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1、1唐山京唐宾馆项目可行性分析2009-5-31北京置信房地产经纪有限公司2、唐山京唐唐山京唐宾馆项宾馆项目概况目概况项项目名称：目名称：唐山市京唐宾馆项目； 项项目位置：目位置：唐山市路南区、新华道 72 号，大理路与学院路之间，新华 道南侧； 项目位置图如下：用地性用地性质质： ：商业金融业用地； 用地使用用地使用权权年限：年限：2048 年 用地用地规规模：模：总用地约为 9600 平米； 现现有建筑物概况：有建筑物概况：总建筑面积 10010.7 平方米，包含八层主楼及 配楼。 该建筑建于 1987 年，1989 年正式营业，2 星级，权属为北京军区 空军后勤部驻唐招待所，对外称唐山京唐
2、宾馆，系军办经营型企业。项项目目转让转让条件：条件： 转让转让价格：价格：9000 万元价格转让，包含现有建筑产权及土地使用权。项目位置唐百大楼梧桐大道项目空中鸟瞰图3、用地性用地性质质分析分析项目现有用地为商业服务用地，如不改变用地性质，则项目则风险较大。按着现有用地性质，可新建物业类型主要有：酒店、写字楼及商业。酒店类物业，唐山酒店业供需趋于饱和，经营回报率不高，整体资金回收速度较慢；写字楼类，目前唐山写字楼市场需求量很低，而新华道沿线就有6 个潜在写字楼商业项目，写字楼市场需求很低，市场销售难度很大。商业类，项目用地虽然临新华道，但是临街面较小，进深空间有限，难以作出较好的集中商业，而且
3、目前新华道沿线政府审批底商难度也较大。因此，本项目现有用地性质所决定的物业类型均存在较大市场风险，须考虑改变用地性质为住宅综合用地，后期开发运作才有较高的可行性。、项项目新建及改造方案目新建及改造方案以改变用地性质为住宅用地为前提，本项目主要有两种开发方案：1、保留现有宾馆建筑，并进行内外装修改造，使其后续产生持续的经营回报。同时，增加新建住宅及配套商业，以短期快速回收前期资金投入。2、拆除现有宾馆等所有建筑物，新建住宅及配套商业，以开发毛4地的模式进行开发运作，以图快速回收资金，实现较好的开发利润。上述两种方案均存关键问题：增加建筑物的物业类型及体量需要政府规划部门确认。在初步规划设想下的技
4、术指标满足条件之后，则需要进行财务测算，以判断该项目财务可行性。、项项目新建及改造方案目新建及改造方案财务测财务测算算以可变更用地性质为前提，以初步规划设计指标为计算依据，现分别对上述两种方案进行财务测算：方案一、保留方案一、保留宾馆宾馆，增加住宅，增加住宅产产品（品（仅仅就新建住宅部分就新建住宅部分进进行行测测算）：算）：1、规划技术指标规划指标数额备注规划建设用地9573.93 代征城市道路用地0 新建总建筑面积55572 地上建筑面积43558.2 其中住宅43558.2 其中商业0 地下建筑面积12013.8 地下室3103.8 地下车库8910 规划总户数396 容积率4.55 绿化
5、率30%暂定 建筑高度（米）18 层/30 层商业车位配比（车位数/建 筑平米）无住宅车位配比（车位数/户 数）0.5暂定绿地面积2872.179估算值52、 新建住宅总投资估算序号项目名称单位计算数量或基数每计算单位总价（万元）占总投资比例1土地成本土地成本万元万元 9,36036.08%1.1土地出让金万元9,574 626.71 9,000 1.2契税万元9,000 4%360 2建筑安装工程造价建筑安装工程造价万元万元55,572 1886.47 10,48440.41%2.1地上建筑（住宅）m243,558 18007,840 2.2地下建筑（住宅地下室）m212,014 22002
6、,643 2.3配套商业m20 20000 3配套工程费配套工程费万元55,572 410.34 2,2808.79%3.1景观绿化工程费m22,872 20057 3.3红线内市政工程m255,572 2001,111 3.4大市政工程配套费m255,572 2001,111 4前期工程费前期工程费万元55,572 67.89 3771.45%4.1三通一平（路、水、电、土地平整）万元9,574 2019 4.2前期策划及审批费用万元12,764 0.25%32 4.3勘察费万元12,764 0.30%38 4.4设计费万元 288 4.5招标管理费万元12,764 0.10%13 5建设期
7、其他费用建设期其他费用万元55,572 221.02 1,2284.73%5.1项目管理费万元12,764 3.00%383 5.2其他费用万元 845 6销售推广费用销售推广费用万元万元27,719 3.50%970 3.74%7不可预见费不可预见费万元万元14,369 4.00%5752.22%8财务费用财务费用万元万元12,63712,637 5.31%6712.59%项目总投资项目总投资25,945100% 将项目购置费 9000 万元计入新建部分总成本核算。不可预见费按建设期工程总成本的 4%进行计算；财务费用按其他总成本的 50%进行贷款计，按 1 年的贷款期计算总财务成本；新建住
