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1、1关于贵阳房地产市场关于贵阳房地产市场 价格走向的思考价格走向的思考作者：黄圳 学号：1010020540091 (贵州师范学院、体育学院 10 级 1 班) 摘要：摘要：城市房价持续走高，不仅是贵阳市，而且是全国性的普遍现象。国 家以“国十条”政策严厉调控房地产市场，期望实现住宅销售价格的科学合理 稳定的增长。贵阳要坚决执行中央确定的方针与政策，建立以政府为主导的房 地产市场运行体制与机制；不断提高国民的收水平，让人民分离改革开放的成 果；通过加快大城市周边小城市的发展以有效分流大城市居住人口；通过法律 和政策的强硬手段从根本上终结房地产商的“暴利时代”；继续发挥金融调控 手段，在稳定楼市价
2、格的同时合理科学地保护房地产产业可持续发展。 关键词：贵阳；房地产市场；房价 中国正处在经济社会发展的高速建设时期，房地产业作为国民经济的支柱 产业，要实现科学、健康、可持续发展，建设成符合中国国情的“幸福产业”， 需要深刻认识房地产经济的变化态势，切实把握城市房地产市场发展趋势，努 力探索一条与社会主义市场经济体制相适应的发展道路和操作模式，把过快上 涨的楼市价格打回“原形”，实现房屋销售价格稳定增长。一、城市房价的普遍高涨，不仅是贵阳市，而且是全国性一、城市房价的普遍高涨，不仅是贵阳市，而且是全国性的普遍现象，引发举国关注的普遍现象，引发举国关注2009 年中国土地市场火爆，全国土地出让总
3、价款达 15910.10 亿元，其中， 房地产用地出让价款达 13391.8 亿元，占出让总价款的 84.2%；多数城市土地 出让金收入增长同比超过 100%，产生了一批“地王”，市场活跃程度超过 2007 年。据 6 个一线城市 2009 年成交楼面均价统计，北京 5513 元/平方米， 同比增长 46%；天津 4250 元/平方米，同比增长 40%；上海 8042 元/平方米， 同比增长 150%，广州 6204 元/平方米，同比增长 89%；杭州 6553 元/平方米， 同比增长 52%；深圳住宅用地平均溢价水平逾 60%。全国统算，政府花 1 元钱 从农民那里买来地，从城镇居民拆迁征得
4、的地，拍卖给地产商，能够获得 3 元 钱，成为地方财政收入。如上海财政收入的 25%来自房地产。 与此同时，楼市价格快速上涨。据中国政务景气监测中心统计，全国 70 个 大中城市房价同比涨幅 2009 年 5 月为-0.06%，到 12 月为 7.8%，其后直到 2010 年 4 月高达 12.8%，5 月才落到 12.4%。另据 2010 年 7 月 1 日青岛新闻 网转载的印度金融快报报道，2009 年世界各国房价增长幅度是：中国 68%， 定居首位，其它中国香港 30.6%、新加坡 24.3、印度 13%。当然这个统计不一 定全面，但它也反映了中国的楼市价格在世界比较中，确实是过快上涨。
5、 过快上涨带来的后果如果得不到政府有效的干预，必定会出现房地产泡沫。 学术界公认的标准是，房价连续三年年增长幅度都超过 10%，可以界定为出现 房地产泡沫。房地产泡沫的出现会带来直接的经济衰退，如笔者考察过日本， 1991 年之前的 30 年间，日本政府不干预房价，导致近十年的经济衰退。笔者2也参加过迪拜在中国投资房地产项目的谈判，迪拜那种依靠全球融资和全球销 售，放任“楼花”炒卖，大大加速了其早已形成的房地产泡沫在 2009 年的彻 底破灭，教训深刻啊！迪拜 2010 年宣布退出青岛“小麦岛”价值逾亿元的房 地产项目开发，即为“泡沫”现象之一。二、二、2009 年末到年末到 2010 年春，
6、国家以年春，国家以“国十条国十条”的政策，的政策，调控楼市，让热得发烫的楼市开始将温趋冷调控楼市，让热得发烫的楼市开始将温趋冷2010 年 1 月 10 日国务院正式发出关于促进房地产市场平稳健康发展的 通知，简称“国十一条”，但是在文件发出后，房地产的博弈更加激烈，当 月同比涨幅达到 9.50%。其后 3 个月分别为 10.70%、11.70%、12.80%。在这 种情况下，2010 年 4 月 17 日，国务院继“国四条”、“国十一条”中，将住 房问题上升到社会稳定的高度，从考核问责、差别化信贷政策、住房用地供给、 市场监管、地方政府的贯彻落实等多个层面，坚决遏制部分城市房价过快上涨。 从
7、 2009 年 12 月 14 日算起，短短 4 个月时间里，国务院 4 次出手调控楼市， 而且一次比一次严厉。的结果是，2010 年“五一”期间，全国一线城市房地产 市场交易统计数字显示，“史上最严厉调控”政策已经让热得发烫的楼市开始 降温趋冷。三、房地产市场价格普遍高涨三、房地产市场价格普遍高涨（一）房地产的总体规模越来越大（一）房地产的总体规模越来越大第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比 重逐年增加。1999 年房地产开发投资额为 4010.17 亿元，到 2004 年达到 13158.25 亿元，房地产投资额平均每年增长 1000 亿元，房地产开发投资占
8、GDP 的比例也逐年增加。第二，开发规模快速增长。2004 年全国房地产施工面积从 1999 年的 56858 万平方米上升到 140451 万平方米，增加了 83593 万平方米，平均每年 增长 25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在 10%以上，最高接近 30%（二）地区发展不平衡（二）地区发展不平衡第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在无论是房屋 施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发 展水平较高，房地产市场起步较早所致。中部的增长速度(除了销售额)基本 处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏
9、紧，房地 产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的 地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)3的增长速度均高于其他两部。地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高， 中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部 居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由 2002 年的 13.6%， 21.7% 上升到 15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于 全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济 的发展，地区间正逐步缩小差距。第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在
