苏州地区房地产中介公司生存状况调查

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1、苏州地区房地产中介公司生存状况调查濮家欢 徐生安 黄琦 李玲玉 （苏州科技学院天平学院 指导教师：张连生）摘要：房地产行业对整个国民经济有重大的作用。 一个国家的房地产行业发展的健康与否，反映着一个国家经济运行的 态势。因此，对于房地产行业的研究与监管显得尤为重要。 通过对房地产中介行业的研究，可以了解到房地产行业的一个侧面 的发展状况，对其健康发展提出合理意见。 关键词：房地产中介 状况 调查 对策一、房地产行业在国民经济中的重要性 从发达国家的实践中可以看出， 房地产行业是国家和地方经 济发展的寒暑表。 经济迅速发展时，房地产行业首先会火热起来， 并成为经济进一步发展的重要驱动力；而当经济

2、衰退时，下降速度 最快的也是房地产业。 房地产行业对整个国民经济有重大的作用， 首先房地产业是 整个国民经济的重要组成部分， 它对国民经济有着不可忽视的重 要作用；房地产业作为第三产业的一部分，它的发展对于实现一个 国家的产业结构平衡和优化有着重要的促进作用。 房地产业是一 个产业链长、关联度大的产业，它的发展能够带动建筑业的发展 ， 也能对金融业产生回顾效应、前瞻效应和旁侧效应。 因此，对房地产业的监管和研究就显得尤为重要。 为了研究在如今的大环境下的房地产中介公司的经营状况 ， 笔者选取了苏州地区作为研究地， 领导小组在苏州地区的房地产 中介公司进行走访和问卷调查， 同时也对一定量的社会群

3、众进行 了问卷调查。 房地产行业的发展状况与国 家的经济发展状况关系十分密 切，同时，房地产行业的发展受政府的宏观经济政策的制约。 本次 调查研究的时间跨度较长，因此调查结果存在一定的局限性，但是 仍然能够从中得出一些较为普遍性的结论。二、房地产行业现状 本次研究， 我们小组主要关注了房地产中介公司的从业人员 的素质，公司的规模及其经营状况，以及新出台的各项政策对中介 公司的影响。 本次调查， 我们小组共走访了 127 家房地产中介公 司，其中高新区 52 家，城区 30 家，工业园区 24 家，张家港地区 12 家，常熟地区 9 家。 （一 ） 从业人员年龄结构 首先，对于从业人员的年龄结构

4、，在年龄上， 房地产中介公司 的从业人员主要集中在 25 至 30 这一年龄段， 有 66 人， 约占调查 总人数的 52%，21 至 24 这一年龄段的人有 18 个，约占 14%，31 至 34 岁 的 有 25 人 ， 约 占 20% ， 还 有 一 部 分 为 35 岁 以 上 人 群 ， 共 18 人。 这其中年纪较轻的普遍拥有相对较高的学历。 从从业人员的年 龄结构可以看出，房地产中介行业是一个较为吃青春饭的行业，中 青年占了从业人员的大多数。 因青年人精力较为旺盛，并且生活态 度积极乐观， 所以对于房地产中介行业的巨大工作压力能够积极 应对。 笔者在对房地产中介公司进行走访时也亲

5、眼目睹了从业人 员的工作。 他们的工作强度相当大，业务电话总是一个紧接一个。（二 ） 从业人员的文化程度 拥有本科及本科以上学历的有 42 人，占 33%， 专科学历的有 66 人，占 44%，高中学历的有 19 人， 占 15%， 还有 8%的从 业人员 仅为初中学历，为 10 人。 从业人员的文化程度对于一个行业的发 展无疑是十分重要的，如果一个行业没有一定量的受过高等教育， 对行业发展形势有明确清晰的认识的从业人员， 那这个一个行业 很难发展好。 目前，随着 80 后、90 后大学生的陆续毕业，房地产行业的从业人员的学历总体上会不断提高。 但是，一个行业的从业人 员素质不仅仅体现在学历上

