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1、不动产法上地役权之相邻权研究不动产法上地役权之相邻权研究一、土地的许可使用权(一)土地的许可使用权的基本内涵土地的使用许可是指土地的所有人或土地的合法占有人允许他人进入或使用自己占有的土地及资源而不被视为非法侵入的法律关系。许可一词(License)通常用于指给予许可的行为和许可后的法律效果。 在此种场合更用来指基于当事人同意而产生的法律关系，尽管这种用法并不普遍。在这一法律关系中，权利人所享有的使用他人土地及资源的权利为土地的许可使用权。土地的许可使用权是基于当事人的同意而产生的，同意的方式即可以是明示的，也可以是默示的，一旦同意，使用权人不会因取得时效而取得地役权。土地的许可使用权有三种情
2、形：1.单纯的许可使用权(a Mere License)，指使用权人仅仅被许可进入并使用他人土地，无其它任何权利涉及的一种权利。该单纯许可使用权具有两个明显特征。(1)它具有极强的人身性， 与使用权人及土地所有人的土地无任何关系，仅为使用权人所享有，非经许可人允许不可转让他人，亦不随土地的转移而自行转移;(2 )单纯的许可使用权是一种可撤销的权利，许可人可依自己的意志随时予以撤销，而完全不经使用权人同意。2.附权利的许可使用权(a License Coupled With an Interest)，指受许可人因在他人土地上拥有一份动产，而享有进入他人土地取走自己动产的权利。附权利的许可使用权是
3、一种必要的并不可擅自撤消的利用土地的权利。与单纯的许可使用权不同，附权利的许可使用权依附于动产而非受让人人身而存在，只要动产存在，附权利的许可使用权就存在，许可人不得任意撤消;动产所有权转移，附权利的许可使用权也随之转移。例如，A 卖给 B 的独轮小车于买卖成立后仍放置在 A 的土地上，A 许可 B 进入他的土地取走小车，B 即为附权利许可使用权人。B 在取走车之前，将车转让给 C，C 受让小车并受让到 A 地取车的特权， 附权利的许可使用权亦随车转移给 C，A 无权撤销 C 所获得的附权利许可使用权， 该许可至少在一个合理的时间内是不可撤销的。3.赋予信赖的许可使用权许可人允许受许可人进入自
4、己土地，受许可人基于信赖许可人的许可，支出了一定资金或付出了一定的劳动，开始实施或已经实施了对土地的使用，受许可人为实施对土地的使用的所有付出为许可人得知或理解，如果许可人擅自终止或撤销许可使用权，将使受许可人受到信赖利益损失，造成不公平结果。故受许可人赋予了信赖的许可使用权，许可人不得擅自终止或撤销;受许可人在许可人土地上之权利相当于地役权，尽管受许可人并未因不可撤销的许可而付出任何对价，亦尽管许可是口头作出的。例如，黑地位于一条河的东岔支流岸边为 A 所有。A 计划在黑地上建一个面粉厂，但所需水源东岔支流难以满足，应 A 的要求，B 许可 A 将西岔支流的水引进东岔支流的渠道内，以便有足够
5、的水供面粉厂使用，基于信赖 B 的许可，A 于西岔支流自建水闸，引水入东岔支流并建面粉厂，仅水闸及面粉厂厂房两项开支，用去八万五千美元。B 对此有眼可见，若此时，撤销对白地水源利用许可，A 至少遭受八万五千美元的损失。由此，A 获得了一个等同于地役权的不可撤销的许可使用权，他有权继续将西岔河水引入东岔河，B 无权进行干预，亦无权撤销、终止该许可使用权。关于不可撤销许可使用权的有效期间， 财产法重述(Restatement of Property)第 519 条规定， 不可撤销许可使用权的受许可人有权持续使用他人土地到合理必要地实现其所支出的所有费用的时间。但并非所有的法院都遵循此规则，例如，在
