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1、郑州大学路房地产开发项目可行性研究报告长城铝郑州新长城房地产有限公司二零零五年三月1目目 录录一、总论1、项目背景及项目概况2、可行性研究报告编制依据3、可行性研究报告研究范围及研究思路4、初步研究结论及建议二、房地产市场分析与营销战略1、郑州房地产市场现状2、房地产市场需求预测3、城市房地产市场变化预测4、当前郑州房地产市场面临的挑战5、项目用地位置分析6、风险分析7、项目定位8、营销战略三、项目地址及建设条件1、项目地址2、开发条件四、项目规模及功能标准1、建筑面积和内容2、建设功能标准3、工程项目一览表2五、项目初步规划方案1、总体规划布局2、建设方案设计3、结构设计4、公用设施方案5、
2、弱电设计、消防、及环境保护六、项目实施进度安排1、采取一次性开发的战略2、项目开发进度安排七、投资估算1、投资估算2、投资进度估算表3、投资使用计划与资金筹措4、项目销售收入、进度明细5、项目损益6、现金流量八、经济效益分析1、销售价格2、项目销售收入3、项目利润4、敏感性分析5、临界点分析6、项目综合评价3一、总论1.项目背景经河南省人民政府批准，河南省国土资源厅决定对郑州经济管理学院原校址国有土地使用权进行公开出让。该地块紧邻大学路，位居传统城市中心，沿街面长达700 米以上，地块方正，周边配套成熟。无论是住宅开发还是商业开发的角度考虑，都是难得的质优地块。2005 年 3 月 11 日，
3、长城铝郑州新长城房地产有限公司摘牌成功，获得了郑州经济管理学院原校址国有土地使用权。2.项目概况2.12.1 项目名称项目名称郑州市大学路项目（暂定名）2.22.2 项目地点项目地点郑州市大学路与陇海路交汇处西北角2.32.3 项目发展单位项目发展单位长城铝郑州新长城房地产有限公司2.42.4 公司发展历程及开发业绩公司发展历程及开发业绩公司发展经历公司发展经历郑州新长城房地产有限公司是中国长城铝业公司所属专业的房地产开发企业。近年来，对长城饭店、华园华庭、长城康桥花园的开发和实践，具有先进的开发理念和较强的市场研究、产品研究及操盘与控盘能力，积累了良好的市场形象和企业品牌。郑州新长城房地产有
4、限公司推行激励与沟通，强调学习培训和团结合作；公司以经营创新和管理创新为理念，精心打造高素质团队，在短短的两年中异军突起。参股兴建的四星级涉外宾馆长城饭店，以其建设速度快、建筑质量好、设施先4进而赢得社会的普遍赞誉；开发的“华园华庭”项目，在 2001 年实现“当年立项、当年施工、当年销售完毕”的良好业绩。2002 年 8 月，郑州新长城房地产有限公司竞得郑州市以公开拍卖形式出让的第一块土地，用于开发一座中高档的现代化住宅小区，命名为“长城康桥花园” ，目前， “长城康桥花园”项目的开发正在有条不紊的进行之中。长城康桥花园项目概况长城康桥花园项目概况“长城康桥花园”规划建筑面积 191000m
5、2，计划总投资 42000 万元，计划实现销售收入 50000 万元，预计利润总额 8000 万元，2004 年销售面积近 60000 m2，实现销售收入 13500 万元。七栋多层产品在 2004 年 2 月开盘销售，200 多套房源，销售率超过100%，2004 年 10 月已交房；五栋小高层 8 月 28 日小高层开盘销售，已售出 180 套，目前销售控制 50 余套，小高层预计 05 年 5 月交房；五栋高层项目产品研究和户型定位已经完成，预计 2005 年 7 月高层产品开始内部认购，11 月份开盘销售；2005年预计销售实现 20000 万元，长城康桥花园项目的开发周期预计到 20
