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1、商场（购物中心）筹建物业指导手册商场（购物中心）筹建物业指导手册前前 言言一个成功的购物中心,物业管理工作的重要性日益突出。各项目不同的地域文化也决定了开业工作的个性化差异，只有把每个项目的个性研究透了，才能做好开业项目的工作。对业主而言既要保证工程的安全可靠，又要具有良好的使用功能和优良的购物环境；而一个项目的成败，则主要集中于开业的工作上，物业项目前期工作是关键环节，指导手册立足于提供商场（购物中心）开业中物业所要工作的关键环节，并提供尽可能详尽的介绍和指导。我们也期待各项目在使用手册后提出宝贵建议和案例，以帮助我们不断的完善指导手册。商场（购物中心）物业资产管理有限公司2015.5.5目
2、 录引言：依据及原则部分说明引言：依据及原则部分说明第一部分 行政筹建指导1筹建前期 1.1 制作筹建进度计划，细分详尽工作节点 1.2 分阶段与商场（购物中心）行政部沟通交流 1.3 办公司证照等注册手续1.4 统筹安排需采购的物资 1.5 行政部操作文件的制定报批及资料的发放1.6 针对住宿、用餐、临时办公场所进行市场调研1.7 针对办公用品、耗材、家具、办公设备进行市场调研2 筹建中期 2.1 确定临时办公场所以及住宿、用餐、印刷供应商 2.2 确定办公用品、耗材、家具、设备供应商2.3 确定物业用房3 筹建后期3.1 确定用餐人数.3.2 确定开业后日常办公物资月使用量3.3 协助制作
3、开业配合方案第二部分 人事筹备指导1 筹建前期1.1 项目岗位架编确定1.2 薪酬体系确定（根据市场调研）1.3 人员的招聘1.4 培训计划的拟定、培训资料的准备 1.5 人事证照办理、人事管理制度报批2 筹建中期2.1 安排已聘人员到岗2.2 签订劳动合同2.3 办理统筹相关手续2.4 按计划展开培训2.5 补聘3 筹建后期3.1 考勤统计3.2 筹建期间表现考评3.3 协助制作开业配合方案第三部分 财务筹备指导1 筹建前期1.1 筹建预算（开办费、材料物资、成本核算等）1.2 基本账户的开办1.3 备用资金的到位1.4 前期介入人员的费用预算2 筹建中期.2.1 招投标工作的参与2.2 招
4、投标标书、合同的修改审核2.3 物资仓库的建立及建账3 筹建后期3.1 财务制度的建立、审核要求3.2 财务人员的培训第四部分 工程部筹建指导1 筹建前期1.1 取得相关图纸1.2 了解相关设备配置状况1.3 参与店面勘测和交房2 筹建中期2.1 强弱电、给排水、中央空调、电梯、消防、装修六大系统施工监督和配合2.2 跟进六大系统的时间节点、及时提出意见2.3 隐蔽工程的跟进2.4 设备设施的资料统计2.5 对相关的的综合内容提出意见（餐厅、停车场）3 筹建后期3.1 图纸交底3.2 参与市政施工项目验收3.3 参与设备调试验收3.4 参与强制性检测3.5 参与停车场设备交接3.6 参与导视系
5、统的设计、安装、施工3.7 参与租户装修施工管理3.8 参与竣工验收3.9 初步制定开闭馆流程和节能方案3.10 协助制定开业配合方案4 承接查验技术标准4.1 总则4.2 术语4.3 一般规则4.4 房屋本体及公共设施的承接查验技术要求4.5 强电系统设备设施的承接查验技术要求46 电梯系统设备设施的承接查验技术要求4.7 安全防范系统设备设施的承接查验技术要求4.8 消防系统设备设施的承接查验技术要求4.9 楼宇自控系统设备设施的承接查验技术要求4.10 综合布线设备设施的承接查验技术要求4.11 空调各系统设备设施的承接查验技术要求4.12 给排水各系统设备设施的承接查验技术要求4.13
