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1、贵港市商业调研小结贵港市商业调研小结一、贵港商业规划分析及商圈分布分析贵港市整体商业发展近几年伴随社会经济的不断发展，尤其是近些年老城区改造、房地产开发带动促进作用，大大推动当地商业发展，使得当地商业不断由早期占天占地商业形态（国际生活港、德宝等） 、住宅小区底商（凤凰城、聚龙城等）等商业形态向现代商业步行街区、现代购物中心及专业化市场细分的方向发展。现阶段初步形成以老城区传统商业街区（凤凰街、二街建设路、解放路等） 、新兴综合购物中心（中央广场） 、百货商场（梦之岛、南宁百货、华隆） 、专业市场（建材居家、灯饰布艺、电子器材、五金汽配等）以及由各居住小区底商等构成的商业形态；（一） 、贵港未
2、来商业规划构成：6 大组团商业中心规划构成： 老城组团：旧城改造，建设规模较大、档次较高的商业设施，形成桂东南地区特色的传统商业区。 江南组团：完善改建中山路江南段商业网点，提升商务品质。 城西组团：沿迎宾大道布置大型金融、商业带，带动整个城西区发展，树立贵港城市门户形象。港北组团：设置大型综合购物中心及超市。 城北组团：在城北大道北面，仙衣路北段建设大型商业中心。西江产业园西组团：以设置大型专业批发市场为主(二) 贵港商业圈构成分析1、从目前贵港市商圈分面目来看，大体上可分为 6 个商业圈，分别为：老城区商圈、生活港商圈、广场商圈、德宝商圈、西江商圈、港南商圈。老城区商圈以：建设路东段、江北
3、大道中段、凤凰街（一街与二街）为主要商业分布路段，并且各路段的商业形态不尽相同。生活港商圈以：港宝街以及生活港商业内街为主。广场商圈以：金港大道中段、中山北路、荷城中路、金田路东侧沿街为主。德宝商图以：金港大道西段、荷城西路、仙衣路、金田路西侧沿线为主。西江商圈以：迎宾大道西侧沿线为主。港南商圈以：中山南路沿线为主。贵港以上六大商圈中，现阶段商业已形成商业气候的主要为老城商业圈、以专业市场为主的德宝商圈、逐渐形成和完善的生活港商业圈、代表贵港未来主要中高档消费的广场商圈，而西江商圈及港南商业圈现阶段基本处于商业发展的初级阶段，以满足居民基本生活配套为主的、农贸市场形态的业态形式，尚未形成大商业
4、气候。2、典型商圈分布及主要特征商圈名称商圈地位商圈位置主要特征老城区商圈核心商业中心老城区老城区是贵港市核心商业圈，其长期的商业沉淀，让老城区商业价值较高。 老城区商业以：百货、商业广场、商业街、市场为主，业态上含盖了生活、娱乐、休闲、购物、 酒店、餐饮等，是贵港市最齐全的业态分布区域。生活港商圈休闲娱乐商业城北新区生活港是贵港近年兴起的一个商业圈，其商业氛围越来越浓。 该区域以占天占地的商业建筑为主。 KTV、酒吧、足疗、餐饮是该区域最核心的商业，以中端定位为主。广场商圈中高档综合商业区城北新区广场商圈是贵港高端商业发展的主要区域，综合体商业是该区域的主要形式。 广场商圈目前主要以百货、商
5、业广场、酒店、餐饮为主。 高端豪华酒吧、KTV、酒店等均是该区域最核心商业。现阶段贵港主要商圈分布图德宝商圈家居建材专业市场港北新区德宝商圈主要以家居建材专业市场为主，配合少量生活以及休闲娱乐商业。 区域商业未来可能随着城市发展业态上将调整。西江商圈专业批发市场城西区西江商圈主要以专业批发市场为主，目前已形成钢材批发市场，未来将落户更多的专业批发市场。港南商圈农贸市场港南区港南商圈主要以中山南路农贸市场为主辅助一些休闲娱乐与餐饮商业，以满足区域生活需求为主。本案从目前贵港商业发展现状及各商业街区特点我们可以看出，城市商业水平整体处于较为传统、业态分散，较为成熟的商圈主要为传统老城区核心商圈，后