6、，从业人员的学历高，并不就能说这个 行业的从业人员素质高。（三 ） 行业内公司规模 在公司规模上， 房地产中介公司大多数为连锁企业， 调查的 127 个样本中有 91 个为连锁企业，约占总数的 72%。 也有一些是 个人创业的有限公司，共 20 家，占 16%，还包括一部分私人中介 ， 共 16 家，约占 13%。 在公司业务的偏向上，连锁企业和个人创业的 有限公司无一例外的都选择了二手房买卖， 但在调查中他们也表 示， 公司同时也有房屋租赁业务； 而私人中介业务集中在房屋租 赁。 原因在于，二手房买卖相比房屋租赁利润更高，故连锁企业和 有限公司更加倾向这方面，而私人中介由于规模较小，自身实力

7、较 弱，故业务主要为房屋租赁。三、房地产中介行业自身存在的问题 从我们小组目前所得资料来看， 房地产中介行业主要存在的 问题除了从业人员素质不高，更重要的问题是行业内秩序混乱，充 斥着各种不正当竞争，互相之间不信任，缺乏一个强有力的监管机 构。 在房地产中介行业中， 存在着中介机构利用自身信息充分的 优势对消费者进行欺诈的行为，“一房两卖”、“赚差价”是比较典型 的问题；也存在着中介机构利用自身知识的优势，利用格式合同对 买卖方做出不公正的决定的现象。 另外，行业内的不信任也是一个相当严重的问题，笔者在对苏 州地区的中介公司进行走访时， 在表明自身大学生身份进行调查 研究之后，仍然存在许多不信

8、任的声音，需要笔者提供相关证件方 能给予合作。 这样一种状况，反映的其实是一个行业的信任缺失， 这个问题值得监管机构深入考虑。四、房地产中介行业面临的问题 （一 ） 国家政策的影响 目前，房地产中介公司关注的焦点莫过于新 “ 国五条” 细则的 正式实施时间。 的确，政府的政策因素一向是对整个房地产行业拥 有巨大的影响。 在调查中，有 53 家中介公司认为宏观调控政策中， 税收因素对其发展影响较大，占 42%，有 55 家认为限购政策影响 较大，占 43%，还有 19 家选择了其他因素，占 15%。 新“国五条”的 出台，其目的自是稳定房地产市场，抑制投机性购房。 除了严格控 制新房的重复购买以

9、外，更是严格抑制二手房买卖，对于出手自有 住房按转让所得的 20%计征个人所得税。 这无疑对二手房市场会 产生重大的冲击，也对二手房买家产生巨大影响。 据调查所得，在 新“国五条”发布但细则尚未实施前，苏州地区二手房价格上涨明 显，成交量也显著上升，预计在新“国五条”细则正式实施前二手房 市场将持续火热。（二 ） 消费者的信任危机 同时， 来自消费者的不信任也是房地产中介行业面临的一个（下转第 96 页）- 94 -改革与开放2013 年 6 月刊中通过与宗教绝对者的对话实现个体性的存在， 而这一过程与个体在世俗社会的发现和实现自身个体性是同一过程， 两者构成了 同种实现。 个体在宗教中的存在

10、是一种精神意义上的社会化，宗教 可以在个体中发挥社会功能， 它可以摆脱个体依赖于世俗社会组 织的整合手段，所以摆脱了被分化的命运，从而保留的个体的完整 性。但是辩证看待宗教在现代社会的整合功能， 有其自身的局限 性。 宗教功能有其自身的适用范围，它逾越不了社会的其他领域， 它只在个体中发挥社会功能， 是个体生命意义的解释、 灵魂的救 赎、和人生态度的解读实践。 尽管如此，宗教对社会功能、宗教对个 体功能作用的发挥，对弥补现代社会的分化仍具有一定作用。（二 ）、宗教与现代社会伦理道德的互补 一般意义上的世俗伦理道德是指用来调节人与人之间各种关 系的行为准则，其调节的对象都生活在世俗社会中。 从文

11、化角度看 待宗教，宗教属于文化的一个子系统，宗教与伦理的结合并不存在 理论上的障碍。 尽管他们有着各自的独立性。 在历史发展过程中， 宗教道德与世俗伦理经历了混同 相分 互补的过程8， 最终互 补融合。 在世界不同历史时期，宗教在维护社会伦理道德规范中， 发挥了积极的作用。 就社会发展而言， 应该历史地肯定其积极意 义。 宗教是信仰者对神的虔诚信仰，对神的敬畏感，这种心理影响 对人们道德行为的监督与制约起到了良好作用。 当宗教文化已经 被广泛被接受的当今时代， 宗教道德向社会、 人们提出的道德准 则，也能被教徒以外的广泛人群所接受。在现代社会发展过程中，仍有许多人们无法解释的自然现象，和种种不