6、06 年二季度。“长城康桥花园”项目，市场定位准确，整体开发效益良好，树立了优良的“新长城”品牌，具有创造较好效益的潜力和现实基础。项目获得了 2003 年建设部“人居经典”规划/环境双金奖、21 世纪城市绿色健康住宅奖等，2004 年获得国家建设部、中国房地产协会、中央电视台近百家媒体“2004CIHAF 中国名盘 100 强”和“中国地产百杰”称号。长城铝郑州新长城房地产有限公司经过近几年的发展，已成为较成熟和具有较高层面的房地产开发管理团队。公司发展公司发展能力及发展战略能力及发展战略经过多年的开发，从小项目到大项目，从多层住宅、到高层住宅、到商业、写字楼、酒店式公寓，长城铝郑州新长城房
7、地产有限公司积累了宝贵的经验。企业的运作模式、项目的运作模式都已经基本成熟。5同时，通过长城康桥项目的运作，我们对于地块价值的判断力和挖掘力都大大提升。基本已经形成以商业、写字楼等高价值产品为支柱，以高品质住宅为补充的开发模式。本阶段长城铝郑州新长城房地产有限公司的发展重点为：在郑州中原地区快速扩张，进一步完善开发体系和模式，成为中原开发企业龙头之一。在区域发展的基础上，从长远发展的角度，长城铝郑州新长城房地产有限公司必将结合中国铝业的资源优势，以成功的地产操作模式为基础，进军全国性的房地产开发，争取成为中国铝业系统利润的新增长点。2.52.5 资金来源资金来源本项目的开发资金计划三个来源：中
8、国铝业公司担保贷款；长城铝郑州新长城房地产有限公司自有建设资金；不足部分通过预售房款解决。3.可行性研究报告编制依据 郑州市关于房地产开发公司项目经营的有关政策、法规、规定； 国有土地使用权公开出让成交确认书 （2004）郑城规规管（件）字第（0039）号 国家、郑州市相关设计技术规程、规范、及规定； 本项目有关文件资料、技术经济指标； 投资估算标准根据：建设部房地产开发项目经济评价方法4.可行性研究报告研究范围及研究思路本项目研究报告主要是依据郑州市房地产宏观市场的调查研究、区域及项目所在地市政、生活配套状况调查分析，从市场及财务两个层面对项目进行可行性研究。旨在对项目可实现价值分析的基础上
9、，进行项目总投资和收入的模拟，评判项目的投资回报和投资风险。6研究的目的在于从整体上初步论证项目投入产出的问题，因此采用保守的方式对项目的投资成本、收益进行测算，项目市场定位、产品定位、物业形态等均系按公告的项目规划条件的范畴内研究和论证；不作深度盈利潜力研究和论证。5.初步研究结论及建议5.15.1 初步研究结论初步研究结论目前郑州的宏观经济环境及房地产市场环境都处于良性的高速增长时期，此势头将继续保持 5 年以上，为房地产开发的黄金时期。本项目具有比较好的盈利能力和抗风险能力，在目前非常有利的政策环境之下，为非常难得的项目。郑州新长城房地产有限公司在从事房地产开发的过程中，建立了具有自身特
10、色的开发模式，形成了对于市中心楼盘开发的独有经验；公司将管理和产品作为企业的核心竞争力，积累了开发高档楼盘的经验，擅长精细化运作，这些经验可以成功的嫁接到其它中心区域楼盘。综上所述，该地块是郑州目前较好的地块，也是目前价格、区位等综合地块质素较适宜开发的项目。根据收益计算，成本利润率：31.46%，销售利润率：22.38%。项目的盈利性非常好，偿债能力很强。我们判定：大学路项目开发可行并极具开发潜力大学路项目开发可行并极具开发潜力5.25.2 项目建议项目建议项目的操作关键在于速度，项目快速推进快速回笼资金是规避风险的最佳途径。未来的风险更加体现为发展速度的风险，快速开发、快速销售、快速滚动，
11、才能成为具备市场竞争力和发言权的大型房地产企业，增加抗风险的能力。因此，大学路项目实现一次性开发，整个开发周期不宜超过为 27 个月。5.35.3 产品规划产品规划7高层住宅是大学路项目的基础，因为郑州市 2004 年高层住宅供求比为0.88：1，中区项目投放面积偏小，五万平方米以上的项目仅有 2 个。项目的交通条件和配套环境具备很好的竞争优势，实现高价格的销售目标具有现实可能性。商业开发是项目收益的另一主要收入，郑州市商业用房 2004 年比较 2003 年，销售面积增加 43%，销售均价增长 23%。中区是郑州商业最为集中的区域，项目周边人口密集，购买力强，是实现商业价值的良好选址。二、房