6、来逐渐形成的生活港、广场商圈以及集中以建材专业为主的德宝商圈，西江商圈及港南商圈尚需较长时间来发展、培育，暂时尚不形成气候。二、各典型商业圈、商业街区业态调研分析：（一） 、核心商业圈老城区商圈调研（构成：建设路东段、江北大道中段、凤凰街一街、二街， 各街区商业业态构成如下：1、路段：建设路（东起和平路，西至中山路口）2 、各种业态统计表建设路建设路路段经营种类经营店面（家）比例代表品牌餐饮类31.90%华莱士、美味基等服装类8352.53%办公文具21.27%晨光、鹏达床上用品31.90%贝多丝等电脑电器类21.27%科达电器、乐厅电脑城（旧，小规模）干洗、美容美发53.16%东田造型、美博
7、士美容美发等酒店宾馆10.63%新浪旅馆婚纱摄影10.63%天长地久婚纱大型购物中心、超 市74.43%唐人街、御江名城、中央广场、万豪国际城、丰宝王府井、地王大厦、港福时代广场化妆品21.27%白如玉通信手机卖场10.63%中国联通电动车专卖2012.66%灯饰电器21.27%黄金珠宝10.63%嘉华珠宝医院53.16%红十字医院、骨科医院、黄飞进口腔诊所银行42.53%中国工商银行、中国农村信用合作社副食品、蛋糕等42.53%永发蛋糕、福满家等建设路其他（杂货店、）127.59%3、业态构成分析：53%以上店面为经营服装类; 其次较为集中的业态为电动车专卖; 其余商业业态形式较为分散,以生
8、活配套为主(银行医院美容美发等); 建设路现阶段汇聚了贵港新兴商业体:刚开业不久的中央广场 ,已封顶即将招商开业的地王大厦、丰宝王府井,以及未来即将投放市场的唐人街,港福时代广场(本案),万豪国际城. 4、建设商业现状描述： 建设路为贵港市东西轴主干道之一，商业主要分布于建设中路与建设东路沿线，与凤凰街交界区域以东商 业氛围较浓，以要以服装、鞋帽商业为主，餐饮、电动车、手机等商业为辅。 该路段现有商业以中低端为主，吸引的主要是年轻消费群体，且以中低端消费能力的群体为主； 该路段夜市商业气氛较浓，但是商业档次极低。 建设路商业主要以北侧为主，至建设东路南北侧商业才得以均衡发展。 建设路西段部分即
9、本项目所在地附近主要以电动车等商业为主，商业环境及面貌较差，业态较低端。 建设东路被称为步行街，该路段以服装、鞋帽为主。建设路外来伴随着中央广场的开业、未来丰宝王府井、地王大厦、唐人街以及本项目港福时代广场、万豪国际城商业项目的逐步形成，将彻底颠覆贵港整个商业现状，极大的提升贵港商业发展水平，同时建设路商业街区毫无疑问将成为贵港商业重地。（二） 老城区商业路段二：江北大道1、江北大道两侧经营业态统计表（东自解放路口，西至中山路交界处）路段经营种类经营店面（家）比例代表品牌餐饮类65.83%青岛啤酒城、KFC 等服装类109.71%劲霸等办公文具21.94%长征文化用品床上用品00.00%电脑电
10、器类1312.62%海尔、美的、格力等干洗、美容美发54.85%名师联盟、美博士美容美发酒店宾馆65.83%电力宾馆、金龙大厦婚纱摄影21.94%蝴蝶树婚纱摄影、亲密爱人婚纱摄影江北大道(合计 103 家)大型购物中心、超大型购物中心、超4 43.88%3.88%银座华隆商业中心、丰宝商业城、华隆超市、冠超市银座华隆商业中心、丰宝商业城、华隆超市、冠超市江北大道江北大道市市五金建材居家1413.59%辉煌灯饰、东昌五金水暖通信手机卖场1413.59%巨星通讯广场、三星手机体验店橱柜家居32.91%华帝橱柜、康宝橱柜等彩票店21.94% 机电电器54.85% 黄金珠宝21.94%中国黄金、香港卓
11、尔林宝石宫殿医院54.85%港北医院、百龄堂药业银行43.88%农村信用合作社、中国银行、建设银行、工商银行其他65.83%杂货、副食品等2、江北大道业态构成分析：江北大道两侧经营业态交为均衡，想对于凤凰街、建设路商业区此路段沿街经营服装类店面明显较少；比较集中的业态主要有手机数码、电器类：汇聚了国美电器、苏宁电器； 此路段较为大型的购物中心有银座华隆、丰宝商业，大型超市：北京华联、逛超市，同时还有目前贵港唯一 一家 KCF 快餐店，极大的提升了本路段的商业档次； 江北大道与中山路交汇处的凤凰城、聚龙城项目的社区底商也进一步丰富了此路段的商业业态；3、江北大道商业现状描述： 江北大道核心商业位