6、 绿化工程的承接查验技术要求4.14 钥匙的承接查验要求4.15 车管系统承接查验要求4.16 附录4.17 标准用词说明4.17 引用标准名录第五部分 综合部筹建指导1. 筹建前期1.1 了解筹建概况（保洁范围、秩序维护范围、工程界面、餐厅位置、停车场动线）1.2 梳理招投标标准合同文本2 筹建中期2.1 招投标市场调研并收集商家资料2.2 确定招标参与人数及报审2.3 正式招投标工作的展开，及时跟进中标单位报审工作2.4 停车场进出动线的规划、道闸系统及收费系统安装方案的确定3 筹建后期3.1 开荒计划的制定及人员的到位3.2 餐厅装修进度厨房设备到位时间及确定供餐单位3.3 停车场使用计
7、划，后续人员排班安排、管理方案和收费标准的制定与报批3.4 餐厅布置（统一 VI 标识）餐厅试供餐3.5 保洁开荒、晶面养护工作的衔接、绿植布置、全面消杀、外墙清洗、异味处理等工作的全面到位3.5 工程完成设备验收试运行、建立台账3.6 秩序维护完成人员管控、动线规划、岗位设定3.7 各项工作应急预案的制定与演练第六部分 记录及依据1. 商场（购物中心）开业物业立项表2. 开业管理程序流程图3. 商场（购物中心）租赁合同、物业管理条款、交付条件研读及理解熟悉4. 现场踏勘表（周界）5. 组织架构及员工编制6. 前期介入人员到位计划表7. 员工薪酬表8. 开办物资表（办公设备、工程设备/工具、保
8、洁用品、秩序维护用品、管理用品、餐厅用品、车管用品）9. 开办费10. 物业费用测算表11. 物业服务合同及测算表、分工表（参考版）12. 临时物业用房确定表13. 物业用房确认表（长期）14. 物业公司营业执照办理申请表（新城市适用）15. 当地物业管理市调表16. 当地人工薪酬、竞争对手用工情况市调表17. 当地主要物业法规、用工法规收集表18. 项目经理到总部培训表（经理小结及项目评语）19. 所需制度文件明细20. *项目员工应知应会百问百答21. 租户电话联系表周边政府相关单位电话联系表22. 广场平面图、商场每层疏散图上墙23. 地下车位图上墙24. 设备系统图上墙25. 清洁岗位
9、分布图上墙及岗位时间表26. 消防开业前演练27. 开业后巡查路线图28. 开业活动方案29. 开业总结第七部分 开业准备引言：原则及依据说明引言：原则及依据说明、 原则 1、商场（购物中心）为主，物业为辅 2、突出服务专业，搞好停车及餐厅等后勤服务 3、注意与物业外部政府部门的沟通，树立形象 4、入职员工，做好培训 5、设备移交，实物结合资料，形成整改备忘，跟进遗留问题 6、参与商场（购物中心）例会 7、协调管理外包单位，确保进度、质量 、 依据 1、物业筹备工作节点：商场（购物中心）开业节点及施工节点 2、开办费测算、物业费测算：以确定的架构、编制及项目人资报告为基础编制三、商场（购物中心
10、）开业物业管理程序及各部职责部门部门事务事务项目物业项目物业项目开发部项目开发部总经办总经办财务部财务部工程技术部工程技术部人力资源部人力资源部 行政部行政部项目启动会成立项目前期 小组；编制倒 排计划表牵头及审核批准会签会签招聘项目经理、工程 经理等市场调研及解读项目本 身对物业收费、 用工成本调研； 熟悉项目项目交底； 要求 项目小组提交市调 报告并审核批准收集当地物业费法规当地能源费情况、 工程设备管理情况提供相关人资调研表 格及依据并给出意见物业开办费、日常期运 营费用测算完成审核批准会签费用测算、开办费 测算审核架构、编制审核 物资采购 公司注册、资质办理、 临时办公室、酒店等前期工
11、程介入 （施工期）会同行政部办理批准税务登记、开户行、 员工工资银行前期工程介入资质办理等事务办理清洁、开荒、外墙等招 标发起及主抓协调总部走流程批准会签会签行政会签办公物品采购及办公用 房等确定提出申请办公房装修批准供应商招标及合同签 署工程设备用品质量物资采购员工招聘及培训招聘及入职培 训业务培训知悉财务人员培训培训工程主管及技 工到总部培训及到项目 去培训清洁开荒进场、饭堂进 场知悉进 度、质 量设备成品保护、VI 等开业前设备试运行知悉进 度、质 量筹备筹备 前期前期 （项目开 业前 360 天至 120 天）开业前试演及开业活动 协助每天工作反馈： 垃圾清运、绿 植、应急事件、 开荒
