国有土地使用权案例

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1、从一起破产案件谈企业破产时国有划拨土地使用权的处置案情：某县氯碱化工厂始建于 1975 年，系县有独立企业法人的地方国有企业。该厂职工 377 人，土地 41、32 亩，系国有划拨土地。2001 年被人民法院宣告破产还债。清算中， 该企业资产土地价值 243 万，设备评估 31 万，房产 45 万。负债 1800 万元，设备变现 16 万元不是抵偿清算费用。因土地系国有划拨土地，依照有关规定，应由人民政府收回。经 清算组多次向当地政府报告，2004 年县人民政府收回土地使用权。由于人民政府未对土地 予以处置，土地闲置，其价值 45 万元房屋无法变现，该破产案件至今未予终结。 评析：在企业破产案

2、件审理过程中，破产企业的土地使用权问题是经常涉及的主要问题。因 各企业取得土地使用权的方式不同，对土地使用的状况不同。在破产清算中对土地使用权 处置的操作方法也各异。笔者就破产企业的国有划拨土地使用权能否列入破产财产问题谈 自己的看法。当企业破产时，宣传部有哪些财产可列入破产程序支配民法通则规定国有企业的国家 授予它维营官理的财产承担民事责任。国有企业占有使用的动产属于其对外承担责任的财 产毫无异议，但其占有使用的不动产是否作为责任财产，在企业破产后列入破产财产进行 分配，在实践中，人们以不同的理由提出了不同的看法。最高人民法院于 2003 年 4 月 16 日公布法释（2003）6 号文件关

3、于破产企业国有划拨土地使用权应否入破产财产等问题 的批复第一条规定“破产企业的划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企 业破产时，有关人民政府可以予收回，并依法处置，纳入国家兼并破产计划的国有企业， 其依法保留国有土地使用权，应依据国务院有关文件规定办理” 。这条规定了国有划拨土地 使用权在破产案件审理中的处理方式即由人民政府收回，依法处置。笔者认为，不应 该将企业的土地使用权（不动产）排斥在企业维营管理和财产之外，企业的土地使用权应 为企业财产不可分割的组成部分，在企业破产时列入破产财产进行处置。一、将土地使用权交由政府收回无法律依据。城市房地产管理法第 22 条规定：“土地使用权划

4、拨，是指县级以上人民政府依法 批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权 无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用的，除法律、 行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 ” 城市房地产管理法对于因划拨取得的土 地使用权，除在用途和转让条件上有一定的限制外，并没有附加特别的限制，反面规定该 等土地使用权是一种无使用期限的权利。我国的现行法律和行政法规对于因草拟而取得之 土地使用权，也没有规定国家可以将因划拨而取得的地使用权收回故国家不得因该等土地 使用权没有期限而可以限时收回。现实的状况应当是，因有土地一旦划拨，对因有企业因草拟而取得

5、之土地使用权，国 家在国有企业破产时可以收回，故国家不得以国有企业遗产为由收回划拨的土地使用权。 第 7 条规定：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在 一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 ”第 19 条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满 前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根 据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。 ”依照我国现行 法律和行政法规的规定，因出让而取得之土地使用权可依法转让、出租、抵押，因出让而 取得之土

6、地使用权不受限制地交易标的，当属独立的财产权利。因有企业因出让取得之土地使用权，非有社会公共利益的需要，国家不得收回。依照上述法律规定，划拨仅仅是土 地使用权取得的方式不同，并不表明因划拨而取得之土地使用权不是一个独立的财产权利。 所以，国有企业因出让取得之土地使用权和因划拨取得之土地使用权，尽管其权源有所不 同，却没有性质上的差异。同时，还应当注意到，我国法律对国有企业因划拨取得之土地 使用权的用途和转让附加一些特别的限制，但并不否定国有企业使用权所享有的处分权能。例如， 城市房地产管理法第 50 条规定：“设定房地产划拨方式取得的，依法拍卖 该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴

7、纳的土地使用权出让金的款额后， 抵押权人方可优先受偿。 ”依照上述规定，国有企业对于因划拨而取得之土地使用权，可以 设定抵押以实现对土地使用权的交换的处分，与因出让取得之土地使用权的抵押并无根本 的不同。故国有企业因出让取得之土地使用权和因划拨取得之土地使用权，属于性质相同 的用益物权，均为国有企业的责任财产。为了推行国有企业的计划兼并破产措施，国务院 关于在若干城市试行国有企业破产有关问题的通知 （国发199459 号）第 2 条规定： 属于试点城市兼并破产计划内的国有企业破产时，不论其土地使用权的取得方式，土地使 用权均得以变价用于安置职工，变价的土地使用权安置职工后有剩余的，按照破产财产

8、分 配方案清偿破产的国有企业的债权。很显然，承认破产时的国有企业的土地使用权属于国 有企业的责任财产。仅仅作出了不同于国有企业的其他财产的处理，优先考虑了土地使用 权变价金用以满足破产企业的职工安置费用是出于社会公共利益的考虑。在这一点上，最 高法院并没有真正领会国发199459 号通知所为规定的核心精神，并进而作出了扩大化的 不当演绎：划拨的土地使用权均不属于国有企业的责任财产。事实上，上述结论直接与 城市房地产管理法允许划拨的土地使用权以变价清偿债务的规定相悖。二、政府收回土地的方法在现实中无法操作。有关人民政府可以收回国有企业因划拨的土地使用权，并予以处置。在这一点上，国 家收回国有企业