8、宅总投资估值为 2.59 亿元，按新建部分地上建筑面积核算，地上单方成本 5956 元/平米。3、 新建部分销售收入估算序号项目单位建筑面积或数量销售单价（元/m2）名义销售收入（万元）备注1小高层住宅m2 60000 100%销售6高层住宅m243558.2600026135 2商业m20100000 50%销售3地下车位位198800001584 50%销售4销售额合计万元27719 5销售税费万元项 4 的5.5%1525 5.5%的税费6净销售收入万元26194 新建住宅净销售收入为 2.62 亿元。4、 新建部分总收益估算序号项目单位数值1净销售收入万元26194 2总投资额万元25
9、945 3毛利润额万元249 4毛利润率万元0.96%5所得税计取万元167 6净利润率万元0.64% 将 9000 万元项目购入成本计入新建部分总成本，本项目新建部分可实现249 万元的毛利润。总体可实现新建部分收益与总投资持平。除此之外，本项目还持有“京唐宾馆”现有建筑，作为固定资产留存。按此方案核算，新建部分容积率在 4.5 以上，本项目是可行的。7方案二、拆除宾馆，新建住宅及配套产品（仅就新建住宅部分进行测算）：1、 规划技术指标规划指标数额备注规划建设用地9573.93 原有建筑(平米)10000 新建总建筑面积51961.87 地上建筑面积39948.07 其中住宅35631.76
10、 其中商业4316.31 地下建筑面积12013.8 地下室及车库 规划总户数396 容积率4.17 绿化率30%暂定建筑高度（层）10 层/26 层商业车位配比（车位数/建筑平米）无住宅车位配比（车位数/户数）0.25 绿地面积2872.179估算值注：本方案将原有建筑拆除，容注：本方案将原有建筑拆除，容积积率率应该应该高于方案一新建部分的容高于方案一新建部分的容积积率。但率。但目前初步目前初步规规划方案容划方案容积积率只有率只有 4.17，低于方案一的，低于方案一的 4.55。 。2、 总投资估算序号项目名称单位计算数量或基数每计算单位总价（万元）占总投资比例1土地成本土地成本万元万元 9
11、,36035.94%1.1土地出让金万元9,574 626.71 9,000 1.2契税万元9,000 4%360 2建筑安装工程造价建筑安装工程造价万元万元51,962 2058.62 10,69741.07%2.1地上建筑（住宅）m239,948 18007,191 2.2地下建筑（住宅地下室）m212,014 22002,643 2.3配套商业m24,316 2000863 3配套工程费配套工程费万元51,962 411.05 2,1368.20%3.1景观绿化工程费m22,872 20057 3.2道路工程费m20 2000 3.3红线内市政工程m251,962 2001,039 3.
12、4大市政工程配套费m251,962 2001,039 4前期工程费前期工程费万元51,962 74.73 3881.49%4.1三通一平（路、水、电、土地平整）万元9,574 5048 4.2前期策划及审批费用万元12,833 0.25%32 84.3勘察费万元12,833 0.30%38 4.4设计费万元 270 4.5招标管理费万元12,833 0.10%13 5建设期其他费用建设期其他费用万元51,962 232.47 1,2084.64%5.1项目管理费万元12,833 3.00%385 5.2其他费用万元 823 6销售推广费用销售推广费用万元万元28,685 3.50%1,004
13、3.85%7不可预见费不可预见费万元万元14,429 4.00%5772.22%8财务费用财务费用万元万元12,68512,685 5.31%6742.59%项目总投资项目总投资26,044100% 考虑原有建筑全部拆除，三通一平成本增加。不可预见费按建设期工程总成本的 4%进行计算；财务费用按其他总成本的 50%进行贷款计，按 1 年的贷款期计算总财务成本；新建住宅总投资估值为 2.6 亿元，按新建部分地上建筑面积核算，地上单方成本 6519 元/平米。3、 销售收入计算序号项目单位建筑面积或数量销售单价（元/m2）名义销售收入（万元）备注1 高层住宅m239,948 6,000 23,96
14、9 100%销售2 商业m24,316 10,000 4,316 100%销售3 地下车库位100 80,000 400 50%销售4销售额合计万元28,685 5销售税费万元项 4 的 5.5%1,578 5.5%的税费5净销售收入万元27,107 由于底商价值的增加，本方案净销售收入达到 2.71 亿元。4、 总收益计算序号项目单位述职1 净销售收入万元27,107 2 总投资额万元26,044 3 毛利润额万元1,064 4毛利润率万元4.08%5净利润额万元713 6净利润率万元2.74%按目前初步规划设计指标，项目预计净利润额为 713 万元，净利润率为 2.74%。9因此，以因此，以变变更用地性更用地性质为质为前提，按目前前提，按目前规规划指划指标标，第一种方案，具有，第一种方案，具有较较好的好的市市场场、 、财务财务可行性。第二种方案需要可行性。第二种方案需要进进一步提高容一步提高容积积率，率，预计预计容容积积率提高到率提高到 5.0以上，才能以上，才能实现较实现较好的开好的开发发利利润润率。率。