10、中国人口增长的情况下，人均建 筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同 而略有差异。从表 3-4 可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上 来看，东部地区 24.91 西部地区 23.25中部地区 22.06。这是因为东部地区 经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产 发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密 度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西 部地区 5.1%中部地区 4.6%东部地区 3.6%。（三）多元化的金融渠道（三）多元化的金融渠道在银行紧缩信贷规模的背景下，
11、作为资金密集型产业，房地产企业不得不寻 求多元的融资方向，开拓新的融资渠道，以减少对商业银行尤其是四大国有商 业银行的依赖。今年相继出台的相关举措也为房地产资本市场的发展提供了政 策依据。信托和住房抵押贷款证券化相关制度的日臻完善，将有利于缓解银行 信贷紧缩与房地产企业大量的资金需求之间的矛盾，能有效解决当前开发商所 面临的融资困境。WTO 承诺的日渐实现及资本市场的逐渐放开将为房地产业提 供更多的融资渠道。将来，国内外各类社保基金、保险公司、投资信托公司、 投资管理公司、资产管理公司等，都有可能成为房地产市场上主要的机构投资 者。（四）合理利用资源实现可持续发展（四）合理利用资源实现可持续发
12、展可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分 配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求， 又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间 发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体， 重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的 平衡。 其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调， 也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、 资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开 发的余地，决不能进行掠夺性开发；
13、房地产业的发展要使开发效益与资金效益 得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房 地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而，推进中国房地产 业可持续发展。 四、推动我省房地产业发展的建议四、推动我省房地产业发展的建议4（一）土地市场规范化（一）土地市场规范化第一，政府提前一个时间段，制定时间表，详细说明未来期间内土地供应规 模、土地供应范围、供应土地的规划，让房地产市场能充分理解政府的计划从 而实现理性的开发。过去有过这方面负面的案例，开发商不知道未来时间内政 府有多少供应土地，担心下一步没有土地可开发，于是，在就近的拍卖会上疯 狂竞价，以超高价位得到土地
14、，之后背负承重的压力进行开发，市场以这样的 形式走下去是不健康的，政府也难以长久稳定地通过土地获利。第二，坚持土地招、挂、拍形式的公正性，实现交易全过程的透明化，接受 市场和舆论的监督。在土地垄断的前提下，招、挂、拍的公平操作显得更为突 出和重要，市场化是中国经济的方向，市场化的前提就是一个相对公平的竞争 环境，政府有必要也有能力实现和维持土地市场的公平竞争环境。 第三，政府应具备灵活、及时的土地调控、应对能力，以促进和稳定房地产 业的健康持续发展。俗话说，计划没有变化快，先前制定的计划可以作为行事 准绳，但是当环境出现明显转变后，就需要及时调整应对。形成一系列的应对 机制，强化政府对地产市场
15、的有序控制。第四，按年收取土地出让金，避免提前透支土地潜力。（二）完善房地产融资渠道（二）完善房地产融资渠道第一，实现地产投资证券化，允许民间建立地产基金。房地产业需要资金， 社会上也有资金，投资人不必精通地产开发，只需把钱交给会做的人去做，余 下的就是维持游戏规则。房地产业内也不必因为资金问题吊死在银行一棵树上 而坐失机会，选择通过有明确规则的途径从民间获得资金进行开发。第二，推进商业性银行股份改革，政府应从银行运营中抽身出来。国家控股 银行在整个国家经济中占据金融主导地位不是市场化，这样的形态不是公平竞 争体制。事实证明目前的国有银行也不全认同和贯彻政府对市场的理解央 行提高贷款门槛希望给
16、房地产投资降温，而各银行在操作中却想方设法减少央 行设限的影响，极力拓展市场份额。第三，适当引入外资，达到鲶鱼效应。这也就是防止闭门造车的出现，我们 应该尽可能少走弯路，让外资获得适当利润可以理解为缴纳相应的学费。 第四，避免地方保护主义或过分优惠外来资本，也就是确保公平的资本环境。（三）引导房地产企业开展多元化产品服务（三）引导房地产企业开展多元化产品服务5第一，政府在做土地规划时就明确各块土地未来的建筑形式体现分级概念， 出让土地时要求企业应遵循预先的规划而行，全程监督土地的使用性质。第二，严把各级产品质量标准，产品分级不等同于优劣区分，区分等级的标 准是建立在需求市场的分化上，是需求的不同导致我们产品的多元。也许我们 有顾虑，认为低端产品不容易赢利。但我们看看，是不是所有赢利的牙膏企业 都卖 20 元一支的牙膏，是不是所有卖 3 元一支的牙膏企业都在亏损？市场的 需求是多元的，我们没有必要追求产品的一致化。在这里特别提一点的是，现 行的经济适用房办法本质上没有体现产品多元化，因为市场产品多元化的前提 是市场化，现行的经济适用房不是一个市场化运作的结果