12、于中山路与解放路之间，以与港宝街、凤凰街交界处为核心商业点。 江北大道核心商业区内主要以：酒店、百货、超市、手机卖场、家电卖场、餐饮、银行、KTV 美容美发、游戏 厅、网巴以及其它休闲娱乐商业为主； 江北大道的华隆银座百货，进驻有一定知名度的服饰商业品牌，虽然规模不大，但在贵港服装品牌中属于具 有一定档次且相对集中的商场，并且该路段有分布有多个国内外知名商家，如：肯德基、德克士、屈臣氏、国美、苏宁、北京华联等商家。 江北大道由于进驻有多个不同业态的知名品牌商家，商业档次与形象上相对较佳，核心区域商业气氛较浓，整体上显得业态分散；（三） 、老城区商业区路段三：凤凰一街1、凤凰一街2、凤凰一街主要
13、经营业态统计表路段街区路段街区经营种类属性经营种类属性店面数量（家）店面数量（家）比例比例“%”“%”主力品牌代表主力品牌代表餐饮类2320.00%小吃、西点饮品店灯服装类5951.30%运动服饰、商务男女装等 鞋店76.09%百威、意尔康 化妆品59.62%娇兰佳人、松本清、白如玉凤凰一街 （115 家）箱包类21.74%雷洛斯天使、拉丁红手机数码通信65.22%金辉电讯/中国联通、王者通讯、迪信通、娇阳通讯、瑞星通 讯 婚纱摄影10.87%华光数码专业摄影 黄金珠宝10.87%中国黄金 银行、医药54.35%百龄堂药业、朱乃国诊所、中国银行 其他65.22%副食品店等3、业态构成分析： 5
14、1%以上店面为经营服装类; 20%餐饮类店铺(中餐西式奶茶甜品) 同时在街区两路口及中部分布较有通信类手机卖场(金辉电讯/中国联通、王者通讯、迪信通、娇阳通讯、瑞星通讯) 凤凰一街分布鞋及箱包店,但规模均不大; 整体上店面档次高于建设路; （四）老城区商业区路段四： 凤凰二街1、路段：凤凰二街2 、 凤凰二街沿街经营业态统计表路段经营种类经营店面比例代表品牌 餐饮类109.62%小吃店、饮品店 服装类5250.00%老爷车、PALY BOY、圣得西、爱登堡、百斯盾、木村佐藤等 鞋店65.77%蜘蛛王、意尔康、老北京布鞋等 箱包10.96%皮具一族 手机数码通信10.96%顺达通讯 医院诊所21
15、.92%何建彪口腔、扬广生诊所 办公文具43.85% 床上用品43.85%卡帕纺、香梦床上用品、幸福一生床上用品 电脑电器类54.81%飞利浦照明、海尔电器、华宇电器城 干洗、美容美发43.85%名剪休闲会所等 黄金珠宝10.96%中国黄金 婚纱摄影10.96% 大型超市10.96%华隆超市 酒店宾馆65.77%京秀旅馆、金风宾馆 、银田宾馆等凤凰二街 （104 家）其他（杂货、干洗等）65.77% 3、凤凰二街商业经营业态构成：4、业态分析：50%以上店面为经营服装类; 9%餐饮类店铺(中餐西式奶茶甜品) 凤凰二街分布着数量不少的经济型酒店宾馆 ,档次较为一般;凤凰二街南口处的华隆超市为街区
16、带来不少人流量,但整体商业氛围不及一街凤凰街（一街、二街）商业现状描述： 凤凰街是现有贵港市商业街中发展最早的商业街区，由于长时间的商业沉淀，成为贵港市核心商业街区。 凤凰街主要以服装、餐饮、旅馆、超市、手机、电器、水果与糕点为主要商业业态。 凤凰一街商业整体氛围明显优于凤凰二街，主要由于一街业态中较多为服装与餐饮，此业态对人流的集聚有较大的帮助。而二街大部分街区以旅馆为主，因此商业氛围较 差，南端有华隆超市，一定程度上提升了二街南部街区的商业人流与商业价值。 凤凰街商业街区不大，有利于两边商业氛围的相互哄托与营造，而现有贵港市新规划的区域道路普遍较大，因此，在短时间内凤凰街的商业不会被新区商业街所取代。 凤凰街主要以早期占天占地自建房为主，商业面貌与环境虽然不佳，但是其商业氛围较好，该街区商业以中端市场为主，成为贵港市中端消费者逛街购物的重要选择之一。（四）贵港建材专业市场德宝商业圈：1、商业现状描述： 德宝商圈主要为金港大道以北，仙衣路以东，金田路以西区域，主要