12、能接受的丑陋社会现象， 在科学和世俗伦理对此无力做出解释时，这些现象会对社会的稳定产生不利影响。 而宗教的信仰 功能、调节功能可以帮助人们调适对自然界偶然性现象的认识；对 自身软弱性、自身认知缺乏性给予调节与慰藉，给予人们精神上带 来一种平衡。 从宗教的特殊作用以及宗教道德的共性来看，它和社 会伦理一样，两者可以相互补充，一同调适着人与自然的关系 、 人 与人以及与社会的关系，促进社会秩序的良好发展。小结 宗教有各种各样的影响，或积极或消极。 在现代社会中人类面 临的问题很多，本文从宗教复兴现状、以及宗教价值的积极面展开 研究，正确看待宗教对社会的积极作用，希望能为我们应对现代社 会的诸多问题

13、提供一个宗教的视角。参考文献： 1 万 林 艳. 宗教在现代社会的复兴, 廊坊师范学院学报 J.2006.9(22-3):61-65 2 王 晓 朝. 现代社会与宗教 发 展 的 趋 势 ， 上 海 大 学 学 报J.2009.9（16-5）：63-75 3德马克斯韦伯经济与社会（下）M.上海：商务印书馆 1997 年版：731 4美塞缪尔亨廷顿 我们是谁： 美国国家特性面临的挑 战M北京：新华出版社 2005 版：71作者简介：普艳杰（1983 ），女，硕士研究生，现任曲靖师范学 院助教。（上接第 94 页）重大的问题。 在我们调查的 203 个接受过房地产中介服务的消费 者中，我们发现，对

14、于中介公司的业务介绍，有 132 人表示相信，占 65%，65 人表示部分相信，占 32%，5 人表示不相信，占 2.4%。 同时 这些消费者， 有 93 个选择了有声誉的大公司， 占总数的 46%，81 个选择了常见的连锁中介，占 40%，还有 29 个选择了私人小中介， 占 14%。 由此可见，房屋买卖、租赁双方都更加倾向于选择有声誉 的大公司和有一定规模的连锁中介， 这也反应了消费者对于私人 中介的不信任。（三 ） 运营中的其他问题 在我们的调查中，我们发现，房地产中介公司在运营过程中主 要存在没有业务、客户出现跳单、客户挑剔、利润低等问题。 其中， 有 48 家中介认为没有业务是最重要

15、的问题，占总数的 38%，有 20 家认为客户跳单是最主要的问题，占 16%，有 14 家认为客户挑剔 问 题 比 较 严 重 ， 占 11% ， 还 有 45 家 认为利润低问题很严重 ， 占 35%。 五、对房地产中介行业持续发展献策 （一 ） 提高从业人员素质 从调查结果来看， 房地产中介行业的从业人员素质还需进一 步提高。 在整个行业的学历平均水平得到提升的同时，还需要不断 增强整个行业从业人员的综合素质。 从业人员应当树立终生学习 的观点，不断提高自身专业知识，提升工作水平。 中介公司也要在 关注从业人员业务水平的同时，加强对从业人员的培训，提升其综 合素质。（二 ） 消费者提高警惕

16、意识 房地产中介行业之所以存在一些不诚信的行为， 跟消费者的 警惕意识不高、对房地产中介服务的流畅不熟悉有一定关系。 如果有警惕并且对于服务流程相对熟悉的消费者， 就算一些不良的中 介公司想要赚黑心钱也会变得很困难。 在我们对于群众的调查中， 只有 55 个会在接受中介服务时主动查看中介公司和从业人员的 相关证件，占总数的 27%，其他都不会主动查看。 在购买二手房的162 个人中，也仅有 75 个人会主动对房屋的产权等信息进行主动 的关注，约占总数的 46%。 由此可见消费者的警惕意识还不够高， 还需要得到进一步的提高来促进房地产中介行业的健康发展。 （三 ） 行业内加强监管 我国的房地产中介监管体系尚不完善，同样，相关的法律体系 也不完善，一个健康的行业需要完善的法律对其进行保驾护航，对 于监管体系和法律体系的完善