12、、饭堂开 业总监驻场，垃圾清 运质量开业仪 式参加根据开业情况是否给 予奖励派员现场支援：设 备台帐建立，遗留 工程协助， 抄表了解员工表现，给予 奖惩，试用期考核； 物资支持总结提交总结，给予奖惩建议。会签：由各部参与开业工作的相关人员提交总结；对开业前期工作进行评估，报总经办并抄项目开发部。第一部分 行政筹建指导实施时间实施时间工作项目工作项目实施内容实施内容实施时间实施时间协调部门协调部门 先到当地工商局领取“企业名称核准申请表”。应填写名称后加盖公章，将所填写的表格、营业执照复 印件一份及经办人身份证原件及复印件 2 份，送至工商局交核名费，领取核名单后凭核名单领取“名称 核准通知书”
13、携带“名称核准通知书”、分公司营业执照复印件 4 份、公司章程、房屋产权证复印件 4 份、负责人身 份证原件及复印件 4 份、彩色一寸照片 4 张、代办人身份证原件及复印件 4 份，送至工商局企业登记科 交登记费，由登记科开据授理通知书，7 个工作日后持授理通知书领取营业执照办理营业 执照营业执照领取后到指定地点刻公章、财务章、合同章、法人章、及银行预留印鉴的名章了解地区市场状况，做好物业市场调研确立调研目标做好比价、核价工作优化需采购物资的质量和价格确定调研设计方案（实地考察法、电话问询法、观察法、座谈会、随机调研）确定信息的类型和来源，收集资料撰写市场调研报告筹备前期市场调研拟定采购申请按
14、批复进行采购对接前期的各项准备工作确定固定资产的代购工作（办公设备、办公家具等）共同寻找合适的餐卡制作、售饭机的供应商、确定由某方操作第一阶段 与商场 （购物中 心）沟通组织各方会谈（市场部、租赁方、金工建、规划筹建部、物业项目开发部）准备行政办公费用清单市场调研开办费用 (行政部 分)测算开业前行政办公费用测算并报批拟定合同并报批工装制定制作准备采购清单（常用办公用品、常用工具、包装袋、所需临时物资和工具以及其他采购所需）实行规模化招标采购，降低采购成本公开招标化采购，实现采购规范化，严格执行公司采购招标管理程序，拟定采购计划上报批准筹备中期采购 与集团互通需求信息，采取低成本方式，统一采购
15、与独立采购相结合，实现集团资源共享，按计划采购筹备中期临时办公签订用房协议书并报批临时用房装修、迁入办公用房、住 宿政府部门的联系沟通物业用房装修物业用房办公设备采购物业用房 准备入驻新办公地点成立招标小组（单数）编写相应招标文件，并发放邀标单位组织去投标单位的考察工作组织进行开标第二阶段 与商场 （购物中 心）沟通发布招标结果选址并租用厨房设备采购筹备员工 食堂确定前期工作人员的用餐人数及供餐商家收发文管理规定、员工工服管理规定、印鉴印章使用管理规定出差补贴管理规定、档案管理规定餐卡发放、餐费结算管理流程编制员工行为规范制度建设编制奖惩实施细则、行政管理规定、员工行为规范确定各门斗的面积，量
16、好地垫尺寸（含卫生间、餐厅）提醒购买各项需求物品：痰桶、伞袋、垃圾袋、大盘纸、喷香、开水器等第三阶段 与商场 （购物中 心）沟通统一各项工作的流程：接报修、餐卡办理、VIP 停车、机动车、员工非机动车等开业庆典物资准备政府职能部门联系筹备后期开业庆典 筹备嘉宾邀请第二部分 人事筹备指导实施时间实施时间工作项目工作项目工作内容工作内容实施时间实施时间协调部门协调部门 参与项目解读与论证;资料准备前期准备 制定工作计划当地人力市场用工情况、当地社保执行政策、标准当地同业态薪资标准/人工福利成本市场调研形成调查报告编制组织架构/部门职责/岗位说明书完成人员编制方案完成薪酬标准方案和人员到岗计划组织架构、人 员编制、薪酬 标准方案 按实际运行情况评估调整制订招聘计划/方案、由人力资源部统一发布信息主要到岗节点申请人填写求职申请表、人力资源人员及直接主管初试填写评价表公司本部分管领导审核填写评价表筹备前期 人员招聘总经理审核由人力资源部招聘发出新员工报到须知招聘人员通知新员工报到、新员工正式入职领取合同并签订、发放