6、 Camp 诉 Milam 的案件中法院认为该许可使用权性质上属于受许可人的终生性财产，受许可人死亡，许可使用权消灭。受许可人对他人的土地所享有的许可使用权，虽因信赖而不可撤销，但不随土地的转移而转移，土地所有权一经转让他人，该许可使用权消灭。这一规则的目的在于保证土地所有权的纯净，排除善意受让人对土地所负有的不应有的负担，进而保护善意相对人的合法权益及交易安全。但土地受让人在购买土地之前已经得知其欲购的土地上存在他人的许可使用权，则该许可使用权不因土地的转让而消灭。(注：美国财产法重述第 512-521 条对此有明文。)(二)土地的许可使用权与地役权的关系对他人土地的许可使用权与地役权完全是
7、两种不同的权利：第一，地役权是地役权人在土地上所享有的一种真正的无形财产利益，供役地无论基于何种原因被何人承继，地役权人均可排他地享有地役权;基于契约产生的地役权，经登记亦可对抗供役地任何承继人。而土地的许可使用权非为土地上的无形财产利益，具有较强的人身性，而不具有对抗性和排他性，土地一经转让他人，许可使用权即消灭，使用权人不得以许可使用权对抗土地的任何承继人。第二，地役权因属土地上的财产利益，必需符合欺诈法规定的形式要求，除法律规定因时效而取得地役权外，非以契书或有效遗嘱不得产生。而土地的许可使用权仅表明许可人与受许可人之间的权利义务关系，非土地上的财产利益，故无严格的形式要求，口头允诺仍可
8、成立土地的许可使用权。第三，地役权一经产生，将伴土地而存在，不可由供役地所有人任意撤销或解除，而土地的许可使用权并不伴土地而存在，单纯的土地许可使用权，效力仅存在于许可人与受许可人之间，任何第三人不可受让许可使用权，亦绝不因受让土地而承受许可使用权的负担;许可人可依自己的意志随时予以撤销或解除。附权利的许可使用权，虽与动产的权利相联系，且在动产的权利人享有动产的权利期间，许可人不可任意撤销权利，但该许可使用权与土地无牵连，并不相伴土地而存在，动产一经离开土地，许可使用权即消灭;赋予了信赖的许可使用权，其不得任意撤销性完全基于法律对信赖利益的保护，一旦信赖利益的损失得到了一定的补偿，不可撤销性失
9、去根基而被动摇，许可人以保护自己的利益出发，可对许可使用权予以撤销。地役权与土地的许可使用权虽有区别，但在一些个别的案件中仍难以区分。例如，A 为黑地所有权人， 黑地所在州的法律允许有效期为一年以内的地役权以口头方式产生，A 口头许诺 B 于下午两点至六点于黑地中的河边钓鱼，B 对 A 地的使用应属取益地役权，还是土地的许可使用权?至少在黑地所在州的法环境下难以确定。判断的唯一方法是， 如果 B 使用土地的权利可随时由土地所有人撤销，应属土地的许可使用权，如果该权利是产生于黑地上的不可撤销的权益，则应属取益地役权。而认定 B 对土地的使用权利可否由 A 任意撤销，则取决于表明 A 主观目的的事
10、实。如有事实表明，A 授予 B 使用土地的权利时，具有任意撤销其权利的目的，则属土地的许可使用权，否则应认定为地役权。但是，若无据以判断当事人目的的客观事实，则取决于法律的规定。通常 B 在 A 的土地上钓鱼 4 小时的权利被认定为对土地的许可使用权。二、土地上之契约权利(一)土地上之契约权利的基本内涵土地上之契约(Real Covenant )是相邻的土地所有人之间所作的一方以某种特定的方法使用或不使用自己土地的许诺。契约中因对方以特定的方法使用或不使用其土地而获益的一方当事人为受益人，其所拥有的土地为受益地(Benefited Land)，相当于地役权中的需役地;许诺以特定方法使用或不使用
11、土地的一方当事人为义务人，其所拥有的土地为负担地(Burdened Land)，相当于地役权中的供役地。 契约中规定的权利义务依附于土地而存在，并随土地所有权的转移而转移，因此， 土地上之契约又称为可随土地而转移之契约(Covenants Runningwith the Land)。 受益地所有人及其承继人(继承人或受让人)依契约所享有的限制他人于自己土地上作为或不作为的权利即称为土地上之契约权利。(注：为便于将依土地上之契约而享有的对他人土地的权利与地役权的比较研究，笔者称此权利为土地上之契约权利。)土地上之契约权利产生于十九世纪初的英国。英国的普通法院对否定地役权一直采严格而慎重态度，拒绝
