的主要问题,描述错误的是( ) 。 A.设施经理应该设法提高和保护职
7、员的生活质量 B.因为工作的本身经常是部分在变化的,设施经理必须进行设施的冗余和灵活性分析 C.设施管理从开始计划到进行处理,是系列分立项目的组合 D.设施管理的本质是强调权利和顺从,同时也应该具有灵活性和服务性 正确答案C 试题解析: 本题考核的知识点为设施管理涉及的主要问题。设施管理是“以保持业务空间高品质的生活 和提高投资效益为目的, 以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、 整备和维护管理的工作”。设施管理涉及的主要问题的有。(1)所有权的费用。设施所有权有最初的和正在发生 的费用。管理时,应该知道需要的费用,并通过计划分配,提供这些费用。(2)生命周期内的花费。般说来,所有的经济分
8、析和比较都应该基于生命周期花费。如果只考虑资本费用 和最初的费用,经常会做出错误的决定。(3)服务的融合。优质的管理意味着不同服务的融 合,例如设计和运作。(4)运作和维护的设计。运作者和维护者,即使他们是承包商,也应该积极参与设计审查。(5)委托的责任。项目管理的功能应该归入到预算项目中去,由位 经理对各项工作负责。(6)费用的时效性。关键是识别和比较这些费用,并且过段时间进 行次有规律的比较。(7)提高工作效率。应该时常通过特定的比较、使用者的反馈以及管理来判断其效率。(8)生活质量。设施经理应该设法提高和保护职员的生活质量。最低的要 求是有处安全的工作场所,努力的目标是有处可以提高个人和
9、团体工作效率的工作环 境。(9)设施的冗余和灵活性。因为工作的本身经常是部分在变化的,设施经理必须进行设施的冗余和灵活性分析。(10)作为资产的设施。设施应该被看作是可以通过各种途径给公司 带来收益的有价值的资产。(11)设施管理的商业职能。应该和公司的业务同时发展、同步规 划设施。(12)设施管理是个连续的系统。设施管理从开始计划到进行处理,是个连续的过程,不是系列分立项目的组合。(13)服务。设施管理只提供了种产品:服务。设施管 理的本质是强调权利和顺从,同时也应该具有灵活性和服务性。 11 房地产市场中,需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想,因而需求具有( ) 。 A.广泛性 B.多
10、样性 C.非同质性 D.垄断性 正确答案B 试题解析: 本题考核的知识点为房地产市场需求的特点。房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条 件,是种基本需求,市场的需求首先具有广泛性;与市场供给的非同质性相吻合,需求者 购置房地产时通常有不同的目的和设想,因而需求具有多样性。 12 零售商业物业在选址和规划时,不必考虑的因素是( ) 。 A.市场容量 B.内部设施 C.人口数量 D.进出交通 正确答案C 试题解析: 本题考核的知识点为零售商业物业在选址和规划时考虑的因素。 零售商业物业在选址和规划 时主要应考虑市场容量、进出交通、地点显著、零售商业物业规模,内部设施等因素。 13 不属于智能化住
11、宅小区功能特征的是( ) 。 A.小区内部具备完善的安保系统 B.能为小区内住户提供多种多媒体服务 C.各住宅单元与小区无信息交互能力 D.各住宅单元内部具备安保防灾措施 正确答案A 试题解析: 本题考核的知识点为智能化住宅小区的功能特征。智能化住宅小区的功能特征包括:(1)各住宅单元内部具备安保防灾措施与生活服务的综合智能控制器, 各住宅单元与小区和社会之 间具有高度的信息交互能力;(2)小区内部具备完善的安保系统、全面的公用设施监控管理 系统和信息化的社区服务管理系统;(3)能为小区内住户提供多种多媒体信息服务。 14 物业的使用寿命般都在( )年以上。 A.30 B.40 C.50 D.
12、60 正确答案C 试题解析: 本题考核的知识点为物业的使用寿命。物业的使用寿命般都在 50 年以上。 15 房地产市场指标中,可以作为研究职工生活和确定工资政策依据的指标是( ) 。 A.城镇登记失业率 B.城市家庭总支出 C.商品零售价格指数 D.城市居民消费价格指数 正确答案D 试题解析: 本题考核的知识点为城市居民消费价格指数的作用。 城市居民消费价格指数, 是反映定时 期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。 该指 数可以观察和分析消费品的零售价格和服务项目价格变动对职工货币工资的影响, 作为研究职工生活和确定工资政策的依据。 16 零售商业物业现场
13、管理的机构设置中, 工资福利、 劳动保险、 劳动争议的处理属于 ( )的工作。 A.办公室 B.财务部 C.物业部 D.工程部 正确答案A 试题解析: 本题考核的知识点零售商业物业现场管理的机构设置中, 办公室的工作职责。 零售商业物业 现场管理的机构设置中,办公室的工作职责是负责行政事务和人事管理。具体包括:员工的招聘、录用、调配、考核、奖惩、晋升、辞退工作;工资福利、劳动保险、劳动争议的处理; 对商户承租户员工的进店培训;办公用品的审批;文件的收发、传阅、审批、存档;公章、 介绍信的使用和管理;制定员工工装的制作标准;司机的管理;行政用车的调派,车辆的维修、安全管理;制定并负责落实培训计划
14、;设计培训项目,制定工作纪律,完善培训体制; 检查服务指标的达标情况;各部门每月采购计划的汇总及实施;库房的管理,固定资产、低 值易耗品的实物管理;员工餐厅的管理;总经理安排的其他工作。 17 确定( ) ,提供绩效评价的参照体系,是开展物业管理绩效评价的关键环节。 A.评价标准 B.评价方法 C.评价原则 D.评价指标 正确答案A 试题解析: 本题考核的知识点为评价标准的重要意义。 评价标准是对评价对象进行分析评判的标尺。 如 果没有标准或者没有统的标准,就会使绩效评价难以正常开展或者使评价结果失去可比性。同时,评价标准还要有若干个档次,只有这样才能判断物业管理绩效的优劣,或者确定 物业管理
15、绩效所处的水平。因此,确定评价标准,提供绩效评价的参照体系,是开展物业管 理绩效评价的关键环节。 18 房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业服务企业和( ) 公司来同时管理多宗物业。 A.物业管理 B.设施管理 C.房地产资产管理 D.房地产组合投资管理 正确答案B 试题解析: 本题考核的知识点为房地产资产管理的现状。 房地产资产管理从对物业、 设施和租户的管理上升到聘用多个物业服务企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。 19般分配公共成本的方式为( ) 。 A.按照单个租户承担费用计算 B.按照单个租户的承租面积占物业总面积的比例计算 C.按照租户缴纳的服务费的定比例计
16、算 D.按照单个租户支付租金的比例计算 正确答案B 试题解析: 本题考核的知识点为分配公共成本的方式。 般分配公共成本的方式是按照单个租户的承租 面积占物业总面积的比例计算。 按照承租面积分配成本有时并不那么令人满意, 特别是当同 个物业要承担很多种功能,每个租户享受到的服务差别比较大的时候。 20 物业服务企业投标过程中,准时递交标书属于( )阶段的工作。 A.前期准备 B.标书准备 C.正式投标、答辩 D.投标总结 正确答案C 试题解析: 本题考核的知识点为物业服务企业投标各阶段的主要工作安排。 物业服务企业投标各阶段的 主要工作安排见下表: 物业服务企业投标各阶段的主要工作安排 阶段 工作内容 前期准备阶段 成立投标小组;索取