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1、铜锣铜锣湾生态园湾生态园 第 1 页 共 38 页 User2018-4-15铜铜 锣锣湾湾 策策 划划 方方 案案项项目名称目名称 “铜锣铜锣湾湾生生态态园园” 项项目目单单位位 重重庆庆市市鸿鸿渝渝农业农业生生态态旅游开旅游开发发有限公司有限公司 地地 址址 重庆市渝北区古路镇菜子村重庆市渝北区古路镇菜子村 第 2 页 共 38 页目目 录录1 1 摘要摘要 11 项目公司 12 市场营销 13 营运与管理 14 投资与财务 2 2 项目规划项目规划 21 铜锣湾位置及现状 22 许可经营及法律文件 23 项目总体规划 3 3 重庆市环境评估重庆市环境评估 31 区位优势 32 区域经济
2、33 旅游资源 4 4 度假项目概况度假项目概况 411 我国度假项目数量、结构及分布 412 我国度假项目行业景气情况 413 我国度假项目经营情况 42 休闲度假经济的特点 421 属于资本密集型和劳动密集行业 422 对经营管理的高要求 43 休闲旅游度假发展趋势 431 旅游行业整体发展趋势预测 432 休闲度假发展趋势预测 5 5 市场、竞争和项目定位市场、竞争和项目定位 51 重庆市度假、旅游市场分析预测 511 重庆市旅游业基本情况 512 重庆市度假项目基本情况 513 重庆市度假项目住宿人员状况 514 重庆市度假项目价格和出租率 515 重庆休闲度假项目市场预测 52 竞争
3、分析 521 竞争对手基本情况 522 SWOT 分析523 竞争分析结论53 项目目标定位6 6 发展规划发展规划61 总体设想 62 公司的发展战略步骤设想621 完成铜锣湾的试营业622 通过三星级认定，并成为重庆市知名生态旅游胜地623 实施后期改造工程，进一步提高经济效益7 7 市场营销市场营销71 目标市场72 产品与服务73 定价74 渠道销售741 直接渠道742 间接渠道75 公关宣传策略 76 销售激励制度 8 8 营运和管理营运和管理第 3 页 共 38 页81 基本业务流程 82 机构设置 83 人员配置 84 管理团队 85 遵循的标准 9 9 投资与财务评价投资与财
4、务评价 91 项目实施计划进度 92 投资估算 93 收入、成本费用及利润分析 931 住宿收入预测 932 餐饮收入预测 933 物业租赁收入预测 934 总收入预测 935 成本费用预测 936 利润分析 94 现金流量预测 95 财务评价 1010 风险与对策分析风险与对策分析 1011 客源影响带来的风险 1012 人力资源风险 1013 行业竞争风险 1014 行业特点决定风险 102 对策 1021 客源影响对策 1023 市场竞争风险对策 1024 行业特点风险对策 1111 融资计划融资计划 111 融资资金金额、方式与用途 1111 融资金额 11.1.2 融资方式 11.1
5、.3 融资资金用途 11.2 公司治理与投资者保护12. 结论结论.1. 摘要摘要1.1. 项项目公司目公司“铜锣铜锣湾湾生生态态园园”（ （暂暂定名）管理有限公司定名）管理有限公司是本策划方案建议设立的公司，它将全面第 4 页 共 38 页取得“铜锣湾生态园”的经营权， “铜锣湾生态园”配备相应设备、设施，通过垂钓、会议接待、特色餐饮、狩猎、野生动物驯养、水上运动、沙滩排球、露营烧烤、攀岩、拓展训练及生态蔬菜等取得收入并实现利润。（一）（一） 、创新做新型社会企业：、创新做新型社会企业：新型企业的发展宗旨是为社会的经济协调发展服务，首先为居民提供优美、舒适的生活环境；另一方面为社会经济发展提
6、供优质的良好人居环境。我们为了该项目的经营开展，做到了精心的策划、全面地分析的先决条件，并利用国内外先进企业的科学管理方法与优秀企业专家合作，发起组织以“创新发展、回馈社会、推进群众、终身学习、追求卓越、文化浓厚、环境优美、空气清新、山清水秀”为宗旨来开发此项目。（二）（二） 、成就自己，也成就别人：、成就自己，也成就别人：在发展多种所有制经济和市场经济体制下，企业的社会角度需要新的定位，在新的基础上，也就是发展多种经济体制基础，用多种经营模式来带动企业和地方群众的发展，做社会责任的领头羊。目前整个“铜锣湾生态园”生态园总共占地约 3000 亩，其中：生态园林区 2500 亩；野生养殖区 50
