学习王志纲,人生有方向!

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1、学习成长第 1 页共 3 页 4/14/2018学习成长学习成长_3 月份月份_“新型城镇化下的园区开发新型城镇化下的园区开发”任国刚总经理在搜任国刚总经理在搜 狐产业论坛上的主题发言狐产业论坛上的主题发言 标签： 新型城镇化园区开发王志纲工作室任国刚房产 分类： 媒 体文章 【编者按】新型城镇化被提升为国家战略，成为又一轮经济预期拉 动因素。 于“新城镇化” ，园区应扮演怎样的角色？于园区， “新城镇化”又 可以带来哪些影响？ 2013 年 3 月 12 日，搜狐焦点产业新区举办“园区的力量”系列沙龙， 王志纲工作室北京中心总经理任国刚就“新型城镇化下的园区开发”主 题做了精彩发言。 “发展

2、发展”取代取代“经济经济”成为目标成为目标 【搜狐】：新型城镇化的“新”， 你认为主要体现在哪些方面? 【任国刚】：在目前的中国，新 型城镇化可说牵一发而动全身，所有 的问题全聚焦其上，包括社会问题、 政府未来发展模式问题、住宅地产聚 焦点问题，房地产是不是城镇化重要支撑等等，也包括很多社会不公， 甚至包括未来的农民户籍问题，都聚集其上。今天出现很有意思的现象， 很多领域、不同专家都在谈新型城镇化，各自从各自的角度研究这个问 题，只是每个人都有点盲人摸象。我个人认为，新型城镇化的一个核心 问题是，我们要实现一个新的目标，这个目标有别于改革开放之前的目 标，新型城镇化下一步的核心目标，就是怎样让

3、中国老百姓生活得更幸 福。 这个“老百姓”，不仅是中产阶级，而所谓中国人幸福，就是中国经 常用的一个词句“安居乐业”。首先得“乐业”，人在这个地方得有职业，社会要创造足够的就业岗位，才能让大家做自己喜欢做的工作。第 二，一定要“安居”，要让这些人住下来，无论大城市，中型城市，还是 小城市。如果能实现这个目标，这就是新型城镇化。 所谓“新”，就是中国发展的战略方向上，过去以经济为目标，现在 以发展为目标，这是新的最本质的解释。 土地、政策转向挑战传统政府园区土地、政策转向挑战传统政府园区 【搜狐】：新型城镇化的浪潮是否会给园区开发带来机遇？ 【任国刚】：讲新型城镇化不得不追溯整个中国城市化发展的

4、历程。研究城市化发展历程，有三个东西是最重要的，园区、城市、人。 改革开放三十年，有 5 个最重要的关键结点：改革开放第一次农村 土地改革、 92 年邓小平南巡、98 年房地产取消分配实行货币化、加入 WTO、 以及 2008 年。今天房地产出现的所有的问题都与这五个重要结点紧密 相关。 第一次农村土地改革是改革开放的起点，农民有了自主权，可以流 动了，才有农民出去打工的机会；另外，农民在自己的土地上从事经济， 形成乡镇企业，乡镇企业托起了今天很多发达地区的发展。这时期出现 了劳工潮、出现了乡镇企业、出现了阶段性的空城，而由于政策导向只 在沿海，所以在沿海形成一定的产业区，深圳的实验是最重要的

5、，在深 圳诞生了一系列的开发区。 92 年邓小平南巡带来整个中国的全面开放，意味着每个省，每个市 都有自己的高新区，开发区，甚至到每一个县，比如说中关村规划 10 平方公里，亦庄开发区规划 14 平方公里，做七八年还没有做完，西安 高新区 4 平方公里，成都高新区 5 平方公里，大家非常理性的，只是为 了满足产业的发展需要，这个时候开发区什么状况？凭借政策洼地，基 本上把本土市场的核心企业聚集在一起了。 学习成长第 2 页共 3 页 4/14/2018走到 2000 年，中关村规划 40 平方公里，亦庄规划 80 平方公里， 为什么产生这个现象？1998 年，货币分配环境发生改变，开始要土地，

6、 要解决盖房子的需求，北京诞生了一片片的经济适用房，望京、天通苑、 回龙观等等，此时候发现土地是值钱的。真正中国房地产市场化的启动 是 98 年之后，两年之后全国的开发区都开始扩张，这一轮扩张潮使得 2003 年国家开始对开发区进行清理。 有一个很有意思的现象，02、03 年基本像深圳、上海这么发达的城 市房子卖不出去，深圳、上海买房送户口，还可以用个人所得税抵扣按 揭，实际上房子卖不出去，这时候出现了第五个最重要的进程，就是中 国加入 WTO。 2003 年，中国 GDP 达到 1000 美金，没有几年奔着 4000 美金去了， 高速增长带来了土地的变化，随着房地产升级、升温，房地产的土地需

7、 求，土地价值越来越高，使得做开发区的人要面对一个尴尬的问题：比 如，招一个企业，土地每亩 20 万，可是土地的取得成本却要到 100 万 每亩。价差从哪来？政府无奈，只能不断征更多的土地，出让更多的土 地，把土地炒得更高，来弥补产业的发展。 从数字来看，2008 年之前，北京四环边上房子在 8000 千到 10000 左右，现在基本到三四万，之间仅仅用了三年时间。2008 年金融危机 引致四万亿货币投资，这些钱辗转都到了国有企业。可以看到，2008 年之后中国崛起最快的房地产企业，包括保利、华润、中粮等等，都是 国有企业，中央企业 70%、80%利润来自于房地产。这样，就形成了一 个恶性循环