12、地产市场分析与营销战略1.郑州房地产市场现状进入 2004 以后在加速郑州城市建设城市发展的“中原崛起”的大环境之下，以住宅为主体的郑州房地产市场持续稳步增长的良好态势。主要表现在：1.11.1 商品房供求两旺商品房供求两旺2 20 00 04 4年年投投放放与与销销售售情情况况图图0100200300400500600单位：万平方米投放量166.09241.51356.12379.13546.74 销售量200.47245.77281.04399.78504.282000年2001年2002年2003年2004年投放和销售都是呈不断上升态势：2004 年 546.74 万平方米，比 2003
13、 年投放量增幅达 44%；2004 年 504.28 万平方米，比 2003 年的销售额涨幅达 26%；2004 年供需比为 1.08：1从 2000 年到 2004 年累计投放量为 1689.59 万平方米，销售量为 1631.34 万平8方米，供需之比为 1.04：1。1.21.2 整体价格增幅明显整体价格增幅明显2 20 00 00 0年年- -2 20 00 04 4各各年年价价格格走走势势02000400060008000单位：元/平方米销售均价18802357229423182616 住宅17002099201721002297 非住宅55025624571151785984200
14、0年2001年2002年2003年2004年2003 年至 2004 年房地产整体均价不断上涨， 2004 年的均价为 2616 元/平方米，比去年增加 13%（而 2003 年比 2002 年增加 1%） ，其中住宅均价比 2003 年增加9%，非住宅 16%。2 20 00 04 4年年各各月月价价格格走走势势0200040006000800010000 单位：元/平方米销售均价 住宅 非住宅销售均价 2561 2376 2378 2446 2249 2605 2936 2415 2625 2691 2904 2927住宅2387 2147 2199 2324 2167 2305 2225
15、 2189 2390 2373 2322 2534非住宅5347 4375 4673 3420 3560 6316 8346 5501 5073 6423 7473 56451月2月3月4月5月6月7月8月9月10 月11 月12 月各种价格出现明显变化发生在下半年。主要原因是上半年钢材大幅大涨后，房地产市场以此出现“涨”声一片，经过国家调控钢材价格下来了，可房地产价格并没有因钢材的下降有所回落，反而愈涨愈烈，加之在外地知名开发公司入驻郑州后，所售楼盘纷纷开盘，它们在带来先进营销理念的同时也抬高了郑州市楼盘价格。1.31.3 二手房表现抢眼二手房表现抢眼2004 年成交套数 13420 套，较
16、 2003 年增长 53%，交易面积达到 114.95 万平方9米，比 2003 年增长 58%， 2004 年的交易价格为 1216 元/平方米，同比增加 12%。1.41.4 外地人成为商品房购房主力，购买力显著增强外地人成为商品房购房主力，购买力显著增强2004 年外地人购房为 23769 套，已占总购房比例的 55%，郑州市本地与外地人的购房比例为 0.72：1。2.房地产市场需求预测郑州房地产市场从 1998 年正式启动，历经数年的发展，到 2003 年的下半年开始快速增长。这个增长体现在市场消化规模的放大、开发规模的放大、规划建设水平的提高以及房地产价格的快速上涨。2001 年到 2004 年，郑州房地产市场的销售额分别以 23%、14%、42%和 26%的高速增长，从 2000 年到 2004 年的五年的发展中，投放量增加了 3 倍多，销售量增加 2 倍多。2.1 购房需求将进一步加大，外地人成为购房主力购房需求将进一步加大，外地人成为购房主力2.1.1 城市化进程的加快将推动旧城改造和基础建设的发展建设2.1.2 城市