9、因划拨取得土地使用权，有十分宽泛的裁夺余地，国家对于划拨的土地使 用权，可以不收回，也可以收回，收回的，甚至可以不附加任何理由。人民政府可以收回 划拨的土地使用权予以处置，应当如何处置或者以何种目的处置，均没有任何限制，无异 于在说划拨的土地使用权已经因国家收因而消灭，政府想怎么处置都可以。事实上根本不 能这样。若有关的人民政府决定不收回破产的国有企业划拨的土地使用权，又该如何处理 呢？或者退一步讲，有关的人民政府可以基于何种理由不收回破产的国有企业因划拨取得 之土地使用权呢？可见，最高法院上述司法解释具有任意性，并没有给出一个让实践可以 充分把握的标准。破产企业的划拨土地不足孤立存在的，而是

10、往往与破产企业享有所有权 的，列入破产财产的地上建筑物、其他附着物联接一体的，在交易价值上也是房产的价值 和地产的价值相结合的。上述所引案件长期难以终结就是一例。这样在破产清算中存在这种因惑：国有划拨土地使用树由国家收回组织出让，形成让 与人土地使用权人，而土地上的建筑物、其他附着物由破产清算处分拍卖或变卖，形 成另一个让与人房屋所有权人。很难想象土地使用权人要求房屋所有权人拆除其享有 所有权的地上建筑物、其他附着物或者禁止、限制房屋所有权人通行、排水等利用土地的 行为。尽管这种现象很少出现，但这是破产案件中存在的现实，也是破产清算中出现的划 拨土地使用权和房屋所有权矛盾冲突：破产清算组控制破

11、产企业房产的出卖，而不能将土 地使用权一并出让；国家的授权部门国土局可以对收回的土使用权进行出让，而无权同时 变卖地上附着物的房产。如果国土局出让土地使用权和清算组变卖房产不是同步或协调进 行，那么先购买者必然在下一次购买中处于极不公平、极不有利的地位他有可能为获 得房地产的统一而付更大的代价。就自然属性而言，土地及其地上建筑物、其他附着物是 不可分割的，在法律属性上，我国立法也是采纳了土地和建筑物不可分离的观点：房产、地产在交易中应该作为共同的交易标的，不能区别对待。在破产案件审理中划拨土地使用 权及其附着的房产之间的关系，也是经历了法律、法规的变迁。1990 年国务院城镇国有土地使用权出让

12、和转让暂行条例第四十七条第一款和第三 项分别规定“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其 他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本 条例的规定予以出让。 ” “无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、 县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。然而，条例所述的地上建筑物、其他附着物 属破产财产，依据 1986 年公布的破产法规定，破产财产由清算组负责清理、估价、处 理和分配，用于清偿破产企业债务，国务院该条例第四十七条第三款的规定政府收回地上 建筑物、其他附着物，仅给予适当补偿，即侵犯了破产法赋予清算组处分破产财

13、产的 权利，也侵犯了广大破产企业债权人的合法权益，同时变有违反破产法之嫌。该条例 施行四年后，1994 年颁布的全国人在常委会通过的房地产管理法对划拨土地附着的房 产转让作出了明确规定，其第三十九条为：”以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产 时，应当按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的， 应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金“。 但第三十七条规定了依法收回土地使用权的房地产不得转让。如果再抽象地理解最高院法 释20036 号文义，破产企业的划拨土地使用权由政府收回，那就造成清算组只能对破产企 业的非房产财产进行处分，而不能

14、转让破产企业的房产。如果依这样理解，破产案件中很 多事务就无法想象，也无法操作了。现实的理论界比较一致认为，企业破产后，划拨土地 上附着房屋或其他建筑物的，土地作用权随建筑物转让，但地价与房价应分别计算，房价 收入归破产财产，地价收回归属地方财政。是不是房地产管理法对此问题疏漏了，还 是应作在破产案件审理中，在破产法与房地产管理法就房产转让出现冲突时， 房 地产管理法为普通法， 破产法为特别法，根据特别法优于普通法的原则，应适用破 产法的规定，由破产清算组依法处分破产财产，而不能生硬地理解房地产管理法的 规定。三、破产清算中，如何处置国有划拨土地使用权。首先，城镇的土地属国有所有，国家享有土地

15、所有权，破产企业享有的国有划拨土地 使用权是国家因企业需要无偿赋予企业对国有占有、使用的权利，有特定的用途，企业并 不能时行土地经营，亦不能因土地获取收益，更不能进行土地使用权处分。当企业破产后， 自然不再需要使用该土地，国家可以收回其赋予破产企业的草拟和土地使用权并依法处置。第二、破产企业国有划拨使用土地建筑物、其他附着物属破产财产，破产企业清算组 有权依照破产法的规定对其进行清理、估价、变卖和委托拍卖。第三、破产企业清算组在处理房产前，应依照房地产管理法的规定，履行相应的 审批手续。根据 1998 年国家土地管理局令第 8 号国有企业改革中划拨土地使用权管理暂 行规定的精神，人民法院审理企

16、业破产案件时在处理破产企业划拨土地上附着的房产时， 应指导破产企业清算组进行下列工作：（一）拟订土地使用权处置方案，内容包括企业破 产的原因及清算现状、拟处置土地的状况、拟处置方式和处置价格及理由等；（二）委托 经国家土地管理局和省级人民政府土地管理部门认证的、具有相应土地估价资格的土地评 估机构对拟处置土地进行认格评估；（三）地价评估结果和土地使用权处置方案报有批准 权的人民政府土地管理部门确认和审批，同时提交破产裁定、土地使用权证书或土地权属 证明；（四）土地使用处置方案经批准后，破产企业清算组即可组织对地上房产进行变卖 或拍卖，此后，购买者可持土地使用权批准文件和有关文件与土地所在地的市县人民政府 土地管理部门签订国有土地使用权出让合同，缴纳土地出让金，并按规定办理土地登记手续。