8、，地价、房价越来越高，再去弥补产业，这就形成了整个中 国的经济结构。 实际上，在这个过程中个，为中国成为第二经济体作出巨大贡献的 农民工群体，在城市中仍然无房可住，没有得到城镇化的收益，在这种 情况下，城市开发、产业发展和人的发展，失衡了。 未来三十年之内，中国要弥补的核心是怎么保证这两亿多农民的生活，他们的稳定将成为中国下一步城镇化最重要的问题。 随着中国这种产业结构发生变化，中国的劳动力成本不断增加，对 生态环境的要求越来越高，有些产业会转移到越南，转移到马来西亚， 转移到印尼，释放出来的劳动力去做什么？我们能不能让这些产业转移 到内陆？转移到小城镇？这些人回到家乡，成本是不是可以有所下降

9、？ 那么，可能一部分人在大中城市中城镇化，一部分人回到家乡城镇化。 要实现第二种城镇化，有几个非常重要的环节。 第一，土地问题，这是最尖锐的问题，意味着这些农民将从土地上 解放出来，新的土地法一定会考虑集体土地流转。经济发展要大量的土 地，土地成本越来越高，政府没有能力获取，今天开发区的土地，可能 很快会成为极为稀缺的资源，如果集体土地流转政策发生变化，可能会 催生变化，那么，传统的高新区、开发区为主导的园区模式，将会受到 挑战，因为土地不再那么稀缺。 第二，中国的政策会不会产生一些导向。目前，开发区基本上在本 地经济产值中占据很大的比例，比如，天津开发区的 GDP 贡献大概占 到天津市经济总

10、量 40%，这是普遍情况，因为这些开发区集合了国家政 策的红利，比如税收、土地等等，下一步的政策，我个人认为，如果要 想推进城镇化，这些政策可能会向小城镇集中。 第三，城市高新区必须完成从量到质的变化，要优化存量。提升单 位产值、提高创造力、而不是一味扩大面积，这是城市内部开发区要解 决的问题。 此外，还要有一系列的措施，包收入分配的调整、教育体系改革、 户籍制度的开放等等。 我个人来理解，新型城镇化，园区发展不可孤立看待，要实现经济、 社会、城市、人，从失衡到制衡，最后到均衡。那么，制衡就是要强制 推动做一些事情。 园区面临区域差异挑战园区面临区域差异挑战学习成长第 3 页共 3 页 4/1

11、4/2018【搜狐】：去中小城镇布局园区是否会是好的选择？ 【任国刚】：园区发展有它自身的阶段，我们说阶段就是不同的水 平。 通常说，一个园区分四个阶段。最初级的，改革开放最开始，相对 偏远的地方的县级开发区，空间并不大，招商中，见到篮子就是菜。而 像北京这样的顶级园区，一定是园区和城市融合。说到头，园区发展三 件事，产业、企业和人。在这个新的格局中，一定是这样形成不同的级 别，有的以什么来了先发展再说，有的可能是低端的，有的可能是高端 的，这是不同的。 第二中，过去的园区基本以政府主导型的，现在，我们也帮了很多 民营企业做园区，但是，未来主力还是政府主导型。因为，政府主导型 可以以税收为收入

12、来源，还有土地收入，而对于民营园区来说，没有这 种可能性。所以，在不同的区域，园区的构建不同，在北京拿到一块工 业用地，就是做纯做产业，不需要居住区配套，生活区配套，可是要在 洛阳，就得考虑盖三分之一的居住区。 不同地域，模式、空间结构规划、产业选择、运营手段都不同，这 都是考验。 政府、园区应双向甄别政府、园区应双向甄别 【搜狐】：新一轮的新型城镇化是否像上一轮城镇化引致投资、投 机潮涌？ 【任国刚】：新型城镇化刚才各位老总已经一直在讲，实际上会带 来很多机会。 我认为，首先要理清投资、投机的概念，一个市场没有投机，就不 可能活，一个市场没有投资，事情不可能成长，只要有机遇，投资和投 机就会

13、同时存在。新型城镇化也是一样的道理，我们要客观的认同投资 和投机。 第二，伴随着新型城镇化，中国很多领域都将发展根本性的变化，可能是大洗牌。这种洗牌对于开发区来说，最最重要的洗牌，我认为第 一是理念的洗牌，我们一定要记住我们不可能再沿用前 30 年的开发区 模式，如果谁不能意识到这个问题，就无法成功。比如，原来做开发区， 都是政府通过平台公司去让那个字，现在平台公司不许融资，相当于被 砍了一条腿，这是一个很重要的变化，原来政府垄断园区开发，要钱伸 手向银行一拿就可以了，要民营企业干嘛，随着这个变化以后，市场化 程度就会越来越强烈了。比如，提到华夏幸福基业，为什么它的园区在 固安，不在别处，因为

14、那里的地方政府内需要钱，需要企业，这种情况 下，像恒生科技园等市场化企业，就可能有更多机会。从以前的政府为 主导，可能变成政府和企业共同来推动，这就是一个很大的变化，这是 一种新的洗牌。 在这种背景下，政府怎样去甄别非常有能力的开发商，是一个很重 要的选择，同样的道理，对于企业来说，怎么防止投资陷阱，如何看到 优美蓝图背后的真相就很重要，搞不好，可能一脚进去，陷进去十年出 不来，这完全有可能的。 从工作室接触的项目来看，有很多传统的住宅地产开始进入产业地 产，为什么？这些人在前一轮房地产开发中积累了大量的财富，甚至比 政府还有钱，怎么引导他们的资金从原来纯粹住宅地产向产业地产健康 转移？减少一窝蜂现象？政府和企业双方都面临共同的挑战，不仅仅是 企业有投机，政府要控制的问题。