12、承认新型的否定地役权。(注：否定地役权指需役地所有人禁止供役人在其自己的土地上为在地役权不存在场合完全有权利为的某种行为的权利。例如，甲、乙拥有的两块土地相邻，甲的土地位于乙的土地与海洋中间，甲、乙约定甲不得在自己的土地上建楼以保证不影响乙眺望海洋的视线，乙对甲的土地所享有的禁止甲不作为的权利，即为否定地役权。在早期的英国，由于一直没有一个有效的土地所有权登记制度，为保护善意购买人的利益，地役权法仅承认几种必要的否定地役权，诸如，地役权人禁止相邻人阻塞自己门窗的权利、禁止相邻人以特定的方法妨碍空气流通的权利等等。又因传统法承认否定地役权可因时效而取得，为了避免当事人因相邻人长期在自己土地上的不
13、作为而取得否定地役权所造成的对相邻人使用自己土地的不合理限制，法院对新型的否定地役权采严禁态度。)当某一土地所有人任意行使其土地使用权(如，在居住区兴建购物中心或兴建工厂)而妨碍或损害相邻土地所有人的利益，邻地所有人无恰当的法律根据予以救济。土地所有人为使其权利得到法律上的认可，创设了土地上之契约权利，将否定地役权披上契约权利的外衣，借助合同法的效力谋求司法上的救济。例如，黑白两地相邻，A 于白地上居住，黑地为空地，为 B 所有，B 如在自己的空地上兴建工厂，A 的居住环境将受到破坏，但因英国法不承认有否定地役权，A 无法律上的依据制止 B 建工厂的行为，为使自己的利益得到法律的保护，A 与
14、B 达成协议，A 赋予 B 在自己土地上通行的权利，B 许诺不在黑地上建工厂，B 未履行契约义务，A 完全可依其契约权利-禁止 B 于其土地上兴建工厂为由诉诸法院。因此， 最早产生的土地上之契约权利实际上是否定地役权的代替物，既然是一种契约权利， 限于合同的相对性和不可转让规则当受益地转让他人，受让人因非契约之当事人，不得向负担地所有人行使该契约权利;或者负担地转让，受让人实施了契约权利所禁止的行为，受益地所有人亦不得以契约权利受到妨碍而诉诸法院。英国土地所有者们曾借助著名的 Spencer 案件力劝法官允许相邻土地所有人之间的契约权利义务可随土地转移给承继人，但这种努力以失败而告终。法院坚持
15、主张，在当事人设定于土地之上的各种权利义务关系中权利义务可随土地而转移给承继人的，仅限于不动产租凭关系(Landlord-tenant Relationship)。美国财产法承袭了英国对土地上之契约权利的保护。但与英国不同，美国法院允许契约权利或义务随土地转让给土地承继人。该权利义务的可转移性成为传统的合同相对性原理的一大突破。而且，土地上之契约权利不再仅仅是否定地役权的替代物，契约的义务即可以是否定性义务或称不作为义务(a Negtive Promise or a Promise Not to Do an Act )，也可以是肯定性义务，或称作为义务。美国法土地上之契约权利实际上是位于一般契
16、约权利与地役权之间的一种权利，既带有契约权利的色彩，又具有地役权的属性，但又不同于一般契约权利与地役权。1.土地上之契约权利以相邻土地所有者之间达成的协议为载体土地上之契约权利寄存于当事人之间就土地的使用或利用达成的协议，相邻土地所有人之间的权利义务协议是土地上之契约权利的载体，有契约则有权利，无契约则无权利。而地役权不同，它既可以依当事人的意志由协议产生，亦可以依据法律的规定而发生。严格地说，它以土地为载体，有土地即有权利，无土地即无权利。2.土地上之契约权利是一种对人权土地上之契约权利既然以契约为载体，与一般契约权利相同，是请求对方当事人为一定行为或不为一定行为的权利，性质当属对人权，而非于他人土地之上的财产利益(not a Property Interest)因此， 当国家权利机关征用负担地时，只需向负担地所有人赔偿损失，无需向契约权利人给付任何赔偿。与此不同，地役权的性质是一种对土地的权利，是地役权人在他人土地上享有的财产利益。如果地役权如同绝对财产权一样无期限的限制或者为地役权人终生享有，该地役权属于不动产范畴;如果地役权仅在一定期间内有效，则属于动产。因此，当统治者征用