7、0 亩；休闲养身区 80 亩；综合娱乐区 50 亩；水库 80 亩；停车场 100 亩；餐饮一条街 50 亩；会议宾馆 40 亩；广场 25 亩；湖滨乡村别墅 150 亩。 “铜锣湾生态园”将是集吃、喝、玩、乐、住宿、会议和休闲养身为一体的新型生态旅游胜地。届时， “铜锣湾生态园”将可同时接纳 2000 人住宿、300 人会议、15000 人/日以上游乐及就餐。 “铜锣湾生态园”将按照三星级旅游标准严格管理并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为重庆市管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的
8、休闲度假生态园。我国旅游市场近十年将保持年均 10以上的增长，而我国休闲度假在 2004 年左 右已经开始新的一轮景气周期，目前正是投资休闲度假的较好时机。本项目“铜锣湾生 态园”地理位置优越、配套设施健全、年经营承包费用低廉，生态园周围其他生态园档 次、周边自然环境相差很远，因此本项目具备较强的竞争力和良好的经营、盈利条件。 计划吸收外部融资，尽快使“铜锣湾生态园”加大投入，迅速形成娱乐、住宿、会议、餐饮 服务能力，成为重庆市休闲度假中的管理先进、效益优良的知名生态园，给投资者以良 好的回报。第 5 页 共 38 页1.2. 市市场营销场营销“铜锣湾生态园”定位于中档休闲生态园，目标市场为各
9、类休闲人士、离退休人士、 私企业主及参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来渝旅游的人员。“铜锣湾生态园”计划客房价格如下表所示。酒店休闲别墅项目 标准间套间联排、双拼独立备注旺季1501206001080平季10090480880淡季7060380680年均价格 1.3. 营营运与管理运与管理“铜锣湾生态园”将面向社会选聘优秀的旅游专业管理公司担任“铜锣湾生态园”管理， “铜锣湾生态园”将按照旅游涉外饭店星级的划分及评定（GB/T14308-2002）及饭店星级的划分与评定按照不低于三星级标准的要求进行生态园各项服务设备（硬件）的配备，并提供不低于三星级标准的服务。也将建立不低于三星级要求
10、的管理体系，生态园将制定员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行（公司老总也不例外，亲戚一视同仁，甚至要求更严格）。第 6 页 共 38 页2. 项项目目规规划划2.1. 生生态态园位置及园位置及现现状状“铜锣湾生态园”地处重庆市渝北区古路镇菜子村。位于渝北区东北部，东与铜锣山相邻（海拔 833 米）；南接重庆市区外环路出口 4.5 公里，渝邻高速路王家出口 4 公里，至重庆市区 34 公里；西靠重庆市空港工业园区 3 公里，到江北国际机场 12 公里，至重庆市主城区 32 公里；北与四川省邻水县城 100
11、 公里左右。优势总结：地理、交通条件好，市区市民出游 40 分钟车程，交通畅通。气候、空气宜人。是一块真正的离尘不离城的风水宝地。“铜锣湾生态园”坐落铜锣山脚下，风景秀美。重庆市自 2003 年起将南山、歌乐山、晋云山、铜锣山等划为保护禁建山林地带，森林资源越发的稀缺珍贵， “铜锣湾生态园”恰好在此规划范围之外，因此，对于修建的“铜锣湾生态园”，不受规划的限制，将建成重庆最佳的休闲生态园之一。根据目标客户的具体定位， “铜锣湾生态园”考虑分三期开发，一期开发：主要先打造整个“铜锣湾生态园”的园林景观，使其初具雏形；二期开发：打造娱乐、餐饮、会议、住宿等，同时修建休闲养身区，通过向社会吸收闲散资
12、金，减轻开发资金压力；最后第三期开发：通过前期吃、喝、玩、乐等的打造，为“铜锣湾生态园”聚集了相当的人气和知名气。在此基础上，再全力打造重庆顶级休闲度假别墅区，为成功人士量身定做。以旅游聚人气，以人气促旅游，以旅游带动地方发展。第 7 页 共 38 页2.2. 许许可可经营经营及法律文件及法律文件（略）（略）2.3. 项项目目总总体体规规划划2.3.1. 生生态态园林区园林区项目功能定位：打造重庆生态园林区，不仅建设成为重庆两路的后花园、渝北的绿色氧吧，而且还为重庆市民增添了一处花卉生产基地，为那些喜欢花花草草的人们，提供了一处交流种植经验的好地方；最后还给人们提供了集吃、喝、玩、乐、休闲、度假、养身、回归自然的旅游胜地。生态园占地面积：2500 亩。根据现代农业综合发展的建设理念，在 5 年内把该项第 8 页 共 38 页目建设成为重庆市的名贵花木生产园区，重点通过自然灌溉设施、道路基础设施、观赏性设施、经济型花卉等设施、成为现代化管理，功能齐全的“高效、生态、科学、休闲”的景区。 根据生态园庞大的植物博览馆，针对中小学开展“农业生产教育基地” （这也符合中央将来选拔公务员的精神指导）活动，于教于乐。 钢架大棚用地 80 亩， （专业讲师受课以中小学生学习农业生产教育课）教育基地边，建设农村常年生产、生活用具、以及饭厅和土棚之内，建设面积约 500 平方米，修建农村
